Mehr Raum für Betriebe mit Potenzial

^{Im Bild: Julian Jankovic, Alessia Scuderi, Florian Schäfer, Raphael Volkmer und Max Scheidl (v.l.), Gründerteam von Fantoplast.}

Auf Wien kommen in den nächsten Jahren, was die Stadtentwicklung betrifft, aus mehreren Gründen wichtige Aufgaben und Weichenstellungen zu. Zum einen macht die Klimakrise gerade großen Städten zu schaffen, was im Städtebau berücksichtigt werden muss. Darüber hinaus rechnet die Stadt Wien bis 2035 mit einem Bevölkerungswachstum von rund zehn Prozent. Aktuell wohnen etwas über zwei Millionen Menschen in der Bundeshauptstadt. 2035 sollen es 2,2 Millionen sein.

Das bringt unweigerlich Herausforderungen mit sich, sei es hinsichtlich des Schaffens von Wohnraum, von privaten wie öffentlichen Verkehrsmöglichkeiten sowie natürlich von Arbeitsplätzen. Allerdings geht dem produktiven Sektor zunehmend der Platz aus - und damit den Unternehmen, die als Arbeitgeberbetriebe wie auch als Wirtschaftsfaktor von großer Bedeutung sind. Doch die Weiterentwicklung von Stadt und Standort sind langfristige Projekte, weshalb dessen Platzbedarf frühzeitig geplant werden muss.

Wiens Pläne bis 2035

Viele Interessen müssen also unter einen Hut gebracht werden, wenn es um Stadtentwicklung geht. Zentrales Instrument der Stadt Wien hierfür ist der Stadtentwicklungsplan. Er ist der verbindliche Rahmen für dahingehende Entscheidungen der Stadtregierung und gilt jeweils für eine Periode von zehn Jahren. Der jüngste erschien im Vorjahr („Wien-Plan 2035”) und gilt dementsprechend bis ins Jahr 2035.

Hier ist unter anderem festgelegt, wie Siedlungsgrenzen verlaufen, wo gebaut werden darf, wie die Parkraumbewirtschaftung gestaltet wird, wo Öffi-Knotenpunkte sein sollen und in welchen Zielgebieten neue Wohn- und Betriebsflächen entstehen. Besonderes Augenmerk liegt auf Zielgebieten, die hohes Entwicklungspotenzial aufweisen und gesamtstädtisch von Bedeutung sind. Zu den wichtigsten Zielgebieten im „Wien-Plan 2035” zählen unter anderem Rothneusiedl, Erdberger Mais/St. Marx, Floridsdorf/Achse Brünner Straße oder die Donaustadt mit beispielsweise dem Hausfeld oder der Seestadt Aspern.

Was das Bevölkerungswachstum betrifft, findet man mit den bereits fixierten Zielgebieten ein gutes Auskommen, heißt es seitens der Stadt Wien in einer Aussendung. Erst bei dezidiert größeren Sprüngen als das prognostizierte Einwohner-Plus von rund zehn Prozent müsse neu geplant werden, hält man konkret fest.

Eintauchen in die Seestadt

Das prominenteste Zielgebiet der Bundeshauptstadt ist wohl die Seestadt Aspern, die eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Europas ist. Baustart am Gelände des ehemaligen Flugfelds war im Jahr 2009, 2014 zogen die ersten Bewohnerinnen und Bewohner ein. Ziel ist ein Nutzungsmix aus Wohnvierteln, Naherholungsräumen mitsamt Badesee und Betrieben. Fertiggestellt soll die Seestadt in den 2030er Jahren sein. Zahlreiche Firmen sind hier bereits angesiedelt, unter anderem will man den neuen Stadtteil für Start-ups oder junge Handwerks- und Produktionsbetriebe interessant machen.

Ein diesbezügliches Projekt ist der Gewerbehof Seestadt der Wirtschaftsagentur Wien. Die Ansiedlung wird gezielt unterstützt, etwa durch Erleichterungen in der Infrastruktur wie bereits vorhandene Betriebsanlagengenehmigungen. Bereits ansässig ist Fantoplast - ein junges Unternehmen, das regionale Kunststoffabfälle zu vielseitigen Paneelen verarbeitet, die sich für Außenfassaden genauso eignen wie für den Innenausbau, die Ladengestaltung oder zur Fertigung von Möbelstücken. 2023 startete das fünfköpfige Gründerteam hier seine Produktion. Mittlerweile hat man auch vor Ort Kunden gewonnen: „In der Seestadt sind unsere Paneele schon vertreten”, freut sich Co-Gründer Julian Jankovic.

Generell ist man hier zufrieden, wie der Jungunternehmer schildert. Die Erreichbarkeit der Seestadt als Randbezirk sei gut, trotzdem gehe es hier ruhiger und entspannter zu als andernorts in Wien. Ein Nachteil sind für Jankovic die vielen Baustellen, die sich jedoch noch ein paar Jahre hinziehen werden. Auch die kulinarische Infrastruktur habe noch Luft nach oben. „Ich hätte gern mehr Auswahl an Essensmöglichkeiten”, so Jankovic. Kritik gibt es auch aufgrund vieler Hitzeinseln, die sich hier in der warmen Jahreszeit bilden. „Es braucht noch mehr richtige Grünflächen. Im Sommer ist es hier sehr heiß”, weiß Jankovic. 

Das Dorf der Landstraße

Im Entstehen ist zudem das „Village im Dritten”, ein Stadtentwicklungsgebiet auf den ehemaligen Aspang-Gründen, das Ende nächsten Jahres fertig sein soll. Hier handelt es sich vorwiegend um Wohnungen, doch werden hier auch Büro- und Gewerbeflächen geschaffen. Bereits fertig sind die Gebäude „Village Works” und „Docks”. Hier sind schon mehrere Mieter eingezogen, unter anderem Supermarkt- und Drogeriefilialen, die Kfz-Werkstattkette Lucky Car oder Leo Café & Bakery. „Das ,Village im Dritten’ schreitet zügig voran”, freut sich Gerd Pichler, Leiter Projektentwicklung der ARE Austrian Real Estate, die die Docks wie auch Village Works (hier gemeinsam mit UBM Development) entwickelte. Eine Besonderheit ist für Pichler die arealübergreifende Konzeption des „Village im Dritten” hinsichtlich Gestaltung und Energieversorgung. „Zum Einsatz kommen dabei 500 Erdwärmesonden mit 150 Meter Tiefe, verbunden zu einem Energienetz, Wärmepumpen, ein Anschluss an die Fernwärme sowie mehrere großflächige Dach-PV-Anlagen mit über einem Megawatt installierter Leistung.”

Flächenbedarf im produktiven Sektor

Nichtsdestotrotz reichen Wiens Betriebsflächen nicht aus, um den Bedarf zu decken, wie eine Studie der Wirtschaftskammer Wien zeigt. Allen voran ist im produktiven Sektor das Flächenangebot stark eingeschränkt und hält der Nachfrage aus den Bereichen Produktion, Logistik, Großhandel, Bauwesen, Handwerk oder Forschung nicht stand. Laut Studie arbeiten rund 112.000 unselbstständig Beschäftigte in den einschlägigen Bereichen des produktiven Sektors, das entspricht rund zwölf Prozent aller unselbstständig Beschäftigten in Wien.

Aktuell stehen rund 2127 Hektar an gewidmeten Betriebsflächen zur Verfügung, was in etwa rund fünf Prozent der Stadtfläche entspricht. Davon sind jedoch lediglich sechs Prozent unbebaut und darüber hinaus weisen rund zwei Drittel des Bestands einen hohen Erneuerungsbedarf auf. Damit sind neue Flächen knapp, bestehende Standorte oft nur schwer adaptierbar, und Investitionen werden durch hohe Kosten, komplizierte Vorgaben und langwierige Verfahren zusätzlich erschwert.

„Wien steht bei seinen produktiven Standorten vor einer entscheidenden Weichenstellung”, ist Margarete Kriz-Zwittkovits, Präsidentin der WK Wien, überzeugt. „Wenn wir Arbeit, Innovation und Versorgung auch in Zukunft in der Stadt halten wollen, müssen wir Betriebsflächen konsequent sichern und ihre Weiterentwicklung erleichtern. Denn produktive Nutzungen sind keine Restgröße der Stadtentwicklung, sondern ein wesentlicher Teil ihrer wirtschaftlichen Stärke.” Wenn Wien als Wirtschaftsstandort wettbewerbsfähig, innovativ und versorgungssicher bleiben will, brauche es ein klares Bekenntnis zu Betriebsflächen, Bestandserneuerung und praxistauglichen Rahmenbedingungen für Produktion, Gewerbe und Logistik. Die aktuelle WK Wien-Studie „Zukunftsraum: Produktion” liefert dafür eine klare Grundlage und zeigt, wo der größte Handlungsbedarf liegt. 

Herausforderungen der Infrastruktur

Was im Immobilienbereich gefragt ist und wo die Herausforderungen liegen, beschreibt Christian Vogt, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria, im Rahmen eines Symposiums der WK Wien zur Zukunft produktiver Standorte: „Wir blicken alle neuen Zeiten entgegen”, gibt Vogt zu bedenken. Denn die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Künstliche Intelligenz, Robotik und Automatisierung verändern auch die logistischen Anforderungen, so Vogt. Was Gewerbe- und Industriehallen betrifft, müssen diese flexibel genug sein, um diesen Veränderungen gegebenenfalls Rechnung zu tragen. Doch auch auf die Stadt Wien kommen damit veränderte Anforderungen im Infrastrukturbereich zu, etwa hinsichtlich der Stromversorgung.

„Wir sitzen am Puls der Anfragen”, bestätigt auch Alexandra Fischer, Teamleiterin Industrie & Logistik bei Otto Immobilien. Kleinere Industrieflächen mit bis zu 1500 m2 sind am meisten gefragt und „lassen sich auch gut realisieren”, so Fischer. Schwieriger werde es bei großflächigen Arealen, die in der Stadt kaum vorhanden seien. Zu beobachten sei auch, wie sich die Logistik entwickle, bestätigt Fischer. Denn „ohne Logistik funktioniert die Wirtschaft nicht. Solange es Konsum gibt, wird es auch Logistik brauchen und geben.”

Zentrale Forderungen

„Es braucht daher vor allem drei Dinge: Erstens, den dauerhaften Schutz gewidmeter Betriebszonen vor Verdrängung und Umnutzung. Zweitens, bessere rechtliche und wirtschaftliche Bedingungen für die Modernisierung bestehender Standorte. Und drittens, deutlich schnellere, besser gebündelte Verfahren für produktive Vorhaben”, erklärt Kriz-Zwittkovits.

„Gerade im Bestand liegt großes Potenzial, denn leistbare Flächen können in Wien künftig vor allem durch Nachverdichtung, Erneuerung und die Aktivierung bestehender Areale entstehen”, so die Präsidentin der WK Wien. Denn bei bestehenden Betriebsstandorten verhindern die heutigen Rahmenbedingungen zu oft notwendige Investitionen. Dazu zählen praxistaugliche Regeln für Umbauten, verlässliche Verfahren und raschere Genehmigungen, damit Unternehmen ihre Standorte weiterentwickeln und zukunftsfit machen können.

Aus Sicht der Wirtschaftskammer Wien braucht es daher eine aktive Flächenpolitik, ein systematisches Flächenmanagement und eine zentrale Anlaufstelle, die Bau-, Betriebsanlagen- und Umweltverfahren besser koordiniert.