Dienstwohnungen: Neuerung beim Sachbezug ab 2025

Wird dem Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber kostenlos oder verbilligt Wohnraum zur Verfügung gestellt, so begründet dies grundsätzlich einen Vorteil aus dem Dienstverhältnis und löst Lohnsteuer- und Sozialversicherungspflicht aus.

Der jeweils anzusetzende geldwerte Sachbezugswert ergibt sich aus der Sachbezugswerteverordnung. Für kleinere Wohnungen gibt es Ausnahmen. Mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 2025 gibt es Verbesserungen in diesem Bereich. Es wird die begünstigte Quadratmeteranzahl erhöht. 

Demnach gilt ab 1. Jänner 2025 folgendes:  

• Bis zu einer Größe von 35 m² ist kein Sachbezug anzusetzen (bis 31.12.2024 gelten 30 m²)
• Bei einer Größe von mehr als 35 m², aber nicht mehr als 45 m² ist der Sachbezugswert um 35 % zu mindern, wenn die arbeitsplatznahe Unterkunft durchgehend maximal zwölf Monate vom selben Arbeitgeber zur Verfügung gestellt wird. (bis 31.12.2024 gilt diese Regelung für Wohnungen von mehr als 30 m² und nicht mehr als 40 m²). 
  

Eine weitere Verbesserung ergibt sich ab 1. Jänner 2025, wenn eine Wohnung mehreren Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt wird. Nach der neuen Regelung sind jene Wohnflächen, die mehreren Mitarbeitern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen (z.B. Küche oder Bad) auf die nutzungsberechtigten Arbeitnehmer aufzuteilen. Bis dato wurden diese Räume jeden Mitarbeiter zur Gänze zugerechnet.  

Beispiel: Eine Wohnung mit 64 m² wird von 2 Mitarbeitern gemeinschaftlich genutzt. Es gibt 2 Schlafzimmer mit jeweils 18 m² die je einem Mitarbeiter allein zur Verfügung stehen und Allgemeinflächen (Küche, Gemeinschaftsräume, Bad und Gang) mit insgesamt 28 m².  

Lösung ab 1. Jänner 2025: Jedem der beiden Mitarbeiter muss sein 18 m² Schlafzimmer sowie 14 m² Allgemeinfläche (anteilsmäßig, weil zwei Bewohner 28 m² / 2) zugerechnet werden. Das ergibt 32 m² (18 m² + 14 m²) pro Mitarbeiter. Es fällt somit kein Sachbezug an, weil weniger als 35m² pro Mitarbeiter zugerechnet werden. 

Nach der alten Regelung (bis 31.12.2024) müssen jedem Mitarbeiter das 18 m² Schlafzimmer sowie die 28 m² Allgemeinfläche zugerechnet werden. Das ergibt 46 m² (18 m² + 28 m²). Somit muss bis 31.12.2024 ein Sachbezug angesetzt werden. Ab 1. Jänner 2025 ist dies aufgrund der Neuregelung nicht mehr notwendig.