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Veränderungen in der Gesellschafterstruktur des Mieters und ihre Auswirkungen auf den Mietzins

Erhöhungsmöglichkeiten des Mietzinses bei Machtwechsel innerhalb einer Gesellschaft

In § 12a Abs 1 Mietrechtsgesetz (MRG) ist geregelt, dass immer dann, wenn der Mieter sein Unternehmen veräußert, der Mietvertrag auf den Erwerber übergeht (Weitergaberecht). Der Vermieter hat den neuen Mieter (Erwerber) zu akzeptieren, kann allerdings den Mietzins auf einen angemessenen Betrag hinaufsetzen (siehe Merkblatt: "Weitergaberecht bei Unternehmensnachfolge im Detail). 

Grundsätzlich gilt diese Bestimmung auch dann, wenn der Mieter eine Gesellschaft ist. Allerdings wird in diesen Fällen sehr oft nicht das Unternehmen verkauft, sondern es werden die Gesellschaftsanteile übertragen. In diesem Fall bleibt der Mieter (die Gesellschaft) identisch; es ändert sich nur die Eigentümerstruktur der Gesellschaft. Es liegt daher kein Fall einer Unternehmensveräußerung im Sinne von § 12a Abs 1 MRG vor. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, den Mietzins auf ein angemessenes Niveau anzuheben, während wirtschaftlich gesehen das Unternehmen übertragen wurde (juristisch gesehen wurden jedoch nur die Unternehmensanteile übertragen).

Aus diesem Grund bestimmt § 12a Abs 3 MRG für bestimmte Fallkonstellationen des Gesellschafterwechsels ebenfalls eine Erhöhungsmöglichkeit des Vermieters auf den angemessenen Mietzins.

Hinweis:
Sämtliche Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf Hauptmietverträge Geschäftsräume betreffend, nicht jedoch auf Untermietverträge und Pachtverträge. Bei diesen gibt es keine gesetzliche Mietzinserhöhungsmöglichkeit aufgrund eines Gesellschafterwechsels.

Auf welche Mietverträge ist § 12a Abs 3 MRG überhaupt anwendbar?

§ 12a Abs 3 MRG gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG; das heißt idR für Mietgegenstände in

  • Gebäuden, deren Baubewilligung bis zum 30.6.1953 rechtskräftig erteilt wurde;
  • Gebäuden, die nach dem 30.6.1953 rechtskräftig baubewilligt wurden, wenn sie mit Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurden;
  • Gebäuden, deren Baubewilligung bis zum 8.5.1945 erteilt wurde, wenn es sich beim Geschäftsraum um einen Mietgegenstand im Wohnungseigentum handelt. 
Achtung!
Mietverträge, die nach dem 1.1.2002 geschlossen wurden über Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als 2 selbstständig vermietbaren Mietobjekten (wobei Räume, die nachträglich durch einen Dachbodenausbau neu geschaffen werden, nicht mitzählen), fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG; daher gibt es für Unternehmen in solchen Gebäuden keine Erhöhungsmöglichkeit des Mietzinses bei Anteilsübertragungen.

Eine detaillierte Darstellung des Vollanwendungsbereiches finden Sie im Merkblatt "Anwendungsbereich des MRG im Detail".

Für welche Gesellschaften gilt § 12a Abs 3 MRG?

§ 12a Abs 3 MRG gilt grundsätzlich für alle juristischen Personen (insbesondere GmbH, AG) und Personengesellschaften (OG, KG). 

Unter welchen Voraussetzungen kann es zu einer Mietzinserhöhung kommen?

Eine Mietzinsanhebung ist nur dann möglich, wenn es zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft kommt. Man spricht auch von einem "Machtwechsel“, der wirtschaftlich gesehen der Übertragung des Unternehmens an einen Dritten gleichkommt. Das Gesetz spricht von einer entscheidenden Änderung der "rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ auf die Gesellschaft und nennt als Beispiel die "Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft“. Die entscheidende Änderung (Anteilsübertragung) muss nicht auf einmal geschehen; vielmehr sind mehrere Anteilsübertragungen in ihrer Gesamtheit zu betrachten, sodass die Mietzinserhöhungsmöglichkeit dann eintritt, wenn sich aus den einzelnen Übertragungen insgesamt eine "entscheidende Änderung“ ergibt.

Es ist daher ohne weiteres möglich, dass eine (oder auch mehrere) Übertragungen zunächst nicht zu einer Mietzinserhöhungsmöglichkeit führen, dass aber eine darauffolgende zusätzliche Veräußerung (auch nur eines kleinen Anteils) dann die entscheidende Veränderung bewirkt.

Beispiel 1:
A verfügt über 60 % der Gesellschaftsanteile an der AB GmbH. Er überträgt 40 % seiner Anteile an den neuen Gesellschafter C. Dies wird in der Regel noch keine Konsequenzen haben, da C ohne Sonderregelungen im Gesellschaftsvertrag noch keinen maßgebenden Einfluss auf die Gesellschaft ausüben kann. Einige Jahre später erhält der weitere neue Gesellschafter D jedoch die restlichen 20 % von A. Damit wurden insgesamt 60 % der Gesellschaftsanteile übertragen. Für sich betrachtet würde der Erwerb von 20 % noch keine Machtverschiebung bewirken; unter der Berücksichtigung, dass C jedoch bereits 40 % der Anteile übertragen erhalten hat, D nunmehr 20 %, wurde insgesamt die Mehrheit der Anteile (nämlich 60 %) übertragen; es hat daher ein Machtwechsel stattgefunden und der Vermieter hat die Möglichkeit, den Mietzins anzuheben.alten wurde, nur einmal ausgeübt werden.
Wichtig:
Gemäß § 46a Abs 1 MRG sind nur Veränderungen zu berücksichtigen, die sich ab dem 1.10.1993 ereignet haben; frühere Anteilsübertragungen sind irrelevant. Es müssen daher immer (nur) jene Anteilsübertragungen ab dem 1.10.1993 in ihrer Gesamtheit betrachtet werden.

Muss immer die Mehrheit der Anteile übertragen werden damit es zu einer Mietzinserhöhung kommen kann?

Im Gesetz wird die Übertragung der Mehrheit der Anteile nur beispielhaft genannt. Die Rechtsprechung ist nach wie vor sehr stark einzelfallbezogen, jedoch hat der oberste Gerichtshof (OGH) bereits wiederholt ausgesprochen, dass je nach Lage des Einzelfalles auch eine Übertragung von weniger als der Hälfte der Anteile entscheidend sein kann.

Beispiel 2:
Die ABC GmbH hat folgende Gesellschafterstruktur: A 49 %, B 49 %, C 2 %. Überträgt nun C seine 2 % auf A, so erlangt A entscheidenden Einfluss (absolute Mehrheit) auf die Gesellschaft. Obwohl nur 2 % übertragen wurden, liegt ein Machtwechsel vor und besteht die Möglichkeit zur Erhöhung des Mietzinses.

Wesentlich ist also das "Kippen der Mehrheitsverhältnisse“.

Wichtig:
Nach der Rechtsprechung bedeutet die Erreichung einer Gleichwertigkeit (A 50 %, B 50 %) der Machtverhältnisse noch kein Kippen der Mehrheitsverhältnisse und damit keinen Machtwechsel.
Beispiel 3:
In einer 2-Personen GmbH (AB-GmbH) erhält A durch mehrere Übertragungen sukzessive 50 %. Einen entscheidenden Einfluss hätte er jedoch erst mit 51 %, weshalb selbst bei einer Aufteilung der Gesellschaftsanteile zwischen A und B 50 zu 50 noch kein Machtwechsel erfolgt ist. Auch wenn A in der Folge seinen 50 %-Anteil an einen neuen Gesellschafter C überträgt, hat noch kein Machtwechsel stattgefunden. Erst wenn C noch einen weiteren Gesellschaftsanteil erwirbt, liegt ein Machtwechsel vor.
Es reicht, wenn jene Person ausgetauscht wird oder wechselt, die über die entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft verfügt. Es ist nicht notwendig, dass neue Personen in die Gesellschaft eintreten.

Beispiel 4:
Die AB GmbH ist wie folgt strukturiert: A 51 %, B 49 %. A überträgt an B 2 % der Gesellschaftsanteile. Damit liegt ein Machtwechsel vor.
Für einen Machtwechsel im Sinne von § 12a Abs 3 MRG müssen entscheidende Änderungen sowohl der rechtlichen als auch der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten vorliegen. Es ist daher immer im Einzelfall zu bewerten, wie sich die Übertragung als Gesamtes auswirkt. Insbesondere sind auch gesellschaftsvertragliche Sonderrechte einzelner Gesellschafter (zB Sperrminoritäten etc) zu beachten.

Wichtig:
Bei der Beurteilung der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten kommt es nicht auf eine allfällige 
Beispiel 5:
Die Ehegatten A und B sowie die Ehegatten C und D sind an der ABCD GmbH zu je 25 % beteiligt. Nunmehr scheidet B aus der Gesellschaft aus und überträgt seinen Anteil an den neuen Gesellschafter E, den Sohn von C und D. Damit hätte die Familie CDE die Mehrheit. Da es auf die Familienzugehörigkeit jedoch nicht ankommt, liegt kein Machtwechsel vor.    

Weitere Beispiele für einen Machtwechsel:

  • Jede sonstige mehrheitliche Veräußerung von Gesellschaftsanteilen (auch die sukzessive Übertragung von mehr als
    50 %).
  • Jede sonstige Erlangung eines Mehrheitsanteils (ein bisheriger Minderheitsgesellschafter erlangt mehr als 50 %).
  • Ein Minderheitsgesellschafter erhält eine Sperrminorität; je nach Ausgestaltung der Sperrminorität kann ein Machtwechsel vorliegen.
  • Stimmbindungsverträge, im Firmenbuch noch nicht vollzogene Übertragungen (Blankoübertragungsangebote) etc. können einen Machtwechsel bewirken bzw nicht verhindern. Das Gesetz hält fest: Wenn "bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln besteht, dass ein Rechtsgeschäft nur zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des Hauptmietzinses geschossen wurde, so obliegt es dem Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen“. 

Beispiele für Änderungen ohne Machtwechsel:

  • Bloße Änderung bzw Wechsel des Geschäftsführers.
  • Übertragung eines Minderheitsanteils ohne, dass der Erwerber des Anteils dadurch zum Mehrheitsgesellschafter wird.
  • Bloße Kapitalerhöhungen oder Herabsetzungen, solange das Verhältnis der Anteile gleich bleibt. 

Wie erfolgt ein Machtwechsel bei Personengesellschaften?

Bei Personengesellschaften ist die Lage noch wesentlich komplizierter, da zum einen das Ausmaß der Gesellschaftsanteile nicht im Firmenbuch eingetragen ist und zum anderen, weil bei diesen Gesellschaftstypen jeder Gesellschafter (nach der Rechtsprechung auch die Kommanditisten) maßgebliche rechtliche und wirtschaftliche Einflussmöglichkeiten haben bzw abhängig vom Gesellschaftsvertrag haben können. Nach der Rechtsprechung kommt es daher bei diesen Gesellschaften nicht primär auf die Höhe des Anteils an. Einen Austausch des persönlich haftenden Gesellschafters bzw Komplementärs sowie eine entscheidende Verschiebung bei den Beteiligungsverhältnissen der persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementäre) wird von der Rechtsprechung als Machtwechsel gewertet. Die Rechtsprechung hat sogar das bloße Vertauschen der Gesellschafterstellung bei Kommanditgesellschaften trotz Personenidentität als Machtwechsel qualifiziert. 

Beispiel 6:
A ist Kommanditist, B ist Komplementär der B KG. Beide sind zu 50 % beteiligt. Sie tauschen nunmehr ihre Positionen, sodass B Kommanditist und A Komplementär wird; die Vermögensbeteiligung bleibt gleich. Die Rechtsprechung hat darin einen Machtwechsel erblickt.

Die Rechtsprechung zu solchen Fallkonstellationen ist sehr einzelfallbezogen und unübersichtlich.

Grundsätzlich bewirkt die bloße Übertragung von Kommanditanteilen keinen Machtwechsel. Andererseits hat die Rechtsprechung nicht nur den Eintritt eines zusätzlichen Komplementärs, sondern sogar das Hinzutreten eines zusätzlichen Kommanditisten bereits als Machtwechsel qualifiziert; dies aber allgemein nur dann, wenn damit auch eine Änderung der Einflussmöglichkeiten verbunden ist.

Auch wenn eine Personengesellschaft (mit mehreren persönlich haftenden Gesellschaftern bzw Komplementären) in der Form weitergeführt wird, dass sämtliche Anteile auf einen Gesellschafter übertragen werden und dieser das Unternehmen dann als Einzelunternehmen weiterführt, kann es zu einem Machtwechsel kommen.

Beispiel 7a:
A, B und C sind Gesellschafter einer OG. B und C scheiden aus und übertragen ihre Anteile auf A. A ist damit allein entscheidungsbefugt. Durch das Verschieben der Beteiligungsverhältnisse liegt ein Machtwechsel vor.

Beispiel 7b:
A und B sind Gesellschafter einer OG. B scheidet aus. A ist damit allein entscheidungsbefugt. Rechtsprechung liegt nicht vor; voraussichtlich liegt jedoch auch hier ein Machtwechsel vor.

Andererseits liegt nach der Rechtsprechung kein Machtwechsel vor, wenn eine Personengesellschaft vom bisherigen alleinigen Komplementär als Einzelunternehmen fortgeführt wird.

Beispiel 8:
A und B sind Gesellschafter einer KG. A ist Komplementär, B ist Kommanditist. B scheidet aus. A führt das Unternehmen als Einzelunternehmer fort. Nach der Rechtsprechung liegt kein Machtwechsel vor.

Es wurde auch bereits entschieden, dass die Umwandlung einer 2-Personen-OG in eine 2-Personen-KG einen Machtwechsel darstellt, weil in der KG nur mehr ein Gesellschafter persönlich haftet und entscheidungsbefugt ist (Machtwechsel).

Beispiel 9:
A und B sind persönlich haftende und vertretungsbefugte Gesellschafter einer OG. B ändert seine Gesellschafterposition und wird Kommanditist. Die OG wird damit zu einer KG. A wird damit allein entscheidungsbefugt. Die Rechtsprechung hat darin einen Machtwechsel erblickt.
Tipp:
Es ist daher in jedem Fall dringend zu empfehlen, vor beabsichtigten gesellschaftsrechtlichen Änderungen juristischen Rat hinsichtlich der mietrechtlichen Konsequenzen einzuholen.

Was geschieht bei einer Vererbung von Gesellschaftsanteilen?

Ob § 12a Abs 3 MRG auch dann anwendbar ist, wenn ein Gesellschaftsanteil nicht unter Lebenden übertragen (Einzelrechtsnachfolge), sondern vererbt (Gesamtrechtsnachfolge) wird, ist von der Rechtsprechung noch nicht geklärt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann auch in diesem Fall ein Machtwechsel vorliegen, wodurch es mit Rechtskraft der Einantwortungsurkunde zu einer Anhebung des Mietzinses auf ein angemessenes Niveau kommen kann.

Ist immer der volle angemessene Mietzins zu bezahlen?

Gemäß § 16 Abs 1 MRG ist die Angemessenheit des Mietzinses zu beurteilen nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietobjekts.

Bei der Erhöhung auf dieses Niveau in Folge eines Machtwechsels ist allerdings immer auf die ausgeübte Geschäftstätigkeit zu achten. Das ist so zu verstehen, dass bei "ertragsschwachen Branchen“, die "aus sozialen Gründen schutzwürdig sind“ nicht der volle angemessene Mietzins begehrt werden kann, sondern eben ein (im Streitfall vom Gericht bzw der Schlichtungsstelle festzusetzender) geringerer Mietzins. Gemeint sind damit im Wesentlichen Geschäfte zur Aufrechterhaltung der Nahversorgung (sogenannte "Greißler“).

Gibt es eine Begünstigung für gesetzliche Erben?

Eine Sonderregelung für gesetzliche Erben gibt es nicht. Folgt man dem Wortlaut des Gesetzes (siehe oben), so kann ein Machtwechsel auch so erfolgen, dass Gesellschaftsanteile an gesetzliche Erben (z.B. Kinder) übertragen werden. Der Mietzins kann auch dann auf das volle Niveau angehoben werden. 

Muss im Falle des Machtwechsels ein neuer Mietvertrag verfasst werden?

Ein neuer Mietvertrag muss nicht verfasst werden. Der Mieter bleibt ja identisch, sodass sich – außer beim Mietzins – am Mietvertrag nichts ändert.

Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person (Vorstand, Geschäftsführer) oder der Personengesellschaft (persönlich haftende Gesellschafter) sind aber verpflichtet, den Machtwechsel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter hat daraufhin das Recht, den Mietzins bis spätestens 6 Monate nach dieser Anzeige auf einen angemessenen Betrag hinaufzusetzen. Macht der Vermieter davon Gebrauch, kann er vom Mieter rückwirkend ab dem der Unternehmensveräußerung folgenden nächsten Zinstermin (idR der nächste Monatserste nach Veräußerung) den erhöhten Mietzins verlangen. Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, so bleibt es endgültig beim bisherigen Mietzins.

Achtung!
Nach der Rechtsprechung haften die vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft bei Unterlassen der Anzeige persönlich.

Anhang: § 12a Abs 2 und 3 MRG im Volltext

(2) Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der neue Hauptmieter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs 1 zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen. Eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.

Anmerkung: § 16 Abs 1 MRG besagt nur, dass der Mietzins angemessen sein muss, enthält aber keine Obergrenzen.

§ 16 Abs 8 regelt die Frist innerhalb der Überprüfungen des Mietzinses vom Mieter geltend gemacht werden können. Die Frist läuft ab dem jeweiligen Anhebungsbegehren und endet nach 3 Jahren, bei befristeten Vertragsverhältnissen frühestens 6 Monate nach Auflösung des Vertragsverhältnisses bzw dessen Umwandlung in ein unbefristetes Vertragsverhältnis.

(3) Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft des Handelsrechts Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, so ist Abs 2 anzuwenden, auch wenn die entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person oder Personengesellschaft des Handelsrechts sind verpflichtet, solche Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln, dass ein Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, so obliegt es dem Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen.  

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