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Grunderwerbsteuer bis 31.12.2015

Infos im Überblick

Durch die Steuerreform 2015/16 kam es auch zu Änderungen im Bereich des Grunderwerbsteuergesetztes. Das vorliegende Infoblatt behandelt die Gesetzeslage bis 31.12.2015. Für die aktuelle Gesetzeslage zur Grunderwerbsteuer verwenden Sie bitte unser Infoblatt „Grunderwerbsteuer neu ab 1.1.2016“.

Die Grunderwerbsteuer erfasst den Erwerb von Grundstücken im Inland und knüpft bereits an das Verpflichtungsgeschäft, nicht erst an die Eintragung ins Grundbuch an.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Erwerbsvorgänge wie

  • Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen (auch mündliche Verträge; bei Anbot oder Option erst nach Annahme bzw. Optionsausübung)
  • Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft (z.B. Erwerb in der Zwangsversteigerung, Ersitzung)
  • Abtretungs- oder Kettengeschäfte, durch die Übereignungsansprüche oder Rechte aus einem Kaufanbot weiter übertragen werden.
  • Erwerb der Verwertungsbefugnis, wenn die Möglichkeit eingeräumt wird, das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.
  • Anteilsvereinigung, wenn zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein Grundstück gehört und alle Anteile an der Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder erworben werden

Was ist unter dem Begriff „Grundstück“ zu verstehen?

Zum Grundstück gehören 

  • Grund und Boden
  • das Gebäude
  • der Zuwachs (Pflanzen, Tiere) und das Zugehör (z.B. Geschäftsinventar)

Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, zählen nicht zum Grundstück (z.B. Tanks, Kräne).

Dem Grundstück werden weiters gleich gehalten

  • Baurechte
  • Superädifikate (Bauten auf fremdem Grund) 

Was ist von der Besteuerung ausgenommen?

Ausgenommen von der Besteuerung sind unter anderem: 

  • Erwerb eines Grundstücks mit Bemessungsgrundlage bis € 1.100,- (Freigrenze)
Hinweis:
Vor der Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer waren Grundstückserwerbe von Todes wegen und durch Schenkungen unter Lebenden von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz unterlagen. 
Durch die Abschaffung des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes für Vorgänge nach dem 31.07.2008 wurde die Befreiungsbestimmung inhaltsleer. 
Achtung:
Ab 01.08.2008 sind sowohl Grundstückserwerbe von Todes wegen, als auch durch Schenkung unter Lebenden grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Die umfangreichen Befreiungsbestimmungen des vor dem 31.07.2008 geltenden Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes wurden in das Grunderwerbsteuergesetz übernommen und sind im Folgenden dargestellt.
  • Unentgeltliche Erwerbe von Vermögen bis zu einem Wert von Euro 365.000,- (Freibetrag), wenn 
    • der Erwerber eine natürliche Person ist. Nicht befreit sind daher Übertragungen an juristische Personen und Personengesellschaften des Unternehmensrechtes.
    • der Übergeber bei Schenkungen unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung in einem Ausmaß erwerbsunfähig ist, dass er nicht in der Lage ist, seinen Betrieb fortzuführen (Nachweis über ein medizinisches Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder eine medizinische Beurteilung durch den zuständigen Sozialversicherungsträger)

Was ist Vermögen?

Zum Vermögen zählen nur

  • Betriebe und Teilbetriebe, die der Einkunftserzielung aus Land- und Forstwirtschaft, aus selbständiger Arbeit oder aus Gewerbebetrieb dienen.
    Bei einem Teilbetrieb handelt es sich um einen organisch, in sich geschlossenen, mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatteten Teil eines Gewerbebetriebes, der bei einer Veräußerung die gleiche Erwerbstätigkeit fortsetzen könnte.
  • Grundstücke, die der Mitunternehmerschaft von einem Mitunternehmer zur Nutzung überlassen sind, sofern diese gemeinsam mit Mitunternehmeranteilen zugewendet werden und der Übergeber mindestens zu einem Viertel unmittelbar am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist.
    Der Schenkungsgeber oder Erblasser muss daher im Zeitpunkt des Todes mindestens zu einem Viertel am Vermögen der Gesellschaft (OG, KG, GesbR und unechte stille Gesellschaft) beteiligt gewesen sein. Grundstücke sind auch nur dann begünstigt, wenn ihr Erwerb unmittelbar mit der Übertragung des Mitunternehmeranteiles erfolg

Der Freibetrag von Euro 365.000,- ist ein betriebsbezogener Freibetrag.
Erhält zum Beispiel jemand zwei Betriebe vom selben Schenkungsgeber oder Erblasser oder Schenkungsgeber, steht der Freibetrag für die Grundstücke jedes Betriebes gesondert zu.
Andererseits steht der Freibetrag insgesamt nur einmal zu, wenn sich im Betriebsvermögen mehrere Grundstücke befinden.

Wann steht der Freibetrag zu?

Der Freibetrag oder Freibetragsteil steht bei jedem Erwerb von Vermögen zu, wenn Gegenstand der Zuwendung ist:

  • ein Anteil von mindestens einem Viertel des Betriebes
  • ein gesamter Teilbetrieb oder ein Anteil an einem Teilbetrieb unter der Voraussetzung, dass deren Wert mindestens ein Viertel des gesamten Betriebes beträgt
  • ein Mitunternehmeranteil von zumindest einem Viertel unmittelbarer Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft

Aliquotierung des Freibetrages

Der Freibetrag steht nur zu:

  • bei Erwerb eines Anteiles eines Betriebes im Verhältnis zum Anteil des erworbenen Vermögens
  • bei Erwerb eines Teilbetriebes oder eines Anteiles davon im Verhältnis zum Wert des Gesamtbetriebes
  • bei Erwerb eines Mitunternehmeranteiles oder eines Teiles davon im Verhältnis zum übertragenen Anteil am Vermögen der Gesellschaft. Bei einem Erwerb durch mehrere Erwerber steht jedem der Erwerber nur der aliquote Anteil des Freibetrages unter Berücksichtigung der zuvor angeführten Punkte zu.

Nacherhebung der Grunderwerbsteuer

Wenn der Erwerber binnen fünf Jahren nach dem Erwerb das zugewendete Vermögen oder wesentliche Grundlagen davon entgeltlich oder unentgeltlich überträgt, sie betriebsfremden Zwecken zuführt oder wenn der Betrieb oder Teilbetrieb aufgegeben wird, ist die Steuer nach zu erheben.
Im Falle der Nacherhebung sind die Werte zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Übertragung maßgeblich.
Anzeigepflichtig für die Nacherhebung ist der Erwerber innerhalb eines Monates.

Die Nacherhebung unterbleibt, wenn die Weiterübertragung - bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (siehe oben) für eine begünstigte Weiterübertragung nur deshalb keinen steuerbegünstigten Erwerb darstellt, weil die Voraussetzung der erforderlichen Quote von mindestens 25% nicht vorliegt.

Erwerb eines Grundstückes bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland.

  • Realteilung eines Grundstückes unter Miteigentümern, wenn der Wert des erworbenen Teiles des Grundstückes exakt dem Bruchteil entspricht, mit dem der Erwerber am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. 
  • Schenkungen durch den Ehegatten unmittelbar zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte mit einer maximalen Nutzfläche von 150 m² zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten.
Achtung: 
Diese Steuerbefreiung kann außer Kraft treten, wenn z.B. die Wohnung nicht binnen drei Monaten ab Übergabe bezogen wird und weitere fünf Jahre benützt wird. Näheres erfahren Sie bei den Steuerspezialisten Ihrer Landeskammer.
  • Der Übergang von Grundstücken auf Grund eines Vorganges, der unter das Stiftungseingangssteuergesetz fällt.

Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer wird bemessen

  • grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) zuzüglich den übernommenen Verpflichtungen (z.B. Schulden)
  • bei den nachstehend angeführten begünstigten Erwerbsvorgängen ist die Steuer vom Dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30% des gemeinen Wertes (de facto des Verkehrswertes) zu berechnen. Die gilt auch bei Vorliegen einer Gegenleistung (z.B. Wohnrecht). 
    • Übertragung eines Grundstückes an den nachstehend angeführten Personenkreis
    • bei Erwerb eines Grundstückes durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den nachstehend angeführten Personenkreis.
    • Vereinigung aller Anteile einer Gesellschaft in einer Hand
  • Bei Land- und forstwirtschaftlicher Übergabe bemisst sich die Steuer vom einfachen Einheitswert.
  • Bei Umgründungsvorgängen ist der zweifache Einheitswert maßgeblich.

Der Verfassungsgerichtshof hat Teile des Grunderwerbsteuergesetzes als verfassungswidrig aufgehoben, daher war eine Neuregelung notwendig. Wäre es bis zum Ende der Übergangsfrist (1.6.2014) zu keiner Ersatzregelung gekommen, wäre bei allen Erbschaften und Schenkungen der gemeine Wert (de facto der Verkehrswert) des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen worden.

Bei der neuen Regelung kommt es nun darauf an, ob eine Grundstücksübertragung innerhalb oder außerhalb des gesetzlich festgelegten Familienkreises erfolgt. Mit anderen Worten: entgeltliche oder unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie werden gleich und begünstigt besteuert; jegliche Übertragung außerhalb des Familienkreises können hiervon nicht (mehr) profitieren.

Übergangsbestimmungen 

Grundsätzlich sind die neuen Bemessungsgrundlagenregelungen auf alle Erwerbsvorgänge ab dem 1.6.2014 anzuwenden. Eine Ausnahme besteht für Erwerbsvorgänge über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Hier gilt es zwei Stichtage zu beachten: Von 1.6.2014 bis 31.12.2014 ist die Bemessungsgrundlage innerhalb des Familienverbands der dreifache Einheitswert, maximal 30% des nachgewiesenen gemeinen Werts. Aufgrund der zum 1.1.2015 erfolgten Hauptfeststellung der land- und forstwirtschaftlichen Einheitswerte und der damit einhergehenden Aktualisierung wird ab 1.1.2015 für die Bemessungsgrundlage bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der neue, einfache Einheitswert herangezogen.

Begünstigter Familienkreis

Zum begünstigten Familienkreis zählen

  • Der Ehegatte
  • Der eingetragene Partner
  • Der Lebensgefährte, sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder bestanden hat
  • Der Elternteil
  • Ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind des Übergebers.

Höhe der Grunderwerbsteuer 

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Höhe der Grunderwerbsteuer in Prozent der Bemessungsgrundlage: 

Tatbestand %-Satz
Erwerb durch Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten (sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder bestanden hat), Elternteil, Kind oder durch Enkel-, Stief-, Wahl-, Schwiegerkind des Übergebers.

 

2,0

Erwerb durch Ehegatten bei Aufteilung ehelichen Gebrauchsver-mögens und Ersparnisse bei Scheidung, Aufhebung oder Nichtig-erklärung der Ehe

 

 

2,0

durch andere Personen 3,5

Wann entsteht die Steuerschuld und wer ist Steuerschuldner?

Die Steuerschuld entsteht mit Verwirklichung des Erwerbsvorganges (insbesondere Vertragsabschluss, beim Erwerb durch Erbanfall mit rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft).

Ist die Wirksamkeit des Erwerbsvorganges von einer aufschiebenden Bedingung oder von der Genehmigung einer Behörde abhängig, entsteht die Steuerschuld erst mit Eintritt der Bedingung oder mit Genehmigung. 
Für Erwerbe aufgrund einer Schenkung auf den Todesfall entsteht die Steuerschuld mit dem Tod des Geschenkgebers.

Zahlungspflichtig und daher Steuerschuldner sind 

  • beim Erwerb kraft Gesetzes der bisherige Eigentümer und der Erwerber
  • bei Erwerben von Todes wegen und bei Schenkungen auf den Todesfall der Erwerber
  • bei Enteignungsverfahren und beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren der Erwerber
  • bei Vereinigung aller Anteile einer Gesellschaft in einer Hand derjenige, in dessen Hand die Anteile vereinigt werden
  • bei allen übrigen Erwerbsvorgängen alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen.
Tipp:
Es ist zu empfehlen, im Vertrag festzulegen, wer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Das Finanzamt schreibt in der Regel die Grunderwerbsteuer dann dem im Kaufvertrag Benannten vor. 

Was ist zu tun, wenn ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb erfolgt?

Über Erwerbsvorgänge, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen, ist eine Abgabenerklärung abzugeben, und zwar spätestens bis zum 15. des zweitfolgenden Monates nach Entstehen der Steuerschuld (z.B. Kaufvertrag im Jänner – Erklärungsfrist bis 15. März) 

Auf Grund der Steuererklärung ergeht ein Grunderwerbsteuer-Bescheid. Die Fälligkeit tritt grundsätzlich einen Monat nach Zustellung des Bescheides ein. 

Rechtsanwälte und Notare, die bei Grundstückserwerb oder bei Errichtung der Vertragsurkunde über den Erwerb mitgewirkt haben, können als Bevollmächtigte eines Steuerschuldners die Grunderwerbsteuer innerhalb der Erklärungsfrist selbst berechnen und an das Finanzamt abführen. 

Zuständig für die Einhebung der Grunderwerbsteuer ist in Wien das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern, ansonsten die Finanzämter Linz-Urfahr, Salzburg-Land, Graz-Umgebung, Klagenfurt, Innsbruck und Feldkirch. 

Unbedenklichkeitsbescheinigung 

Für die Eintragung ins Grundbuch über den Erwerb von Grundstücken ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes notwendig. Sie bescheinigt, dass keine Bedenken hinsichtlich der Grunderwerbsteuer (allenfalls Erbschafts-/Schenkungssteuer) bestehen und wird in der Regel erst nach vollständiger Bezahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt, oder wenn Steuerfreiheit besteht. Im Falle der Selbstberechnung genügt die Selbstberechnungserklärung.

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