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Vorsteuerberichtigung bei Großreparaturen von Gebäuden

Wann stellen Erhaltungsarbeiten an Gebäuden eine „Großreparatur“ dar?

Der Verwaltungsgerichtshof musste in einer aller jüngsten Entscheidung erstmals zu der Frage Stellung nehmen, wann Erhaltungsarbeiten an Gebäuden eine „Großreparatur“ darstellen. Im Einzelfall wird die Abgrenzung aber weiterhin schwierig bleiben.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, besteht ein Vorsteuerabzugsrecht nur dann, wenn die bezogenen Lieferungen und Leistungen vom Unternehmer für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Bei Verwendung für steuerbefreite Umsätze steht grundsätzlich kein Vorsteuerabzugsrecht zu.

Hatte ein Unternehmer im Zeitpunkt des Leistungsbezuges (noch) das Vorsteuerabzugsrecht und verwendet er diese Leistungen in der Folge aber für steuerbefreite Umsätze, dann hat der Unternehmer wegen dieser Änderung der Verhältnisse eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen. Anwendungsfälle sind beispielsweise, wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer zum steuerbefreiten Kleinunternehmer wechselt oder wenn sich beispielsweise das Ausmaß der Privatnutzung eines Gebäudes verändert.

Bei Änderung der Verhältnisse sieht das Gesetz die Verpflichtung zur Vorsteuerberichtigung sowohl für Umlaufvermögen als auch für Anlagevermögen vor. Bemessungsgrundlage für die Vorsteuerberichtigung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und bei Gebäuden auch die Kosten von Großreparaturen. Der Vorsteuerberichtigungszeitraum beträgt im Allgemeinen fünf Jahre, bei Gebäuden 20 Jahre (für „Altgebäude“ noch 10 Jahre). Er beginnt grundsätzlich mit dem Jahr der Anschaffung zu laufen, bei Großreparaturen im Jahr der erstmaligen Verwendung der mit der Großreparatur zusammenhängenden Leistungen.

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen:

Eine GmbH war Eigentümerin mehrerer Gebäude, die umsatzsteuerpflichtig vermietet wurden. Die Gebäude wurden 2005 saniert, in dem in die bestehenden Aufzugssysteme Leichtbaukabinen und Notrufsysteme eingebaut, und die Fangkorbleitachsen, Seile, Antriebe, Dichtsätze und Seilschlösser erneuert wurden. Der Gesamtaufwand betrug rund € 600.000,- zzgl. € 160.000,- Umsatzsteuer, die als Vorsteuer geltend gemacht wurde.

Im Jahr 2006 verkaufte die GmbH die Objekte umsatzsteuerfrei. 

Strittig war die Frage, ob diese Sanierungsmaßnahmen eine „Großreparatur“ im Sinne des Umsatzsteuergesetzes darstellen, für die aufgrund des umsatzsteuerfreien Verkaufs der Objekte innerhalb des Vorsteuerberichtigungszeitraumes eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen ist.

Das Gesetz selbst enthält keine Definition des Begriffes „Großreparatur“. Unter Berücksichtigung der Entstehung der gesetzlichen Vorschrift kommt der Verwaltungsgerichtshof zum Ergebnis, dass eine „Großreparatur“ im Sinne des Gesetzes ein nicht aktivierungspflichtiger (zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchter) Aufwand ist, der nicht „regelmäßig“ erwächst und von dem sich sagen lässt, dass er „ins Gewicht“ fällt. Nach dem Zweck der Regelung soll einer ungerechtfertigten Inanspruchnahme des Vorsteuerabzuges in umfassender Weise entgegengewirkt werden.

Auf der Grundlage dieses Begriffsverständnisses und Zweckes der Regelung kommt der Verwaltungsgerichtshof zum Schluss, dass die streitgegenständliche umfassende Sanierung von Aufzugsanlagen eine Großreparatur darstellt, auch wenn der Aufwand in Relation zum gesamten Anschaffungswert der Objekte nur zwei Prozent (pro Objekt durchschnittlich rd. € 47.700,-) betrug.

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