Miete
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Rechtliche Grundlagen der Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht

Lesedauer: 12 Minuten

19.04.2023

Inhalt:


Anwendungsbereich des MRG - allgemeiner Überblick

Vor Abschluss eines Mietvertrages über Geschäftsräumlichkeiten sollte unbedingt Klarheit geschaffen werden, ob überhaupt und wenn ja, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) auf den gegenständlichen Mietvertrag Anwendung findet. Dies vor allem deshalb, weil der im MRG verankerte „Mieterschutz“, der überwiegend zwingender Natur ist, also zum Nachteil eines Mieters vertraglich nicht abgeändert werden kann, dem Mieter tief greifende Schutzrechte einräumt. Zu erwähnen sind hier insbesondere der Kündigungsschutz, die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung, Weitergaberechte des Mieters sowie die Erhaltungs- und Verbesserungspflichten des Vermieters.


Die Anwendbarkeit des MRG kann vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Umgekehrt bestehen aber keine Bedenken, die Anwendbarkeit des MRG auf außerhalb seines Anwendungsbereiches oder nur im Teilanwendungsbereich liegende Vertragsverhältnisse zu vereinbaren.



Abgrenzung Leihe, Pacht, Miete - allgemeiner Überblick

Vor Abschluss eines Vertrages über die Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten sollten sich die Vertragspartner unbedingt Klarheit verschaffen, ob ihr Vertragsverhältnis als Miet- oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist oder ob es sich dabei um einen Leihevertrag oder eine Bittleihe, häufig auch Prekarium genannt, handelt.

Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst unter dem Oberbegriff Bestandvertrag den Miet- und Pachtvertrag zusammen.

In beiden Fällen handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit.

Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Ist hingegen ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages, dann ist dieses Vertragsverhältnis als Pachtvertrag zu beurteilen.

Worin liegt nun die rechtliche Bedeutung dieser Unterscheidung?

Für Mietverträge gilt der im Mietrechtsgesetz (MRG) verankerte „Mieterschutz“, der überwiegend zwingender Natur ist und zum Nachteil eines Mieters vertraglich nicht abgeändert werden kann. Besonders hervorzuheben sind hier insbesondere der Kündigungsschutz, die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung, Weitergaberechte des Mieters, Erhaltungs- und Verbesserungspflichten des Vermieters.

Pachtverträge unterliegen den diesbezüglichen Bestimmungen des ABGB, die im Wesentlichen frei gestaltbar sind und damit der individuellen Vertragsdisposition einen weiten Spielraum einräumen.


Bei der Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalles an. Von Grenzfällen abgesehen, ist die rechtliche Qualifikation durch die Vertragsparteien bedeutungslos.


Indizien für das Vorliegen eines Pachtvertrages:

Eine Unternehmenspacht liegt im Allgemeinen vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages ist. Neben den Räumen muss also einem Pächter auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört. Dazu zählen insbesondere die Betriebsmittel, wie Geschäftseinrichtung und Warenlager, der Kundenstock, die Vereinbarung einer Betriebspflicht, die Übernahme von Personal, die Festlegung eines umsatzorientierten Bestandzinses. Jedenfalls muss das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Weiterführung des Betriebes erkennbar sein.

Auch ein stillgelegtes Unternehmen kann verpachtet werden, sofern es sich nur um einen vorübergehenden Zustand der Betriebsunterbrechung handelt und nachvollziehbare Gründe für die Stilllegung (zB Renovierung, Suche nach neuem Pächter) vorliegen.

Umgekehrt kann auch ein noch nicht in Betrieb genommenes Unternehmen Grundlage für einen Pachtvertrag sein, wenn der Pächter verpflichtet ist, mit den beigestellten Betriebsmitteln ein Unternehmen bestimmter Art zu betreiben.

Leihevertrag bzw Bittleihevertrag (Prekarium)

Kein Bestandvertrag, sondern ein Leihevertrag liegt dann vor, wenn Geschäftsräumlichkeiten unentgeltlich zum Gebrauch auf gewisse Zeit überlassen werden.

Wird vereinbart, dass die Gebrauchsüberlassung gegen jederzeitigen Widerruf erfolgt, spricht man von einer Bittleihe oder einem Prekarium.

Für beide Vertragsarten gelten die Bestimmungen des ABGB mit der damit verbundenen Vertragsgestaltungsfreiheit.

Von Unentgeltlichkeit ist auch dann noch auszugehen, wenn ein reines Anerkennungs- bzw symbolisches oder so niedriges Entgelt vereinbart wird, dass es im Vergleich zum Gebrauchswert der Geschäftsräumlichkeit praktisch vernachlässigt werden kann.

Auf jeden Fall aber lässt die Bezahlung des auf das benützte Objekt entfallenden Betriebskostenanteils allein noch keinen Mietvertrag zustande kommen. Betriebskosten sind Durchlaufposten und stellen kein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung dar.


Worauf ist vor Abschluss eines Mietvertrages besonders zu achten:

Vom Alter (genauer: vom Datum der rechtskräftigen Baubewilligung) des Gebäudes hängt es sehr oft ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise zur Anwendung kommt.

Faustregel: Bei Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 30.6.1953 stammt, ist das MRG in der Regel nur teilweise anwendbar („Teilanwendungsbereich“), davor hingegen zur Gänze („Vollanwendungsbereich“). Sollte ein Geschäftslokal, an dem Wohnungseigentum begründet wurde, vermietet werden, ist der maßgebliche Stichtag der 8.5.1945.  

Im Teilanwendungsbereich kommen in der Regel nur die Kündigungsbestimmungen inklusive dem Kündigungsschutz zur Anwendung; alles andere, insbesondere auch die Frage der Betriebskosten, muss vertraglich geregelt werden.

In einem Gebäude mit maximal 2 vermietbaren Objekten (egal ob tatsächlich vermietet oder nicht) gilt das MRG überhaupt nicht. Es gibt also auch keinen Kündigungsschutz. Der Mietvertrag ist weitgehend frei vereinbar. Es gilt (fast) ausschließlich nur das, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Details:  Anwendungsbereich des MRG 

Nur im Anwendungsbereich des MRG (egal ob ganz oder teilweise anwendbar) sind unbefristete Verträge für den Mieter meist vorteilhafter: Der Mieter kann bei unbefristeten Verträgen nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden (Kündigungsschutz) – selbst aber ohne Vorliegen eines Grundes kündigen.

Ist das MRG nicht anwendbar, sollte ein entsprechender Kündigungsschutz vertraglich vereinbart werden (z.B. dadurch, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf eine Kündigung verzichtet). Der Käufer eines Gebäudes kann aber trotz vereinbarter Befristung oder vereinbartem Kündigungsverzicht den Mieter kündigen. Um dies zu verhindern, kann ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden.

Details:  Bestandverträge und Grundbuch

Ein befristeter Vertrag bedeutet, dass für die Befristungsdauer weder der Vermieter noch der Mieter kündigen kann; es ist allerdings zulässig, zusätzlich zur Befristung eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich zu vereinbaren.

Details: Beendigung von Bestandverhältnissen (Miet- und Pachtverträgen)

Zur Frage der Erhaltungspflichten ist die Rechtslage sehr unübersichtlich und teilweise unklar.

Gehen Sie als Mieter im Zweifel davon aus, dass die vertraglichen Erhaltungspflichten des Mieters vom Vermieter auch so gelebt werden, wie sie im Vertrag stehen. Auch wenn die Judikatur derartige vertragliche Regelungen in einzelnen Fällen für unzulässig erklärt hat, kann der Mieter seine Rechte oft nur im Prozessweg durchsetzen.

Nur im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Erhaltungspflichten des Vermieters zwingend geregelt.

Grundsätzlich sollten daher vertragliche Erhaltungspflichten des Mieters immer hinterfragt werden, damit nicht teure Reparaturen (schlimmstenfalls sogar erst am Ende des Mietverhältnisses) drohen.

Details:

Nicht alle Umbauten sind gesetzlich erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Mietvertrag geregelt bzw erlaubt werden.

Die Erlaubnis umzubauen schließt nicht automatisch die Erlaubnis mit ein, bei Beendigung alles so zu belassen.

Das Mietobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen. Sollen Umbauten belassen werden, so muss dies vertraglich geregelt sein. Besonders nachteilig für den Mieter ist in der Regel ein Wahlrecht des Vermieters, Umbauten oder Investitionen entweder entschädigungslos zu belassen oder deren Entfernung zu verlangen.

Eine Investitionsablöse ist im Vertrag meist ausgeschlossen. Aber auch ohne vertraglichem Ausschluss steht selten eine Investitionsablöse zu. Mangels anderer Vereinbarung müssen außerdem sämtliche Investitionen (Umbauten, Einbauten) bei Vertragsbeendigung wieder entfernt werden. Wenn eine Investitionsablöse gewünscht wird, sollte dies daher im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Details: Ablöse und Investitionsersatz bei Mietverträgen

Wenn das MRG nicht oder nicht voll anwendbar ist, kommt es in dieser Frage immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. Daher sollten in diesen Fällen Betriebskosten im Mietvertrag abschließend (nicht: „insbesondere“) definiert und aufgezählt werden sowie ein Verrechnungsmodus (z.B. monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres) vereinbart werden.

Im Nachhinein kann der Mietzins grundsätzlich nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung ist zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Details: Mietzinsbildung - Betriebskosten

Gehen Sie beim Lesen des Mietvertrages davon aus, dass jedes Wort auch genau so gemeint ist, wie es niedergeschrieben ist. Zweifelsfragen gehören unbedingt geklärt. Insbesondere sollte auch hinterfragt werden, ob der Vertrag den realen Gegebenheiten entspricht (z.B. Stromzähler, Zugangsmöglichkeiten zu Nebenräumen, Feuchtigkeit, etc). Kleingedrucktes ist wichtig! Auch bei Musterverträgen soll mit Kleingedrucktem in der Regel nicht Selbstverständliches gesagt werden, sondern sollen wichtige Vertragspunkte geregelt werden.  

Ihre Landeskammer unterstützt Sie gerne mit folgendem Serviceangebot:

  • Muster für Mietverträge und Untermietverträge (Vollanwendung des MRG, Teilanwendung des MRG, Vollausnahme vom MRG, jeweils kommentiert und unkommentiert)
  • Der Online-Ratgeber Miete und Pacht von unbeweglichen Objekten hilft Ihnen, den für Sie passenden Mietvertrag zu finden.



Worauf ist vor Abschluss eines Pachtvertrages besonders zu achten:

Im Gegensatz zum Mietvertrag gibt es für den Pachtvertrag nur sehr wenige gesetzliche Bestimmungen; außerdem können diese vertraglich anders geregelt werden. Lesen Sie daher einen Pachtvertrag so:

Was im Pachtvertrag steht, gilt.

Was nicht im Pachtvertrag steht, kann meist nicht durchgesetzt werden.

Ein unbefristeter Pachtvertrag kann von beiden Seiten ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vereinbarten Fristen und Termine, ohne Vereinbarung mit 6-monatiger Frist zum Kalenderhalbjahr, gekündigt werden. Die Vereinbarung eines vertraglichen Kündigungsverzichts für einen bestimmten Zeitraum kann zur Absicherung des Pächters, insbesondere wenn er Investitionen getätigt hat, sinnvoll und notwendig sein.

Es gibt keinen gesetzlichen Kündigungsschutz.

Ein befristeter Vertrag bedeutet, dass für die Befristungsdauer weder der Verpächter noch der Pächter kündigen kann. Es ist allerdings zulässig, zusätzlich zur Befristung eine Kündigungsmöglichkeit vertraglich zu vereinbaren.

Details:

Zur Frage der Erhaltungspflichten ist die Rechtslage sehr unübersichtlich und teilweise unklar.

Gehen Sie als Pächter im Zweifel davon aus, dass die vertraglichen Erhaltungspflichten des Pächters vom Verpächter auch so gelebt werden, wie sie im Vertrag stehen. Auch wenn die Judikatur derartige vertragliche Regelungen in einzelnen Fällen für unzulässig erklärt hat, kann der Pächter seine Rechte oft nur im Prozessweg durchsetzen.

Grundsätzlich sollten daher vertragliche Erhaltungspflichten des Pächters immer hinterfragt werden, damit nicht teure Reparaturen (schlimmstenfalls sogar erst am Ende des Pachtverhältnisses) drohen.

Details: Erhaltung, Instandhaltung, Wartung, Zinsminderung beim Pachtvertrag

Grundsätzlich sind Umbauten gesetzlich nicht erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Pachtvertrag geregelt bzw erlaubt werden.

Die Erlaubnis umzubauen schließt nicht automatisch die Erlaubnis mit ein, bei Beendigung alles so zu belassen.

Das Pachtobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen. Sollen Umbauten belassen werden, so muss dies vertraglich geregelt sein. Besonders nachteilig für den Pächter ist in der Regel ein Wahlrecht des Verpächters, Umbauten oder Investitionen entweder entschädigungslos zu belassen oder deren Entfernung zu verlangen.

Auf jeden Fall sollte eine detaillierte Inventarliste erstellt werden um klarzustellen, was alles zurückgestellt werden muss. Für die Dokumentation des Erhaltungszustandes eignen sich Fotos.

Eine Investitionsablöse ist im Vertrag meist ausgeschlossen. Aber auch ohne vertraglichem Ausschluss steht selten eine Investitionsablöse zu. Mangels anderer Vereinbarung müssen außerdem sämtliche Investitionen (Umbauten, Einbauten) bei Vertragsbeendigung wieder entfernt werden. Wenn eine Investitionsablöse gewünscht wird, sollte dies daher im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Umgekehrt wird manchmal beim Abschluss des Pachtvertrages eine „Investitionsablöse“ verlangt. Hier sollte geklärt werden, worauf sich diese bezieht (z.B. auf bestimmte Inventarteile) und ob dies bedeutet, dass diese Inventarteile ins Eigentum des Pächters übergehen. Dies hat dann zur Folge, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtvertrages sein Eigentum einerseits zwar mitnehmen darf, andererseits aber auch entfernen muss.

Daher sollte in diesem Fall auch eine genaue Inventarliste des abgelösten Inventars erstellt werden.

Da eine gesetzliche Regelung genauso wie eine gesetzliche Definition der Betriebskosten fehlt, sollen Betriebskosten im Pachtvertrag abschließend (nicht: „insbesondere“) definiert und aufgezählt werden sowie ein Verrechnungsmodus (z.B. monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres) vereinbart werden.

Im Nachhinein kann der Pachtzins nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung ist zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Gehen Sie beim Lesen des Pachtvertrages davon aus, dass jedes Wort auch genau so gemeint ist, wie es niedergeschrieben ist. Zweifelsfragen gehören unbedingt geklärt. Insbesondere sollte auch hinterfragt werden, ob der Vertrag den realen Gegebenheiten entspricht (z.B. Stromzähler, Zugangsmöglichkeiten zu Nebenräumen, Feuchtigkeit, etc). Kleingedrucktes ist wichtig! Auch bei Musterverträgen soll mit Kleingedrucktem in der Regel nicht Selbstverständliches gesagt werden, sondern sollen wichtige Vertragspunkte geregelt werden.

Ihre Landeskammer unterstützt Sie gerne mit folgendem Serviceangebot:


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