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Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen - FAQ

Antworten auf die wichtigsten Fragen

1. Was hat sich seit 1.4.2012 grundlegend geändert?

Bis dahin gab es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren, innerhalb der eine gewinnbringende Veräußerung von privaten Immobilien mit dem vollen Einkommensteuersatz steuerpflichtig war. Bei Veräußerungen nach Ablauf der Spekulationsfrist war der Gewinn steuerfrei. Seit 1. April 2012 ist diese Spekulationsfrist abgeschafft. Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien werden ab diesem Zeitpunkt generell besteuert (= ImmoESt) und unterliegen unabhängig von einer Spekulationsfrist dem Sondersteuersatz von 30% (25% bis Ende 2015).

2. Wie wird der Veräußerungsgewinn ermittelt?

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Zusätzlich dürfen nur mehr die Kosten für die Ermittlung der ImmoESt und für die Kosten der Abfuhr der Steuer abgezogen werden.

3. Wie werden die Anschaffungskosten berechnet?

Es ist zu unterscheiden zwischen „Neugrundstücken“ (hier werden die tatsächlichen, gegebenenfalls um Herstellungs- bzw. Instandsetzungsaufwand adaptierten Anschaffungskosten abgezogen) und „Altgrundstücken“ (hier kann ein pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt werden).

Für die Zuordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31.3.2012 steuerverfangen war (das heißt, der 10jährige Spekulationszeitrum gemäß Rechtslage vor der Neuregelung war noch nicht abgelaufen) oder nicht.

Die Anschaffung oder Herstellung kann oft Jahre oder Jahrzehnte vor dem Verkauf liegen. Es können in der Zwischenzeit unentgeltliche Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) erfolgt sein. Zum Nachweis der Anschaffungskosten sind aber sämtliche Belege im Zusammenhang mit den Grundstücken zeitlich unbefristet (manchmal über Generationen!) aufzubewahren!

4. Wie hoch ist die Steuerbelastung bei seit 1987 und innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung nicht umgewidmeten „Altgrundstücken“?

Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14% des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz von 30% (25% bis Ende 2015) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2% (3,5% bis Ende 2015) vom Veräußerungserlös beträgt.

Zur Änderung der pauschalen Anschaffungskosten bei Besserungsvereinbarungen siehe Punkt 5.

5. Was ist zu beachten, wenn bei "Altgrundstücken" eine Umwidmung in Bauland erfolgt ist?

Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb oder innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung – eine Änderung der Widmung in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal nur mit 40% statt mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Veräußerungsgewinn beträgt damit 60% des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz von 30% (25% bis Ende 2015) zu versteuern. Effektiv beträgt die Steuerbelastung dann 18% (15% bis Ende 2015) vom Veräußerungserlös.

Das gilt auch bei so genannten „Besserungsvereinbarungen“, das heißt, wenn beim Verkauf für den Fall einer späteren Umwidmung eine Kaufpreiserhöhung vereinbart worden ist.

6. Welche Grundstücksveräußerungen sind befreit?

Für bestimmte Vorgänge gibt es Steuerbefreiungen. Die bedeutsamsten sind die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung.

Daneben gibt es noch Befreiungen bei Vorgängen zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen), bei bestimmten Tauschvorgängen (Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren) und bei der Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken durch Maßnahmen im öffentlichen Interesse wie z.B. eine Entschädigung dafür, dass über ein Grundstück eine Starkstromleitung geführt wird.

7. Was versteht man unter Hauptwohnsitzbefreiung?

Veräußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000m², wobei gerade vom Verwaltungsgerichtshof zu prüfen ist, ob auch größere Flächen von der Befreiung erfasst sind, fallen nicht unter die Steuerpflicht, wenn sie dem Verkäufer durchgehend

  • ab der Anschaffung oder Herstellung (hier gilt der Zeitpunkt der Fertigstellung) und für mindestens 2 Jahre (1. Tatbestand) oder
  • für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung (2.Tatbestand)

als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wurde.

8. Was ist die Herstellerbefreiung?

Steuerfrei ist auch der Gewinn aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein Gebäude ist selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat. Als selbst hergestellt gilt ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet worden ist, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

9. Können Befreiungen unentgeltlich übertragen werden?

Das Hauptwohnsitzerfordernis muss vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann daher nicht „vererbt“ bzw. „geschenkt“ werden.

Für Veräußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes Gebäude unentgeltlich übertragen (z.B. vererbt), kann sie der Erwerber nicht in Anspruch nehmen.

10. Wie wird die Steuer auf Grundstücksveräußerungen erhoben?

Die Einhebung/Abfuhr der Einkommenssteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie bei der Grunderwerbssteuer durch die Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte). Zwingend ist dies ab 2013 in allen Fällen vorgesehen, in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbssteuer des Erwerbers selbst berechnet.

11. Besteht die Möglichkeit einer Option zur Veranlagung?

Wie bei der Kapitalertragsteuer ist eine freiwillige Aufnahme der Einkünfte in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30% (25% bis Ende 2015) möglich.

Neben der Veranlagungsoption, bei welcher der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif möglich.

Details zum Thema enthält das Infoblatt „Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen“.

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