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Regierungsprogramm 2020 bis 2024 Teil 1

Geplante Maßnahmen im Kapitel Wohnen

Am 2. Jänner 2020 wurde das Regierungsprogramm für die neue Bundesregierung vorgestellt. Nachstehend finden Sie einen Überblick über die Inhalte des Kapitels Wohnen (im Abschnitt Justiz & Konsumentenschutz), das sich in folgende Schwerpunkte untergliedert:

  • Investitionsanreize für Sanierungen und Neubau (insbesondere auch durch Abschluss eines neuen Finanzausgleichs ab 2022)
  •  Eigentumsbildung fördern
  •  Baulandmobilisierung
  •  Wohnungseigentum: Modern, sinnvoll und klar verständlich
  •  Schaffung von leistbarem Wohnraum
  •  Wohnrecht
  •  Wohnbauförderung
  •  Leerstand & Mindernutzung
  •  Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip

Bereits im Unterkapitel Finanzausgleich (im Abschnitt Verfassung, Verwaltung & Transparenz) ist die Erreichung der Klimaziele eine gemeinsame Aufgabe und sollen dafür eine Ökologisierung der Wohnbauförderung und Dekarbonisierung des Wohnbaus Maßnahmen zur Zielerreichung sein.

Klima- und Umweltmaßnahmen finden sich auch im Schwerpunkt "Investitionsanreize für Sanierungen und Neubau (insbesondere auch durch Abschluss eines neuen Finanzausgleichs ab 2022)" und zwar mit folgenden Details, die vor allem für die Bauträger relevant werden können:

  • Vorrang von Nachverdichtung und Überbauung vor Versiegelung grüner Wiesen,
  • Förderung von flächenoptimierten Bauweisen bei Neubauten.
  • Vergabe von Wohnbaufördermitteln nur noch unter der Voraussetzung, dass umweltschonend gebaut wird.
  • Erhöhung bzw. Schaffung neuer Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten und Sanierung:
  • dafür aber Bauweise unter höchsten ökologischen Aspekten.
  • Explizite verfassungsrechtliche Regelung der Vertragsraumordnung zur Erhöhung der
  • Rechtssicherheit (Prüfung der Überführung vom zivilen ins öffentliche Recht).
  • Überarbeitung der Anforderungen an den sozialen und geförderten Wohnbau in den Bauordnungen mit dem Ziel, dass Wohnraum unter Anwendung ökologischer Maßnahmen besser leistbar wird.

  • Ziel: Durch Abschluss eines neuen FAG soll Österreich in die Lage versetzt werden, europäischer Spitzenreiter bei Energieeffizienz und der Verwendung von ökologischen Baustoffen zu werden.
  • Aufnahme von Gesprächen mit den Bundesländern mit dem Ziel, dass Bauordnungen zum Erreichen der Pariser Klimaziele gemäß dem Reduktionspfad beitragen.
  • Die Länder sollen klimarelevante Maßnahmen in den Bauordnungen implementieren.
  • Die Länder sollen zur Unterstützung der E-Mobilität im Rahmen der Bauordnungen Leerverrohrungen allenfalls verpflichtend vorsehen.
  • Im Rahmen der 15a-Vereinbarung zur Energieeffizienz werden Bezugsgrößen wie Total Costs of Ownership implementiert.

Die E-Mobilität wird auch im Schwerpunkt "Wohnrecht" als einziges Ziel genannt. Dort soll als Zielsetzung ein Right to Plug“ implementiert werden. So soll "das Recht auf Laden" verankert werden. Schon bisher gibt es im Neubau in den Wohnbauförderungsbestimmungen Maßnahmen zur Förderung der E-Mobilität. Im Bestand muss das aber mit größtem Augenmaß und unter Abwägung vieler rechtlicher und technischer Fragen gelöst werden. 

Der Schwerpunkt "Eigentumsbildung fördern" beinhaltet einige Punkte für die nächste WGG-Novelle:

  • Regelmäßige Überprüfung und Evaluierung der Wohnbaufördersysteme der Länder unter Einbeziehung der systematischen Bedarfsanalyse in Hinblick auf die Schaffung von leistbarem Eigentum.
  • Baukosten senken: Schaffung bundesweit einheitlicher Regelungen zu technischen Vorschriften sowie generelle Rücknahme von ineffizienten Standards und Normen in Zusammenarbeit mit den Ländern.
  • Baukostensenkung durch Beschleunigung der Bauverfahren im Zusammenwirken mit den Ländern.
  • Mietkauf als sozial orientierter Start ins Eigentum.
  • Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre beim Erwerb von Mietwohnungen mit Kaufoption.
  • Mietkauf ist ein wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung. Die Transparenz der Kalkulation gegenüber der Wohnungsnutzerin bzw. dem Wohnungsnutzer soll erhöht werden.
  • Schaffung eines Ansparmodells für den Miet-Kauf.
  • Überprüfung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes hinsichtlich der Weitergabe der Kreditkonditionen bei der Übergabe von der Wohnbaugenossenschaft auf den Mietkaufenden.

Der Bereich "Baulandmobilisierung" und insbesondere die Forcierung des Baurechts ist ein sehr wesentliches Anliegen der Immobilientreuhänder. Hier sind folgende Eckpunkte vorgesehen:

  • Das Instrument des Baurechts soll attraktiver gestaltet werden.
  • Unternehmen, die dem Bund mehrheitlich gehören, wie ÖBB, BIG udgl. werden angeleitet, bei Grundstücksverwertungen von Bauland geförderten Wohnbau besonders zu berücksichtigen. Grundsätzlich soll angestrebt werden, den Grundstücksbestand in der öffentlichen Hand zu behalten und an Dritte hauptsächlich per Baurecht zu vergeben.

Das Wohnungseigentumsgesetz soll dem Regierungsprogramm nach "modern, sinnvoll und klar verständlich werden" und setzt folgende Schwerpunkte dazu:

  • Novellierung und Modernisierung des WEG: Durchsetzbarkeit von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen erhöhen (u.a. Überprüfung der verfahrensrechtlichen Vorschriften),
  • Analyse der Zustellvorschriften und Zustimmungsvoraussetzungen,  Erleichterung der Beschlussfassung, Schaffung von neuen Mehrheitsverhältnissen (z.B. Elektro-Tankstellen und Photovoltaik-Anlage) unter Wahrung berechtigter Minderheitsrechte.
  • Grundbuchsnovelle: Ausweitung der Automatisierung/ Digitalisierung, Reduktion der Medienbrüche.
  • Maßnahmen zur Dekarbonisierung sind nicht mehr unter „Verbesserung“, sondern unter „Erhaltung“ zu subsumieren.
  • Energieeffizienzmaßnahmen können unter gewissen Voraussetzungen (wie die Deckung durch die Rücklagen) auch von qualifizierten Mehrheiten beschlossen werden.
  • In Anlehnung an den gemeinnützigen Wohnbau sind auch im privaten Mehrparteienwohnbau verpflichtende Erhaltungsrücklagen zu implementieren.

Beim letzten Punkt kann man interpretieren, dass hier eine Mindestrücklage (gestaffelt nach Alter und Bauzustand) im WEG eingeführt werden soll, wie sie schon in der Vergangenheit immer wieder gefordert wurde. Denn schon bisher ist ja eine Rücklagenbildung im WEG zwingend vorgesehen. 

Das Schlagwort "leistbares Wohnen" findet sich auch in diesem Regierungsübereinkommen unter "Schaffung von leistbarem Wohnraum" und wird hier in erster Linie ein Diskussionsprozess für eine "große" Novelle des gesamten Wohnrechts inklusive Förderungen in Aussicht gestellt. Aber es soll anscheinend auch der Spagat zwischen Leistbarkeit und Wirtschaftlichkeit genau so gelingen wie eine transparente Gestaltung.

Ziel der Wohnraumpolitik ist es, Wohnraum leistbarer zu machen, die Bildung von Eigentum zu erleichtern und Mieten günstiger zu gestalten.

Unter Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern, Expertinnen und Experten, Ländern und Gemeinden, der Zivilgesellschaft, Kammern und Interessenvertretungen wird im Rahmen parlamentarischer Instrumente (z.B. Wohnraum-Enquete, Dialogforen) das Wohnrecht (MRG, WGG, WEG, ABGB, WBF) reformiert, damit mehr sozialer Ausgleich, ökologische Effizienz sowie mehr Rechtssicherheit und Wirtschaftlichkeit geschaffen wird. Ziel ist es, bis Ende der Legislaturperiode koordinierte Maßnahmen zu formulieren und umzusetzen, die alle wesentlichen Regelungsbereiche behandeln.

Bei der Novellierung des Mietrechts sollen folgende Ziele Berücksichtigung finden:

  • Transparentes, nachvollziehbares Mietrecht für Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümerinnen und Eigentümer
  • Hohe Rechtssicherheit und Rechtsdurchsetzbarkeit für Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümerinnen und Eigentümer.
  • Transparente Preisbildung, die zu einem leistbaren Mietpreis für die Mieterinnen und Mieter führt und die Wirtschaftlichkeit von Investitionen wie Neubau, Nachverdichtung,
  • Instandhaltung und Sanierung sicherstellt.
  • Das Mietrecht soll attraktiviert werden, um Ökologisierung zu forcieren.
  • Im Finanzausgleich sollen die Wohnbauförderungsmittel die Erzielung leistbarer Mieten unterstützen.

Im Bereich Wohnbauförderung gibt es ein klares Bekenntnis zur Zweckwidmung mit diesen Inhalten:

  • Im Rahmen des Finanzausgleichs wird die Bundesregierung darauf Einfluss nehmen, dass die Einnahmen und Rückflüsse der Wohnbauförderung wieder für Wohnen zweckgewidmet werden.
  • Stärkung der Sanierung in der WBF.
  • Die Bundesländer werden aufgefordert, zur effizienten Baulandbewirtschaftung Sanierung und Nachverdichtung vor Neubau verstärkt zu fördern.

Hinter der Überschrift "Leerstand & Mindernutzung" verbirgt sich vor allem ein Verbot von Zweitwohnsitzen im Gemeindebau bzw. im geförderten Wohnbau:

  • Die Bundesregierung möchte das Angebot an Wohnungen vergrößern und wird zu diesem Zweck gemeinsam mit den Ländern den Leerstand mobilisieren.
  • Prüfung von Maßnahmen, damit Wohnungen, die für den ganzjährigen Wohnbedarf errichtet worden sind, den hier lebenden Menschen zur Verfügung stehen.
  • Struktureller Leerstand wird durch eine intensivere Nutzung der Wohnbauförderung in der Sanierung wirksam bekämpft.
  • Verbot von Zweitwohnsitzen im Gemeindebau und im geförderten Mietverhältnis.

Im letzten Punkt "Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip" steht im Regierungsprogramm:

Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.

Es war leider abzusehen, dass die Parteien, ihre Forderung aus dem Wahlkampf aufrecht erhalten und auch ins Regierungsprogramm übernehmen werden. Es ist jedoch gelungen die Diskussion auf den Bereich der Mietwohnung zu beschränken und über die negativen Auswirkungen des Bestellerprinzips für Mieter in Deutschland aufzuklären und zu sensibilisieren. Damit konnte eine übereilte Abschaffung der Mieterprovision vor der Wahl verhindert werden. Wir werden bei den Detailverhandlungen alles daran setzen, ein "österreichisches Bestellerprinzip" unter Wahrung der Interessen aller Parteien zu erreichen. 

Wir haben für alle Maßnahmen im Bereich "Klimaschutz & Energie" zur besseren Lesbarkeit eine eigene Meldung als Teil 2 online gestellt.

Ganz zum Schluss ist im Kapitel Tourismus unter dem Überbegriff "Mehr Gerechtigkeit für den Tourismus" als Maßnahme vorgesehen:

  • Prüfung der Regelung für die Begrenzung der Nutzung von privatem Wohnraum für touristische Zwecke auf maximal 90 Tage eines Jahres.