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Update zum Thema Baueinstellungen und Mehrkostenforderungen

Mitgliederinformation für Bauträger

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit der weiterhin aufrechten und wirksamen Covid-19-Verordnung wurde in § 2 Z 4 unter anderem ein in aller Regel auf Baustellen anwendbarer Ausnahmetatbestand geschaffen, wonach Baustellen weiterhin betrieben werden können, wenn zwischen den Bauarbeitern ein Mindestabstand von 1 Meter eingehalten wird oder auf sonstige Weise durch geeignete Schutzmaßnahmen das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Am 26.3.2020 haben sich die Sozialpartner darauf verständigt, wie solche „geeigneten Schutzmaßnahmen“ aussehen sollen. Es darf davon ausgegangen werden, dass diese Sozialpartnervereinbarung von den Behörden als Maßstab herangezogen wird, an welchem gemessen wird, ob auf einer Baustelle gearbeitet werden darf. 

Grundsätzlich sind sowohl der Bauherr als auch der Bauunternehmer verpflichtet, sich darum zu bemühen, dass ein Vertrag erfüllt werden kann. Nach der Sozialpartnervereinbarung wird also der Bauherr sich darum bemühen müssen, die Baustelle und ihre Abläufe so zu koordinieren und zu organisieren, dass die Schutzmaßnahmen umgesetzt werden können. Umgekehrt hat auch das Bauunternehmen dafür zu sorgen, dass die seinen Bereich betreffenden Schutzmaßnahmen (z.B. Schutzkleidung, Hygiene, etc.) umgesetzt werden. Die behördlichen Betretungsverbote für sich allein genommen, rechtfertigen eine gänzliche Baueinstellung damit wohl grundsätzlich nicht.

 

Zweifelsohne werfen die „geeigneten Schutzmaßnahmen“ die Frage auf, wer allfällige Mehrkosten (Stehzeiten, veränderliche Preise) tragen muss, wie sich diese auf den Bauablauf auswirken (z.B. bauzeitliche Verzögerungen und Übergabetermine), ob Pönalen und Schadenersatzverpflichtungen schlagend werden und ob Vertragsrücktritte möglich sind. Die zeitliche Staffelung des Einsatzes von Arbeitstrupps anstelle diese gleichzeitig arbeiten zu lassen, kann dazu führen, dass sich die Bauzeit verzögert und Übergabetermine nicht eingehalten werden können, was wiederum Pönalen auslösen kann. Die Überschreitung der vereinbarten Termine führt wiederum dazu, dass das Bauunternehmen- wenn auch möglicherweise ohne Verschulden – in Verzug gerät.

 

Die Beantwortung all dieser Fragen hat zuerst anhand des individuellen Bauwerkvertrages zu erfolgen. Nachdem die Verträge üblicherweise zwischen Unternehmern geschlossen sind, können weitestgehend frei verschiedenste Regelungen getroffen sein. Sieht der Vertrag dazu nichts vor, ist zu prüfen, ob die Werkvertragsnorm B 2110 gänzlich oder zumindest teilweise vereinbart wurde. Ist auch das nicht der Fall, sind die allgemeinen Regelungen des ABGB anzuwenden.

 

Wie man sich als Bauherr in dieser außergewöhnlichen Situation rechtlich richtig verhält, ist also gar nicht so einfach zu beantworten und hängt ganz entscheidend davon ab, wie sich die tatsächlichen Gegebenheiten auf der Baustelle präsentieren (Baufortschritt, Verhalten des Vertragspartners, etc.) und welche vertraglichen Vereinbarungen und rechtlichen Grundlagen im Einzelfall bestehen und zur Anwendung kommen. Dies alles macht es zwingend notwendig, keinesfalls übereilt und unüberlegt zu handeln, da eine falsche Entscheidung sich hinsichtlich Mehrkosten, Baueinstellung, Vertragsrücktritt, Pönale, Leistungsfristerstreckung etc. massiv nachteilig auswirken kann.

 

Es wird deshalb dringend empfohlen, vorab eine Prüfung des rechtlichen und tatsächlichen Ist-Zustandes durchzuführen und die bestehenden Verträge prüfen zu lassen. Ohne eingehende rechtliche Prüfung ist eine Beurteilung der Stärke des eigenen Rechtsstandpunktes nicht möglich. Die Kenntnis der eigenen rechtlichen Möglichkeiten, aber auch allfälliger „Fallen“ ist wiederum Voraussetzung für sinnvolle Einigungsbestrebungen zwischen den Vertragspartnern.

 

Da durch diese außergewöhnliche Situation, die in aller Regel auch nur unzureichend einzelvertraglich geregelt ist, und aufgrund des Fehlens einschlägiger Rechtsprechung vielfach juristisches Neuland betreten wird und auch nicht absehbar ist, wie die wohl zahlreichen juristischen Graubereiche von den Gerichten entschieden werden, empfehlen wir, den Konsens mit seinem Vertragspartner zu suchen und die bestehenden Verträge um entsprechende Zusatzvereinbarungen zu ergänzen. Um bei solchen Nachverhandlungen aber die eigenen Stärken und Schwächen in rechtlicher Hinsicht zu kennen und angemessen berücksichtigen zu können (vor allem auch für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen) ist es anzuraten, sich anwaltlich beraten zu lassen und die eigenen Verträge prüfen zu lassen.

 

Für eine solche Prüfung der jeweiligen Rechtslage und insbesondere der bestehenden Verträge steht die Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, 1010 Wien, Stubenring 16/2, 01/53364990, Ansprechpartner RA Dr. Roland Weinrauch (weinrauch@anwaltei.at) und RA Dr. Martin Lechner (lechner@anwaltei.at) gerne zur Verfügung, welche aufgrund ihrer Spezialisierung im Immobilien- und Bauvertragsrecht sowie Bauprozessrecht nach Prüfung auch praxistaugliche Handlungsempfehlungen abgeben kann und bei Nachverhandlungen gerne berät.