Studie zur privaten Wohnbaufinanzierung in Österreich

Bedingt durch das historisch tiefe Zinsniveau und die Umschichtung von Vermögen in Sachwerte kam es in vielen europäischen Ländern, aber auch außerhalb Europas, zu deutlich und kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen, die speziell auch Wohnimmobilien umfassen. In Österreich sind diese Preissteigerungen regional unterschiedlich und gehen mit einem Anstieg bei den Mietpreisen einher, sodass der freie Mietmarkt (mit Ausnahme des Genossenschaftswohnbaus) gerade für junge Bevölkerungsschichten keine wirkliche Wohnalternative darstellt.

Ungeachtet der Verteuerung von Wohnimmobilien ermöglichte aber speziell das niedrige Zinsniveau auch finanziell weniger gut gestellten Haushalten in den vergangenen Jahren Zugang zu „den eigenen vier Wänden“. Zur Absicherung eines stabilen Finanzmarkts gilt es in erster Linie, mit adäquaten aber behutsamen Maßnahmen die langfristige Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer:innen zu gewährleisten, ohne großen Bevölkerungsschichten den Zugang zu Wohneigentum zu verwehren.

Neben einer Analyse der Ausgangslage zur privaten Wohnbaufinanzierung in Österreich und einem Vergleich der regulatorischen Maßnahmen in Europa beinhaltet die BDO Studie auch eine Prüfung der Bedeutung der Wohnbaufinanzierung für die Finanzmarktstabilität.

Die BDO-Studie zeigt darüber hinaus auf, dass

• Die Lage in Österreich nicht mit bekannten historischen Immobilienkrisen vergleichbar ist, weil die laufende Tilgung und eine strengere Bonitätsbeurteilung in Österreich Standard sind.
• Im Allgemeinen die Finanzierung von spekulativen Renditeobjekten Auslöser von Immobilienkrisen in der Vergangenheit war und nicht die Finanzierung für den eigenen Wohnbedarf. Österreich hat noch immer eine vergleichsweise niedrige Eigentumsquote (55%, EU-Durchschnitt 75%); somit gibt es auch einen gewissen Nachholeffekt beim Erwerb von Wohnimmobilien für den eigenen Bedarf.
• Aufgrund der laufenden Tilgung die Schuldendienstfähigkeit wichtiger ist als der Eigenmittelanteil bei Kreditaufnahme.
• 67% des Neugeschäfts bereits fix verzinst sind und auch die variablen Verzinsungen einem Zinsstress in der Leistbarkeitsrechnung unterliegen; somit sich ein potentieller Zinsanstieg bei Wohnfinanzierungen, als Auslöser der Beeinträchtigung der Finanzmarktstabilität, nicht erschließt.
• Die regulatorischen Beschränkungen beispielsweise in der Schweiz den Preisauftrieb nicht verhindert haben, weil die private Kreditvergabe durch die Banken für den Preisanstieg im Wesentlichen nicht verantwortlich ist.
• Dekarbonisierung und Demographie zu höheren Investitionen im Neubau, vor allem aber in der Sanierung von Bestandsgebäuden führen. Um die grüne Transformation im Wohnbau zu bewältigen, muss den Banken auch weiterhin ermöglicht werden, ausreichend Kredite zu vergeben.

Stand: 17.02.2022