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Erhöhung der Richtwerte ab 1.4.2019 – Auswirkung auf Sachbezugswerte für Dienstwohnung ab 1.1.2020

Neue Werte ab 1.1.2020

Für Wohnungen, die der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer kostenlos oder verbilligt zur Verfügung stellt, ist ein Sachbezug anzusetzen. Es gilt als Quadratmeterwert, der am 31.Oktober des Vorjahres geltende Richtwert des § 5 Richtwertgesetzes.

Die für den Zeitraum bis 31.12.2019 anzusetzenden Sachbezugswerte betragen pro m²:

Bundesland Sachbezugswert 2019 Bundesland Sachbezugswert 2019
Burgenland € 5,09 Steiermark € 7,70
Kärnten € 6,53 Tirol € 6,81
Niederösterreich € 5,72 Vorarlberg € 8,57
Oberösterreich € 6,05 Wien € 5,58
Salzburg € 7,71    

Die Richtwerte werden per 1.4.2019 erhöht. Dies wirkt sich auf die Sachbezugsbewertung für Dienstwohnungen ab 1.1.2020 folgendermaßen aus: 

Bundesland

Sachbezugswert 2020

Bundesland Sachbezugswert 2020
Burgenland € 5,30 Steiermark € 8,02
Kärnten € 6,80 Tirol € 7,09
Niederösterreich € 5,96 Vorarlberg € 8,92
Oberösterreich € 6,29 Wien € 5,81
Salzburg € 8,03    

Vorstehende Werte sind Bruttopreise (incl. Betriebskosten und USt, excl. Heizkosten). Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten selbst, erfolgt ein Abschlag von 25%.

Ein Heizkostenzuschlag von € 0,58 pro m² ist ganzjährig pro Monat vorzunehmen, wenn der Arbeitgeber die Heizkosten trägt.

Kostenbeiträge des Arbeitnehmers kürzen diesen Zuschlag.

Das Wohnflächenausmaß errechnet sich anhand der gesamten Bodenfläche des Wohnraums abzüglich der Wandstärke und der im Verlauf der Wände befindlichen Ausnehmungen. Nicht zum Wohnraum zählen Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohnzwecke geeignet sind, weiters Treppen, offene Balkone und Terrassen.

Die Richtwerte sind auf Normwohnungen anzuwenden. Eine Normwohnung liegt vor, wenn hinsichtlich der Ausstattung folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • brauchbarer Zustand
  • bestehend aus Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und einer zeitgemäßen Badegelegenheit
  • Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung

Weder Lage noch Größe der Wohnung sind für die pauschale Ermittlung des Sachbezugswertes relevant.

Für Wohnraum mit einem niedrigeren Ausstattungsstandard als dem der Normwohnung (z.B. keine Toilette in der Wohnung) ist ein pauschaler Abschlag von 30% vorzunehmen.

Ein Abschlag von € 35% ist für Wohnungen von Hausbesorgern, Hausbetreuern und Portieren vorzunehmen. Entspricht diese Wohnung nicht dem Standard der Normwohnung, ist der Wert zunächst um 30% zu vermindern. Von dem sich daraus ergebenden Wert ist ein weiterer Abschlag von 35% vorzunehmen (Alternativ kann der Ausgangswert sofort um einen kumulierten Abschlag von 54,5% gekürzt werden).

Weicht der fremdübliche Mietzins vom festgesetzten Sachbezugswert wesentlich ab, gilt folgendes:

Ist der um 25% verminderte übliche Mittelpreis des Verbraucherortes (fremdübliche Mietzins z.B. laut Immobilien-Preisspiegel) um mehr als 50% niedriger oder um mehr als 100% höher als der pauschale Sachbezugswert, so ist der um 25% verminderte fremdübliche Mietzins anzuwenden.

Bei vom Arbeitgeber angemieteten Wohnungen sind die pauschalen Sachbezugswerte, der um 25 % gekürzten Miete (samt Betriebskosten) gegenüberzustellen. Der höhere Wert bildet den maßgeblichen Sachbezug.

Überlässt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer kostenlos oder verbilligt eine Dienstwohnung bis zu einer Größe von 30 m², die nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen bildet, ist kein Sachbezug anzusetzen.

Bei einer Größe von mehr als 30 m² aber nicht mehr als 40 m² ist der Sachbezugswert um 35% zu vermindern.