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Zum Rückforderungsanspruch eines Mieters hinsichtlich zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten und dessen Verjährung

Kommentar von FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer

Der OGH (1 Ob 40/20v) hat in einem Verfahren über den Rückforderungsanspruch einer Mieterin hinsichtlich zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten und dem hierauf erfolgten Verjährungseinwand der Vermieterin folgende Feststellungen getroffen:

  • Eine Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem das zugrundeliegende Recht „an sich schon hätte ausgeübt werden können“, also die Möglichkeit entstanden ist, es mittels Klage geltend zu machen.
  • Bei der Jahrespauschalverrechnung in der MRG-Vollanwendung gemäß § 21 Abs 3 MRG entsteht ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten demnach erst mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin.
  • Außerhalb der Vollanwendung des MRG kommt es für die Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten auf die Parteienvereinbarung an.
  • Im konkreten Fall (außerhalb der MRG-Vollanwendung) ergab sich aufgrund einer vereinbarten Jahrespauschalverrechnung analog zu § 21 Abs 3 MRG ein allfälliger Rückzahlungsanspruch erst aus einer gelegten Abrechnung, weshalb davor der Lauf der Verjährungsfrist für Rückforderungen noch nicht begonnen haben konnte.


Mitglieder des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder können den Kommentar im Volltext nachlesen.

www.kothbauer.co.at