Immobilienertragsteuer – Auswirkungen einer gemischten Schenkung
Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften
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Gewinne im Zusammenhang mit der entgeltlichen Übertragung von Grundstücken unterliegen seit 2012 grundsätzlich und unabhängig von einer Spekulationsfrist der Immobilienertragsteuer. Der anzuwendende Steuersatz beträgt 30 % und greift sowohl im privaten als auch im betrieblichen Bereich. Bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen (z. B. Schenkungen) liegt kein einkommensteuerrechtlich relevanter Sachverhalt vor und fällt somit auch keine Immobilienertragsteuer an.
Abgrenzung Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit
Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften war in der Vergangenheit maßgebend, ob eine etwaige Gegenleistung für die Übertragung des Wirtschaftsgutes mehr oder weniger als 50 % des gemeinen Wertes des hingegebenen Wirtschaftsgutes betrug. Aufgrund eines VwGH-Judikates werden nunmehr für Grundstücksübertragungen nach dem 15.11.2021 neue Parameter für die rechtliche Beurteilung herangezogen:
- Von einer Veräußerung und somit von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ist jedenfalls auszugehen, wenn die Gegenleistung für die Übertragung der Liegenschaft mindestens 75 % des gemeinen Wertes des Grundstücks beträgt.
- Von einer unentgeltlichen Übertagung ist auszugehen, wenn die relevante Gegenleistung höchstens 25 % des gemeinen Wertes der übertragenen Liegenschaft ausmacht.
- Von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft ist auch auszugehen, wenn sich bei Übertragungen unter nahen Angehörigen die Gegenleistung zwischen 25 % und 75 % des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes bewegt.
Fremde pflegen einander gewöhnlich nichts zu schenken
Eine Schenkung ist grundsätzlich nur bei Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen anzunehmen. Die Finanzverwaltung geht grundsätzlich davon aus, dass bei Vermögensübertragungen im familiären Bereich auch bei gemischten Schenkungen Unentgeltlichkeit hinsichtlich des gesamten Vorgangs vorliegt, wenn insgesamt der Schenkungscharakter überwiegt und Bereicherungsabsicht gegeben ist.
Liegt nach Beurteilung anhand obiger Kriterien ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor, kommt die Immobilienbesteuerung in Höhe von 30 % zur Anwendung. Unentgeltliche Übertragungen unterliegen zwar nicht dem Regime der Immobilienertragsteuer, Grunderwerbsteuer fällt aber grundsätzlich auch im Rahmen von unentgeltlichen Grundstücksgeschäften an.