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Neues zur Hauptwohnsitzbefreiung bei Grundstücksveräußerungen

Aktuelle juristische Entscheidungen

Für private Grundstücksveräußerungen die seit 1. 4. 2012 der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unterliegen, sollte geprüft werden, ob die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Wird die Wohnung oder das Haus verkauft und lag der Hauptwohnsitz entweder 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung oder  innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend in dem Objekt, fällt keine ImmoESt an. Ziel der Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll. 

Zu den Voraussetzungen dieses mit dem 1. StabG 2012 eingeführten Befreiungstatbestands hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bereits klargestellt, dass der Begriff der Eigentumswohnung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 zu beziehen ist. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat in einer jüngst ergangenen Entscheidung präzisiert, dass sämtliche Kriterien WEG 2002 erfüllt werden müssen, wogegen das bloß „wirtschaftliche“ Erfüllen der Kriterien eine "Eigentumswohnung“ nicht ausreicht.

Im vorliegenden Fall war die Wohnung des Veräußerers nicht parifiziert. Bei allen anderen Wohnungen im Objekt war bereits Wohnungseigentum begründet und es war daher eine klare Abgrenzung der Wohnungen gegeben. Obwohl sich die unparifizierte Wohnung weder vom Wesen noch von der Beschaffenheit von den parifizierten Wohnungen unterschieden hat, versagte das BFG die Hauptwohnsitzbefreiung da formalrechtlich kein Wohnungseigentum vorlag. Bemerkenswert an der vorliegenden Entscheidung ist, dass das BFG erstmalig explizit entschieden hat, dass das wirtschaftliche Erfüllen der Kriterien eine "Eigentumswohnung" nicht ausreichend ist. Es müssen auch sämtliche rechtlichen Kriterien iSd WEG 2002 erfüllt werden.

Ob die enge Auslegung des Begriffs des Wohnungseigentums und das zwingende Erfordernis der Erfüllung der rechtlichen Anforderungen des Wohnungseigentums iSd WEG 2002 der höchstgerichtlichen Überprüfung standhalten würde, bleibt abzuwarten. Der Bf hat gegen die E des BFG eine außerordentliche Revision beim VwGH eingebracht.

So sind die Anforderungen des VwGH zum Beispiel bei der Berechnung der Mindestbesitzdauer für die Hauptwohnsitzbefreiung wesentlich geringer. Der VwGH lässt die Anwendung der Befreiung sogar zu, wenn eine Wohnung, ohne jegliche Kaufabsicht, zunächst gemietet und erst später erworben wird. Die Zeit der Miete ist zur Berechnung der Fristen für die Hauptwohnsitzbefreiung dennoch heranzuziehen.

Entscheidend ist nach Ansicht des VwGH, neben der Eigentümerstellung im Verkaufszeitpunkt,  dass die Wohnung/Immobilie während der zwei- bzw fünfjährigen Frist als Hauptwohnsitz gedient hat, unabhängig davon, ob die Liegenschaft durchgängig im Eigentum des Veräußerers stand oder nicht. Der VwGH hat mit dieser Entscheidung entgegen der damaligen Meinung der Finanzverwaltung und des BFG zugunsten des Steuerpflichtigen entschieden.