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Aufteilung gemischt genutzter Gebäude nach Nutzflächen

Verwaltungsgerichtshof-Erkenntnis zur Zuordnung

Immer wieder kommt es bei der Zuordnung von Gebäuden zum Betriebs- bzw. Privatvermögen zu Unstimmigkeiten. Insbesondere die Methode der Aufteilung steht oftmals im Mittelpunkt der Diskussion.

In einem kürzlich ergangenen Erkenntnis beseitigt der Verwaltungsgerichtshof (VwGH, 2017/15/0011) sämtliche Zweifel und legt fest, dass die Aufteilung eines Gebäudes in aller Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen hat.

Allgemein gilt im Ertragsteuerrecht der Grundsatz, dass Gebäude im Anlagevermögen bei einer betrieblichen Nutzung von

  • weniger als 20%, als Privatvermögen zu betrachten sind,
  • zwischen 20 und 80%iger betrieblicher Nutzung im Ausmaß der betrieblichen Nutzung dem Betriebsvermögen zugerechnet werden und
  • mehr als 80%iger betrieblicher Nutzung zur Gänze zum Betriebsvermögen zu rechnen sind.

Der Prozentsatz der betrieblichen Nutzung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der betrieblich und privat genutzten Flächen ermittelt.

In dem vom VwGH entschiedenen Fall war das Ausmaß der Zuordnung eines betrieblich genutzten Gebäudeteils zum Betriebsvermögen fraglich. Das Finanzamt und das Bundesfinanzgericht sahen eine von der Nutzfläche abweichende Aufteilung als zulässig an und begründeten dies wie folgt: Im Hinblick auf die mehr als dreifache Ertragskraft der betrieblichen Räume erscheine es angemessen, wenn die höhere Wertigkeit der Geschäftsräume gegenüber Wohnräumen auch bei der Aufteilung berücksichtigt wird (Aufteilung nach Maßgabe der Ertragswerte der Gebäudeteile - einen 30 %igen Zuschlag erachtete das BFG als sachgerecht).

Der VwGH hob die Entscheidung des BFG auf und führte in seinem Erkenntnis zunächst die Kriterien für die Aufteilung von gemischt genützten Gebäuden an. Demnach hat die Aufteilung des Gebäudes grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen. Auszugehen ist zunächst von der Einstufung jedes einzelnen Raumes als ein solcher von betrieblicher oder privater Nutzung. Hierbei ist auf die ausschließliche oder zeitliche überwiegende betriebliche oder private Nutzung des Raumes abzustellen. Der Aufteilungsschlüssel des Gebäudes ergibt sich aus dem Verhältnis der Summe der Nutzflächen der betrieblichen Räume zur Summe der Nutzflächen der privaten Räume.

Gebäudeteile im Keller und in abgeschrägten Dachböden, die zwar ausschließlich betrieblich oder privat genützt werden, aber wertmäßig deutlich hinter den anderen Räumen zurückbleiben, sind nicht im vollen Ausmaß der Nutzfläche, sondern mit einem Abschlag anzusetzen. Gebäudeteile, welche aufgrund der Beschaffenheit nicht nutzbar sind (zB ein unausgebauter Dachboden), haben auf die Aufteilung ebenso wenig Einfluss wie zu gemeinschaftlichen Zwecken dienende Gebäudeteile (zB Stiegenhaus, Heizraum). Lediglich bei deutlich voneinander abweichenden Raumhöhen kann sich die Kubatur als Aufteilungsschlüssel eignen.

Der vom BFG vorgesehenen von der Nutzfläche abweichenden Aufteilung nach Ertragswerten, entgegnete der VwGH unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung, dass zum notwendigen Betriebsvermögen jene Wirtschaftsgüter gehören, welche objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind und ihm auch tatsächlich dienen. Bereits diese Definition legt nahe, dass die Zuordnung nach der Nutzfläche jener Räume vorzunehmen ist, die betrieblich genutzt werden. Die unterschiedliche Ertragskraft der jeweiligen Räume ist kein geeignetes Aufteilungskriterium, da die möglichen Einnahmen eines Gebäudeteiles in keinem Zusammenhang mit der betrieblichen oder privaten Nutzung stehen.