Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026

Das W-EGUG 2026 ist am 15.7.2026 in Kraft getreten und setzt die EPBD-Richtlinie  in der BO für Wien, im WHLKG 2015 und im WGarG 2008 um. Enthalten sind neben neuen Begriffsbestimmungen konkrete Festlegungen der Mindestanforderung an die Gesam-tenergieeffizienz von Bauwerken und Anforderungen sowohl an neue Gebäude als auch an bestehende Gebäude. Außerdem enthalten sind Regelungen zu Energieausweisen, de-ren Erfassung in der Energieausweisdatenbank sowie deren Kontrolle aber auch zum freiwilligen Renovierungspass.

Für die Praxis besonders bedeutsam ist der neue § 118d BO für Wien für Bestandsgebäude: Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung des gesamten Nicht-Wohngebäudes mit unterdurchschnittlicher Energieeffizienz löst eine Renovierungs-pflicht binnen fünf Jahren aus, wobei als Verkauf auch die grunderwerbsteuerpflichtige Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer Eigentümergesellschaft, in deren unmit-telbarem oder mittelbarem Eigentum das Gebäude steht ("Share Deal"), gilt. Ein Verstoß gegen die Renovierungspflicht ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 100.000 bedroht.

Daneben führt das W-EGUG 2026 unter anderem eine Pflicht zur Errichtung von Lade-punkten bzw alternativ zur Herstellung einer Leitungsinfrastruktur (Leerverrohrung) für bestehende Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen bis 1.1.2027 ein.

Hintergrund

Umsetzung der EPBD-Richtlinie

Die bis 29.5.2026 von den Mitgliedsstaaten umzusetzende EPBD-Richtlinie enthält umfassende Vorgaben zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors, insbesondere hinsichtlich der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, Nullemissionsgebäuden, Solarenergieanlagen und Infrastruktur für nachhaltige Mobilität.

Inkrafttreten

Die baurechtlichen Bestimmungen fallen in die Zuständigkeit der Länder. In Wien erfolgte die Umsetzung durch das W-EGUG 2026[1], das entsprechende Änderungen in der BO für Wien[2], dem WHLKG 2015[3] und dem WGarG 2008[4] vorsieht. Das W-EGUG 2026 wurde am 26.6.2026 im Wiener Landtag beschlossen, am 14.7.2026 im LGBl 25/2026 kundgemacht und trat am 15.7.2026 in Kraft.

Einbindung der Wirtschaftskammer Wien im Gesetzgebungsprozess

Die Wirtschaftskammer Wien (WKO Wien) hat im Begutachtungsverfahren kritisch Stellung genommen; dies unter anderem zur kurzen Begutachtungsfrist von nur rund 14 Tagen, zur systemwidrigen Übernahme von OIB-Detailregelungen, zu "Golden Plating" (Erstreckung auf Share-Deals), zur Energieausweispflicht bei Mietvertragsverlängerung und zu Strafhöhe. Lediglich eine zentrale Forderung wurde dabei tatsächlich berücksichtigt; konkret die Verlängerung der Renovierungsfrist des § 118d Abs 3 BO für Wien von drei auf fünf Jahre. Die übrigen Bedenken und Forderungen wurden hingegen nicht berücksichtigt.

"Gold Plating" (auch) im Bundesländervergleich

Bereits im Begutachtungsverfahren hat die Wirtschaftskammer Wien mehrfach ausdrücklich "gold plating" bzw eine nationale Überimplementierung gerügt; dies insbesondere für die nicht in der EPBD-Richtlinie vorgesehene Erstreckung der Renovierungspflicht auf grunderwerbsteuerpflichtige Share Deals (§ 118d Abs 3 BO für Wien) oder die Pflicht, jeden zehnten Fahrradabstellplatz für Spezialfahrräder auszustatten (§ 120 Abs 6 BO für Wien). Der Vorwurf bestätigt sich auch im Vergleich mit den anderen Bundesländern: Eine dem § 118d BO für Wien vergleichbare, unmittelbar an Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung anknüpfende Renovierungspflicht für den Bestand an Nicht-Wohngebäuden wurde in den anderen Bundesländern bislang nicht vorgesehen; vielmehr wird dort die Sanierungspflicht stattdessen, soweit ersichtlich, überwiegend an Neubauten, größere Renovierungen, bewilligungs- bzw genehmigungspflichtige Zu-, Umbauten, Änderungen des Verwendungszwecks oder konkrete gebäudetechnische Maßnahmen angeknüpft.

Kernregelungen

Begriffsbestimmungen (§ 118 BO für Wien)

Der neu gefasste 7. Abschnitt der BO für Wien (§§ 118 bis 118j BO für Wien; Abschnitt "Energieeinsparung und Wärmeschutz") enthält zunächst einen umfangreichen Katalog an 42 Legaldefinitionen ein, der für das Verständnis der Folgebestimmungen zentral ist. Hervorzuheben sind insbesondere:

Nullemissionsgebäude: ein Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz nach Anhang I der EPBD-Richtlinie, das keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht und keine oder eine sehr geringe Menge an betriebsbedingten Treibhausgasemissionen verursacht;

Niedrigstenergiegebäude: ein Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz nach Anhang I der EPBD-Richtlinie, die nicht schlechter ist als das gemäß Art 6 Abs 2 der EPBD-Richtlinie gemeldete kostenoptimale Niveau, und bei dem der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen – einschließlich Energie aus erneuerbaren Quellen, die am Standort erzeugt wird oder Energie aus erneuerbaren Quellen, die in der Nähe erzeugt wird – gedeckt wird;

Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz: Vorschriften, wonach bestehende Gebäude im Rahmen eines größeren Renovierungsplans für einen Gebäudebestand oder bei einem "Auslösepunkt auf dem Markt, wie etwa Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung" innerhalb eines Zeitraums oder zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Anforderung an die Gesamtenergieeffizienz erfüllen müssen, wodurch die Renovierung bestehender Gebäude ausgelöst wird;

größere Renovierung: die Renovierung (Änderung oder Instandsetzung) eines Gebäudes, bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden;

umfassende Renovierung: eine Renovierung im Einklang mit dem Grundsatz "Energieeffizienz an erster Stelle" und mit Schwerpunkt auf den wesentlichen Gebäudekomponenten, durch die ein Gebäude oder ein Gebäudeteil vor dem 1.1.2030 zu einem Niedrigstenergiegebäude und ab dem 1.1.2030 zu einem Nullemissionsgebäude umgebaut wird;

kostenoptimales Niveau: das Gesamtenergieeffizienzniveau, das während der geschätzten wirtschaftlichen Lebensdauer mit den niedrigsten Kosten verbunden ist;

In § 121 BO für Wien werden weiters Nicht-Wohngebäude definiert und kategorisiert (Büro- und Geschäftsgebäude, Heime und Beherbergungsstätten etc) und in § 122 BO für Wien Sonstige Gebäude, die weder Wohn- noch Nicht-Wohngebäude sind einer Gebäudekategorie zugeordnet.

Mindestanforderungen und Ausnahmen für alle Gebäude (§ 118a BO für Wien)

§ 118a BO für Wien enthält die grundlegende, gebäudeunabhängige Anforderung, wonach Bauwerke so zu planen und auszuführen sind, dass die benötigte Energiemenge nach dem Stand der Technik begrenzt wird. Die konkreten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und Gebäudekomponenten sind durch Verordnung nach § 122 BO für Wien festzulegen; dies ist durch die gleichzeitig mit dem W-EGUG 2026 in Kraft getretene Änderung der WBTV 2023[1] und deren Anlage 13 (OIB-Richtlinie 6, Ausgabe: September 2025) erfolgt.

Praktisch besonders bedeutsam sind die Ausnahmekataloge in § 118a Abs 9 und Abs 10 BO für Wien. Für folgende Gebäude können reduzierte Mindestanforderungen festgelegt werden oder es kann davon gänzlich abgesehen werden:

• für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzte Gebäude,
• provisorische Gebäude mit höchstens zweijähriger Nutzungsdauer, Industrieanlagen, Werkstätten und bestimmte landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie
• bloß temporär genutzte Wohngebäude (weniger als vier Monate jährlich bzw begrenzte jährliche Nutzung und weniger als 25% des Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung, jedenfalls für Wohngebäude, die zwischen 1.11. und 31.3. an nicht mehr als 31 Tagen genutzt werden).

Dasselbe gilt für

• offiziell geschützte Gebäude (insb nach dem Denkmalschutzgesetz oder der BO für Wien selbst geschützte Gebäude und Gebäudeteile),
• freistehende Gebäude und Zubauten mit weniger als 50 m² konditionierter Netto-Grundfläche und Kleingartenhäuser sowie
• sonstige konditionierte Gebäude, die weder Wohn- noch Nicht-Wohngebäude sind.

Allgemeine Anforderungen an neue Gebäude (§ 118b BO für Wien)

Alle neuen Gebäude müssen mindestens Niedrigstenergiegebäude sein.

Ab 1.1.2028 müssen neue Gebäude öffentlicher Einrichtungen, ab 1.1.2030 alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein.

Beabsichtigen dem Land oder der Gemeinde Wien zuzuordnende öffentliche Einrichtungen, ein neu errichtetes Gebäude zu nutzen, das sich nicht in ihrem Eigentum befindet, haben sie anzustreben, dass es sich bei diesem Gebäude um ein Nullemissionsgebäude handelt.

Bei Gebäuden, die für eine spätere Nutzung durch die Stadt Wien oder sonstige öffentliche Einrichtungen in Betracht kommen, sollte bereits vor den verpflichtenden Zeitpunkten in der Projektentwicklung geprüft werden, ob die Anforderungen an ein Nullemissionsgebäude erfüllt werden können. Dies kann die Attraktivität des Gebäudes für öffentliche Nutzer erheblich erhöhen.

Der jährliche Energiebedarf von neuen Gebäuden muss aus einer der folgenden Quellen gedeckt werden:

• am Standort oder in dessen Nähe erzeugte erneuerbare Energie (zB Solarthermie, Geothermie, Photovoltaik, Wärmepumpen, Hydroelektrizität, Biomasse),
• Energie einer Erneuerbare-Energie-Gemeinschaft,
• Energie aus einem effizienten Fernwärme-/-kältesystem (bestehendes Wiener Fernwärme- und -kältesystem) oder
• Energie aus kohlenstofffreien Quellen (laut den Erläuterungen zum W-EGUG 2026 auch der Bezug von Strom aus dem Netz, ohne dass ein individueller Herkunftsnachweis erforderlich wäre).

Es ist sicherzustellen, dass die Verluste von Warmwasserleitungen so gering wie möglich gehalten werden (zB Isolierung).

Aspekte der Anpassung an den Klimawandel und die CO₂-Entfernung im Zusammenhang mit der CO₂-Speicherung in oder auf Gebäuden sind zu berücksichtigen.

Ab dem 1.1.2028 ist für alle neuen Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 m² und ab dem 1.1.2030 für alle neuen Gebäude das Lebenszyklus-Treibhausgaspotenzial gemäß Anhang III der EPBD-Richtlinie zu berechnen und im Energieausweis des Gebäudes offenzulegen. Die zeitliche Staffelung gilt nicht für bereits vor den Stichtagen gestellte Baugenehmigungsanträge.

Allgemeine Anforderungen an bestehende Gebäude (§ 118c BO für Wien)

Bei größeren Renovierungen sind die in der OIB-Richtlinie 6 festgelegten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz zu erfüllen, "sofern dies technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist". Den Nachweis, dass die technische, funktionelle und wirtschaftliche Realisierbarkeit nicht gegeben ist, müssen Bauwerber bzw Eigentümer erbringen.

Ein Eigentümer plant, in einem Bürogebäude die Fassade und rund 30 % der Fensterflächen zu erneuern. Da damit mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle betroffen sind, handelt es sich unabhängig von den tatsächlichen Kosten um eine größere Renovierung. Damit müssen im Zuge dieser Maßnahme auch die übrigen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes beachtet werden, nicht nur an die neu eingebauten Bauteile.

Bei Zubauten, bei denen ein Anschluss an das bestehende gebäudetechnische System nicht möglich ist, bei Umbauten, bei größeren Renovierungen sowie bei Änderungen am gebäudetechnischen System muss, "sofern dies jeweils technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist", der gesamte jährliche Energiebedarf gedeckt werden durch

• am Standort oder in dessen Nähe erzeugte erneuerbare Energie,
• Energie einer Erneuerbare-Energie-Gemeinschaft,
• Energie aus einem effizienten Fernwärme-/-kältesystem oder
• Energie aus kohlenstofffreien Quellen.

Die technische, funktionelle und wirtschaftliche Realisierbarkeit ist durch eine nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigte Person oder eine akkreditierte Prüfstelle zu prüfen. Stundungsmöglichkeiten über Antrag.

Bei Zu- und Umbauten sowie größeren Renovierungen müssen die obersten zugänglichen Decken von beheizten Räumen des gesamten Gebäudes oder, "sofern dies technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist", die unmittelbar darüber liegenden Dächer so gedämmt werden, dass den Anforderungen für Neubauten an wärmeübertragende Bauteile entsprochen wird. Hierzu bestehen Ausnahmen (siehe oben Abschnitt B.2.). Zudem ist sicherzustellen, dass Warmwasserleitungsverluste möglichst geringgehalten werden.

Bei größeren Renovierungen sowie bei Einzelbauteilsanierungen und bei Änderungen am gebäudetechnischen System ist die Errichtung von Wärmebereitstellungsanlagen für feste und flüssige fossile Brennstoffe nicht zulässig.

Einzelbauteilsanierungen müssen einem Sanierungskonzept folgen oder die für die Erreichung der Zielsetzung eines solchen erforderlichen Mindest-Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) einhalten. Jede Maßnahme der Einzelbauteilsanierung oder Änderung am gebäudetechnischen System muss die Anforderungen an größere Renovierungen erfüllen. Es bestehen Dokumentationspflichten für Eigentümer (im Bauwerksbuch, sofern ein solches angelegt ist).

Zu den besonderen Anforderungen an bestehende Gebäude (§ 118d BO für Wien) siehe unten Abschnitt C.

Solarenergie (§ 118e BO für Wien)

Neue Gebäude sind so zu planen, dass ihr Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie auf der Grundlage der Sonneneinstrahlung am Standort optimiert wird, um die anschließende kosteneffiziente Installation von Solartechnologien zu ermöglichen (zB Ausrichtung des Gebäudes bzw Daches). Bei der Gestaltung neuer Gebäude ist der mögliche Einsatz von Solartechnologien nicht nur am Dach, sondern auch an der Fassade, den Balkonen und Terrassen bzw auf überdachten Parkplätzen zu beachten.

Bei Neubauten (ausgenommen Wohngebäude) ist je 100 m², bei Neubauten von Wohngebäuden je 150 m² konditionierter Brutto-Grundfläche ein solarer Energieträger (Photovoltaikanlage, Solarthermieanlage oder PVT-Hybridanlage) mit mindestens 1 kWp Spitzenleistung vorzusehen.[2] Ist dies am Bauplatz nicht möglich oder zumutbar, kann auf eine Ersatzfläche im Gemeindegebiet ausgewichen werden, wobei der Einsatz auf Ersatzflächen durch eine im Grundbuch ersichtlich gemachte öffentlich-rechtliche Verpflichtung sicherzustellen ist und die Inbetriebnahme einer solchen Anlage auf der Ersatzfläche im Zeitpunkt der Baueinreichung nicht länger als zwei Jahre zurückliegen darf.

Energieausweis, Energieausweisdatenbank, Renovierungspass und Anlaufstelle (§§ 118f–118j BO für Wien)

Der Energieausweis wird umfassend neu geregelt (§ 118f BO für Wien), unter anderem mit der Möglichkeit einer virtuellen Inaugenscheinnahme und einer maximalen Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Die Erstellungspflicht erfasst nunmehr ausdrücklich auch Übertragungen nach § 118d Abs 3 BO für Wien sowie Mietvertragsverlängerungen.

Die zentrale Wiener Energieausweisdatenbank wird erweitert (§ 118g BO für Wien). Diese soll Energieausweise, Daten zur Gesamtenergieeffizienz des Gebäudebestands sowie Renovierungspässe und weitere energierelevante Gebäudedaten erfassen und damit eine bessere Datengrundlage für die Umsetzung der energieeffizienzrechtlichen Vorgaben schaffen. Energieausweise und Renovierungspässe sind verpflichtend durch die Aussteller elektronisch zu registrieren.

Der Renovierungspass ist ein freiwilliges Instrument, das Eigentümer schrittweise zum Nullemissionsgebäude führen soll (§ 118i BO für Wien).

Eine zentrale Beratungsanlaufstelle („One-Stop-Shop") wird beim WOHNFONDS WIEN eingerichtet (§ 118j BO für Wien). Die Anlaufstelle berät unabhängig zu Gebäuderenovierungen und umfasst ausdrücklich auch Informationen zur Einhaltung der nach § 118d BO für Wien festgelegten Mindestvorgaben für Nicht-Wohngebäude. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf von Energiearmut betroffenen Haushalten und Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz.

Ladeinfrastruktur (§ 6 WGarG 2008)

Siehe dazu unten Abschnitt D.

Renovierungspflicht 

Anwendungsbereich (§ 118d Abs 1 iVm § 120 BO für Wien)

§ 118d BO für Wien setzt Art 9 der EPBD-Richtlinie um, der für Nicht-Wohngebäude sogenannte "Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz" (Minimum Energy Performance Standards, MEPS) vorsieht. Nach Art 9 Abs 1 er EPBD-Richtlinie müssen die Mitgliedstaaten sicherstellen, dass österreichweit ab 2030 die energetisch schlechtesten 16 % und ab 2033 die schlechtesten 26 % des Nicht-Wohngebäudebestands (Basis: Bestand zum 1.1.2020) verbessert werden.

Die maßgeblichen maximalen Schwellenwerte ergeben sich aus der zeitgleich mit dem W-EGUG 2026 in Kraft getretenen Änderung der WBTV 2023 und deren Anlage 13 (OIB-Richtlinie 6, Ausgabe: September 2025), konkret Punkt 5 dieser Anlage:

Auszug aus Punkt 5 der Anlage 13 zur WBTV 2023

Im Rahmen der technischen und rechtlichen Due Diligence ist künftig zu prüfen, ob das Zielgebäude die geltenden Schwellenwerte der Gesamtenergieeffizienz erfüllt. Der Energieausweis und die darin ausgewiesene Gesamtenergieeffizienzklasse sind dabei als zentraler Prüfungspunkt zu behandeln.

Erfasst sind ausschließlich bestehende Nicht-Wohngebäude, also

• Büro- und Geschäftsgebäude,
• Bildungseinrichtungen,
• Krankenhäuser,
• Heime,
• Beherbergungsbetriebe,
• Gaststätten,
• Veranstaltungsstätten,
• Sportstätten und
• Verkaufsstätten

Maßgeblich für die Einordnung ist die überwiegende Nutzung der Gesamtnutzfläche.

Bei gemischt genutzten Gebäuden (zB teilweise Gewerbe, Büro und Wohnen) ist vorab zu prüfen, ob die Nicht-Wohnnutzung die Gesamtnutzfläche überwiegt – nur dann fällt das gesamte Gebäude unter § 118d BO für Wien. Die Einordnung sollte anhand der aktuellen Konsenslage sowie Nutzflächen laut Energieausweis dokumentiert bei jeder Nutzungsänderung (zB Umwidmung von Büro- zu Wohnflächen) neu bewertet werden.

Die Renovierungspflicht entsteht unmittelbar kraft Gesetzes beim Eintritt des Auslösetatbestands; sie bedarf keines behördlichen Bescheids und kann daher auch nicht im Einzelfall durch die Behörde angeordnet oder auf bestimmte Projekte beschränkt werden. Siehe zu den Auslösetatbeständen unten Abschnitt C.3.

Für bestehende Wohngebäude ist (derzeit noch) keine unmittelbare Renovierungspflicht angeordnet. Die Bestimmung enthält jedoch die Ermächtigung, künftig durch nähere Festlegungen insbesondere bei Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung Renovierungsverpflichtungen vorzusehen (§ 118d Abs 6 BO für Wien); dies offenbar durch eine spätere, auf einer erforderlichen Evaluierung basierende Detailfestlegung in einer späteren Verordnung gemäß § 122 BO für Wien (zB WBTV 2023).

Zusammenspiel mit § 118c BO für Wien

§ 118d BO für Wien gilt „unbeschadet des § 118c“, dh die besondere transaktionsbezogene Renovierungspflicht besteht zusätzlich zu den allgemeinen Anforderungen des § 118c BO für Wien (siehe oben Abschnitt B.4.). Die beiden Regelungsregime bestehen nebeneinander.

Die Renovierungspflicht nach § 118d BO für Wien verlangt nicht, dass das betreffende Gebäude jedenfalls umfassend renoviert wird. Vielmehr müssen durch die Renovierung die festgelegten Schwellenwerte erreicht werden, wobei die Mindestanforderungen an Gebäudekomponenten (§ 118c Abs 7) BO für Wien einzuhalten sind; wird dabei eine größere Renovierung vorgenommen, gelten zusätzlich die allgemeinen Anforderungen nach § 118c Abs 1 BO für Wien.

Wird eine Renovierung zur Erfüllung der Schwellenwerte nach § 118d BO für Wien geplant, sollte von Beginn an auch geprüft werden, ob das Vorhaben zugleich als größere Renovierung iSd § 118c BO für Wien zu qualifizieren ist – in diesem Fall gelten zusätzliche Mindestanforderungen.

Unabhängig davon, ob die Renovierung zur Erfüllung des § 118c oder des § 118d BO für Wien erfolgt, gilt das Verbot, neue Wärmebereitstellungsanlagen für feste oder flüssige fossile Brennstoffe zu errichten (§ 118c Abs 6 BO für Wien).

Auslösetatbestände (§ 118d Abs 3 BO für Wien)

Die EPBD-Richtlinie schreibt keine absolute Renovierungspflicht vor, sondern überlässt es den Mitgliedstaaten, die Einhaltung der Schwellenwerte an das Eintreten bestimmter "Auslösepunkte auf dem Markt" zu knüpfen. Das W-EGUG 2026 knüpft dabei an

• Verkauf,
• Vermietung,
• Schenkung oder
• Nutzungsänderung.

bei jeweils des "gesamten" Nicht-Wohngebäudes.

Erfüllt ein Nicht-Wohngebäude die Schwellenwerte nicht (siehe oben Abschnitt C.1.), entsteht diesfalls eine Renovierungspflicht binnen fünf Jahren.

Als Verkauf gilt auch ein die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 GrEStG 1987 auslösender Rechtsvorgang zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer juristischen Person, in deren unmittelbarem oder mittelbarem Eigentum ein Nicht-Wohngebäude steht (Erstreckung auf Share-Deals). Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 begründen dies damit, dass die Renovierungspflicht alle Eigentümer in gleicher Weise treffen und eine Umgehung durch Verkauf einer übergeordneten Besitzgesellschaft ausgeschlossen werden soll.

Die Eigentümergesellschaft eines Bürogebäudes aus den 1970er-Jahren verkauft 75 % ihrer Geschäftsanteile an einen neuen Investor (grunderwerbsteuerpflichtiger Anteilserwerb). Obwohl sich am zivilrechtlichen Eigentum am Gebäude selbst nichts ändert, löst dieser Share Deal die Renovierungspflicht aus. Die Gestaltung eines Immobilienkaufs über eine Gesellschaft bietet somit keinen Schutz vor der Renovierungsverpflichtung.

§ 1 GrEStG 1987 erfasst nicht nur den klassischen Anteilsverkauf, sondern auch andere Tatbestände wie zB Anteilsvereinigungen bei Kapitalgesellschaften, die Abtretung von Übereignungsansprüchen oder Rechtsvorgänge bei Personengesellschaften. Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 betonen auch, dass auch der Verkauf einer übergeordneten Besitzgesellschaft (zB Holdingkonstruktion) eine Renovierungspflicht auslösen kann.

Aufgrund des breiten Anwendungsbereichs des § 1 GrEStG 1987 ist zu empfehlen, jegliche gesellschaftsrechtliche Transaktion im Zusammenhang mit einem Nicht-Wohngebäude (klassischen Asset Deal, Anteilsübertragungen, Umstrukturierungen und Gesellschafterwechsel) vorab rechtlich prüfen zu lassen, ob dadurch die Grunderwerbsteuerpflicht und damit einhergehend eine Renovierungspflicht ausgelöst wird.

Maßgeblich ist nach dem Gesetzeswortlaut, dass die Transaktion das gesamte Nicht-Wohngebäude betrifft. Die Vermietung einzelner Büros, Geschäftslokale oder Stockwerke in einem Gebäude löst nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes und laut den Erläuterungen zum W-EGUG 2026 keine Renovierungspflicht aus.

Ein Bürogebäude verfügt über zehn separat vermiet- bzw verwertbare Einheiten und werden nicht alle Einheiten neu vermietet oder verkauft, entsteht keine Renovierungspflicht. Wird hingegen das gesamte Gebäude an einen einzigen neuen Mieter vermietet, ist der Tatbestand erfüllt.

Der Wortlaut „jeweils des gesamten Nicht-Wohngebäudes“ legt eine strenge, am Ganzen Nicht-Wohngebäude orientierte Auslegung nahe und dürfte (bewusst) nicht auf ein Überwiegensprinzip abstellen. Hier besteht ein Umgehungspotenzial zur Vermeidung der Renovierungspflicht; zu denken ist zB bei schlichtem Miteigentum der Verkauf von "nur" 99% der Miteigentumsanteile oder bei Wohnungseigentum der Verkauf unter Zurückbehaltung eines wirtschaftlich unbedeutenden WE-Objektes bzw eine etappenweise Vermietung bzw ein etappenweiser Verkauf, sodass zu keinem Zeitpunkt das "gesamte" Nicht-Wohngebäude zugleich Gegenstand eines Mietvertrags- bzw Kaufvertragsabschlusses ist. Der Gesetzeswortlaut spricht für dieses Ergebnis; inwieweit die MA 37 oder das Verwaltungsgericht Wien hier eine teleologische Auslegung (Verhinderung der Umgehung) vornehmen werden, bleibt abzuwarten.

Fünfjahresfrist zur Renovierung (§ 118d Abs 3 BO für Wien)

Die Renovierungspflicht ist binnen fünf Jahren nach dem auslösenden Ereignis zu erfüllen.

Der Beginn des Fristenlaufs wird nach den Erläuterungen zum W-EGUG 2026 durch die zivilrechtlich erfolgte "rechtsgültige Durchführung des Rechtsgeschäfts" ausgelöst, demnach

• bei Schenkung, Verkauf oder Tausch durch Verbücherung im Grundbuch;
• bei Share Deals, die keinen grundbücherlichen Eigentumswechsel am Gebäude selbst bewirken, wohl durch die Anteilsübertragung (Abtretung);
• bei der Vermietung des gesamten Nicht-Wohngebäudes durch rechtswirksamen Abschluss des Mietvertrags;
• bei einer Nutzungsänderung[1] laut den Materialien durch die rechtsgültige Änderung der Nutzung, also einen tatsächlichen Vorgang ohne Rechtsgeschäft.

Der genaue Zeitpunkt des Fristbeginns sollte bei jeder Transaktion im Einzelfall geprüft und vertraglich festgehalten werden – insbesondere bei Share Deals und Vermietungen, bei denen kein Grundbucheintrag den Fristbeginn dokumentiert.

Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 halten dazu fest, dass diese – über Hinweis der WKO Wien von ursprünglich geplanten drei Jahren verlängerte – Frist ausreichend erscheine, um die notwendige Renovierung zu planen und durchzuführen. Allerdings betonen die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 in einem gewissen Widerspruch dazu auch, dass vor der Baubehörde erforderliche Verfahren vom Fristenlauf nicht ausgenommen sind. Die Fünfjahresfrist läuft also auch dann weiter, wenn etwa ein Bauanzeigeverfahren oder ein Baubewilligungsverfahren für die geplante Renovierung anhängig ist; der zur Renovierung Verpflichtete trägt das vollständige Genehmigungsrisiko.

In der Praxis bedeutet dies, dass bei komplexen Renovierungsvorhaben die Planungen und baubehördlichen Schritte so frühzeitig wie möglich eingeleitet werden müssen, um die Renovierungsfrist einhalten zu können.

Bekanntgabepflicht (§ 118d Abs 3 BO für Wien)

Der Eintritt der Renovierungsverpflichtung ist der Behörde unverzüglich bekannt zu geben. Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 halten dazu fest, dass den Vertragsparteien schon aufgrund der bestehenden Erstellungs- und Vorlageverpflichtungen zu Energieausweisen bekannt sein wird, ob eine Renovierungsverpflichtung besteht.

Die Bekanntgabepflicht trifft

• bei Eigentumsübergängen die neuen Eigentümer,[2]
• bei Anteilsübertragungen die neuen Gesellschafter,
• bei bloßer Vermietung des gesamten Nicht-Wohngebäudes wahrscheinlich den Eigentümer (wenngleich dies nicht ausdrücklich geregelt ist, worauf die WKO Wien im Begutachtungsverfahren hingewiesen hat)

Die Hausverwaltung ist nach dem W-EGUG 2026 nicht ausdrücklich bekanntgabepflichtig.

In der Praxis sollte bei Vermietung die Verantwortlichkeit für die Durchführung der Bekanntgabe vertraglich eindeutig zugewiesen werden.

Ein Verstoß gegen die Bekanntgabepflicht stellt eine von der Renovierungsverpflichtung unabhängige Verwaltungsübertretung dar. Siehe dazu unten Abschnitt C.7.

Ausnahmen von der Renovierungspflicht (§ 118d Abs 4 und 5 BO für Wien)

Die Renovierungspflicht nach § 118d Abs 3 BO für Wien ist nicht schrankenlos. Es bestehen Ausnahmen, wonach der Renovierungsumfang je nach den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls reduziert oder die Renovierungspflicht gänzlich entfallen kann:

• Einzelmaßnahmen statt Gesamtrenovierung (§ 118d Abs 4 BO für Wien): Ergibt die für die Erreichung der Schwellenwerte grundsätzlich erforderliche Gesamtrenovierung eine ungünstige Kosten-Nutzen-Analyse, müssen nicht alle Maßnahmen durchgeführt werden, sondern nur jene einzelnen Renovierungsmaßnahmen, die für sich genommen eine günstige Kosten-Nutzen-Analyse aufweisen. Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 stellen dazu klar, dass dies zum rechtlich zulässigen Ergebnis führen kann, dass die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen den Schwellenwert letztlich nicht erreichen. Dieselbe Einschränkung gilt, wenn bautechnische oder baurechtliche Gründe einer Gesamtrenovierung entgegenstehen; auch hier reduziert sich der Renovierungsumfang auf die unter Berücksichtigung dieser Gegebenheiten möglichen Maßnahmen.
• Vollständige Ausnahme (§ 118d Abs 5 BO für Wien): Eine generelle Ausnahme von der Renovierungspflicht ist nur zulässig, wenn die Einhaltung der Vorgaben eine unannehmbare Veränderung der Eigenart des Gebäudes oder dessen äußerer Erscheinung bedeuten würde, und zweitens, wenn eine Renovierung technisch, funktionell oder wirtschaftlich überhaupt nicht vertretbar wäre. Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 stellen allerdings klar, dass die Inanspruchnahme dieser Ausnahme eine negative Kosten-Nutzen-Analyse voraussetzt, die sich auch auf die nach § 118d Abs 4 BO für Wien an sich geforderten Einzelmaßnahmen erstreckt – es muss also nicht nur die Gesamtrenovierung, sondern auch jede einzelne in Frage kommende Maßnahme als unwirtschaftlich nachgewiesen werden.

Der Nachweis für das Vorliegen der Ausnahmetatbestände hat durch eine nach den berufsrechtlichen Vorschriften befugte Person (zB Ziviltechniker oder Baumeister) oder eine akkreditierte Prüfstelle zu erfolgen. Die Kosten dieser Prüfung trägt der Eigentümer.

Bei jeder Transaktion mit einem betroffenen Nicht-Wohngebäude sollte frühzeitig eine befugte Person (zB Ziviltechniker) mit der Prüfung beauftragt werden, eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen und zu prüfen, ob und in welchem Umfang die Renovierungspflicht greift oder eine Ausnahme in Anspruch genommen werden kann.

Gebäude gemäß § 118a Abs 9 BO für Wien (siehe oben Abschnitt B.2.) unterliegen nicht den Anforderungen und damit der Renovierungspflicht nach § 118d BO für Wien.

Für Gebäude gemäß § 118a Abs 10 BO für Wien (siehe oben Abschnitt B.2.) gilt die Renovierungspflicht nur, sofern die erforderliche Renovierung technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist.

Sanktion (§ 135 Abs 2 Z 3 BO für Wien)

Die Nichterfüllung der Renovierungspflicht ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 100.000, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu vier Wochen, bedroht. Die Renovierungsverpflichtung besteht trotz Bestrafung weiter fort.

Die Erläuterungen zum W-EGUG 2026 stellen klar, dass bei einer fortgesetzten Verweigerung der Durchführung der Renovierung trotz behördlicher Nachfristsetzung wieder ein neuer Tatzeitraum begründet wird. Damit können mehrere Verwaltungsstrafen wegen Nichtdurchführung der Renovierung verhängt werden.

Gemäß § 118d Abs 3 BO für Wien ist der Eintritt der Renovierungsverpflichtung der Behörde unverzüglich bekannt zu geben. Die Verletzung der Bekanntgabepflicht stellt eine davon unabhängige Verwaltungsübertretung dar und ist nach der Generalstrafnorm des § 135 Abs 1 BO für Wien mit einer Geldstrafe bis zu EUR 50.000, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bedroht.

Auswirkung auf die Transaktionspraxis

Die neue Rechtslage erfordert eine Anpassung der Transaktionspraxis in mehrfacher Hinsicht:

Due Diligence: Im Rahmen der technischen und rechtlichen Due Diligence ist künftig zu prüfen, ob das Zielgebäude die geltenden Schwellenwerte der Gesamtenergieeffizienz erfüllt. Der Energieausweis und die darin ausgewiesene Gesamtenergieeffizienzklasse sind dabei als zentraler Prüfungspunkt zu behandeln.

Bewertung und Preisfindung: Die voraussichtlichen Renovierungskosten sind bei der Kaufpreisgestaltung und der Bewertung von Nicht-Wohngebäuden in Wien künftig als wesentlicher Kostenfaktor zu berücksichtigen, da sie den erzielbaren Verkaufspreis eines nicht schwellenwertkonformen Gebäudes unmittelbar beeinflussen können.

Kaufverträge (Asset Deals): In Kaufverträgen über das Gebäude selbst sollten Regelungen zu Renovierungskosten, deren Kostentragung, zu Verständigung der Behörde, zur Wahrung der Fünfjahresfrist sowie zu möglichen Gewährleistungs- bzw Freistellungsklauseln im Zusammenhang mit der Renovierungspflicht aufgenommen werden.

Share Purchase Agreements (SPAs): Bei Anteilskaufverträgen ist die Renovierungspflicht zu berücksichtigen, da bereits die grunderwerbsteuerpflichtige Übertragung von Gesellschaftsanteilen die Pflicht auslösen kann. Zusicherungen zum energetischen Zustand des Gebäudes, Freistellungen hinsichtlich künftiger Renovierungskosten und eine klare vertragliche Zuweisung der Bekanntgabepflicht an die Behörde sollten standardmäßig vorgesehen werden.

Mietverträge: Wird das gesamte Nicht-Wohngebäude neu vermietet, ist die Renovierungspflicht auch mietvertraglich abzubilden und insbesondere die Kostentragung der Renovierungsmaßnahmen sowie die Koordination zwischen Vermieter und Mieter bei deren Umsetzung, etwa hinsichtlich Zutritts- und Duldungspflichten während der Bauphase, zu regeln.

[1] Der aus der EPBD-Richtlinie übernommene Begriff der "Nutzungsänderung" wird im W-EGUG 2026 nicht eigenständig definiert. Da § 118d Abs 3 BO für Wien – wie bei den übrigen Auslösetatbeständen – ausdrücklich auf die Nutzungsänderung „jeweils des gesamten Nicht-Wohngebäudes" abstellt, löst die Nutzungsänderung nur eines Teils des Gebäudes (zB einzelner Geschoße oder Einheiten) nach dem Wortlaut keine Renovierungspflicht aus. Als "Auslösepunkt auf dem Markt" dürfte unter "Nutzungsänderung" eine Änderung der Nutzungsart bzw Gebäudekategorie zu verstehen sein (zB Änderung von Wohnnutzung auf Büronutzung oder auf Beherbergung), nicht jedoch ein bloßer Nutzerwechsel innerhalb derselben Gebäudekategorie (zB Büro 1 auf Büro 2).

[2] Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Verantwortlichkeit für die Bekanntgabepflicht gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Die Materialien ordnen die Bekanntgabepflicht bei Eigentumsübergängen lediglich den "neuen Eigentümern" zu. Im Wohnungseigentum betrifft jeder Verkauf eines WE-Objekts jedoch nur dieses einzelne Objekt und gerade nicht das "gesamte Nicht-Wohngebäude" iSd § 118d Abs 3 BO für Wien. Ob die sukzessive Veräußerung aller WE-Objekte den Tatbestand des Verkaufs des "gesamten" Nicht-Wohngebäudes erfüllt und – bejahendenfalls – welcher der beteiligten Wohnungseigentümer die Bekanntgabepflicht trifft, bleibt offen. Siehe dazu auch oben Abschnitt C.3.

Stellplätze und Mobilität 

Überblick

Das W-EGUG 2026 ändert neben der BO für Wien auch das WGarG 2008 und bringt – neben neuen Definitionen zB für die Begriffe Ladepunkte[1] oder Vorverkabelung[2] – umfassende neue Vorgaben für Stellplätze, Ladepunkte und Fahrradabstellplätze. Die Regelungen differenzieren nach Gebäudetyp (Wohn- und Nicht-Wohngebäude), nach Anlass (Neubau, größere Renovierung oder Bestand) und enthalten jeweils eigene Fristen und Schwellenwerte.

Im Folgenden werden die wesentlichen Änderungen getrennt nach Wohngebäuden und Nicht-Wohngebäuden überblicksmäßig dargestellt.

Wohngebäude (§ 6 Abs 3b WGarG 2008)

Beim Neubau von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen ist für mindestens 50% der Stellplätze eine Vorverkabelung und für die übrigen Stellplätze eine Leitungsinfrastruktur in Form geeigneter Schutzrohre vorzusehen.[3] Die Vorverkabelung ist so zu dimensionieren, dass die gleichzeitige Nutzung aller Ladepunkte auf allen Stellplätzen gewährleistet ist. Zusätzlich ist mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Dieselben Verpflichtungen gelten auch bei größeren Renovierungen von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen, sofern die Kosten für die Lade- und Leitungsinstallationen weniger als 10 % der Gesamtkosten der Renovierung betragen und sich die Stellplätze im Gebäude befinden oder an das Gebäude angrenzen und die Renovierung diese Stellplätze oder die elektrische Infrastruktur betrifft.

Für bestehende Wohngebäude ohne größere Renovierung sieht das WGarG 2008 keine eigene Nachrüstungspflicht mit Ladepunkten oder Leitungsinfrastruktur vor.

Nicht-Wohngebäude (§ 6 Abs 3a bis 3e WGarG 2008)

Beim Neubau von Nicht-Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen ist für jeden fünften Stellplatz mindestens ein Ladepunkt zu errichten, für mindestens 50 % der Stellplätze eine Vorverkabelung und für die übrigen Stellplätze eine Leitungsinfrastruktur vorzusehen.[4] Für Bürogebäude (§ 120 Abs 2 BO für Wien) gilt abweichend die strengere Vorgabe von mindestens einem Ladepunkt je zwei Stellplätze; die übrigen Vorgaben (Vorverkabelung, Leitungsinfrastruktur) bleiben unberührt.

Die Pflichten gelten auch bei größeren Renovierungen von Nicht-Wohngebäuden, sofern die Kosten für die Lade- und Leitungsinstallationen weniger als 10 % der Gesamtkosten der Renovierung betragen und sich die Stellplätze im Gebäude befinden oder an das Gebäude angrenzen[5] und die Renovierung diese Stellplätze oder die elektrische Infrastruktur betrifft.

Für bestehende Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen wird eine angesichts der knappen verbleibenden Zeit und der am Markt bekannten Engpässe bei Elektroinstallationsbetrieben "ambitionierte" Frist bis zum 1.1.2027 gesetzt, für jeden zehnten Stellplatz mindestens ein Ladepunkt zu errichten oder für mindestens 50 % der Stellplätze eine Leitungsinfrastruktur vorzusehen.[6] Diese Bestimmung erfasst alle Nicht-Wohngebäude ohne Differenzierung nach Gebäudetypologie (Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels und Beherbergungsbetriebe) gleichermaßen. Diese Verpflichtungen gelten auch bei größeren Renovierungen von Nicht-Wohngebäuden, die über mehr als fünf Stellplätze verfügen, sofern die Kosten für die Lade- und Leitungsinstallationen weniger als 10 % der Gesamtkosten der größeren Renovierung des Gebäudes betragen und die Renovierungsmaßnahmen Stellplätze oder die elektrische Infrastruktur umfassen.

Eigentümer und Verwalter bestehender Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen sollten umgehend prüfen, ob die Frist 1.1.2027 für Ladepunkte bzw Leitungsinfrastruktur eingehalten werden kann, und rechtzeitig Angebote einholen. Auch wenn die fristgerechte Umsetzung oftmals faktisch unrealistisch ist, sollte sie dennoch aktiv in Angriff genommen werden, um im Fall einer behördlichen Prüfung zumindest nachweisen zu können, dass die Umsetzung ernsthaft betrieben wird.

Nicht-Wohngebäude im Eigentum oder in Nutzung öffentlicher Einrichtungen (nationale, regionale oder lokale Behörden und direkt von diesen finanzierte, nicht gewerblich tätige Stellen) müssen bis 1.1.2033 für mindestens 50 % der Stellplätze eine Vorverkabelung vorsehen.

Technische Anforderungen an Ladepunkte (§ 6 Abs 3f WGarG 2008)

Hinsichtlich der Ladeleistung von Ladepunkten besteht laut den Erläuterungen zum W-EGUG 2026 Wahlfreiheit der Eigentümer, da weder die EPBD-Richtlinie noch das WGarG 2008 eine bestimmte Mindestladeleistung vorschreiben. Sämtliche Ladepunkte sind so auszuführen, dass sie intelligentes Laden[7] ermöglichen und, soweit technisch und wirtschaftlich realisierbar, auch für bidirektionales Laden[8] geeignet sind. Die Ladepunkte müssen dem Stand der Technik entsprechen und sind interoperabel auf Grundlage nichtproprietärer und diskriminierungsfreier Kommunikationsprotokolle zu betreiben. Ladepunkte mit mehr als 22 kW Leistung sowie Batteriewechselpunkte unterliegen einer eigenen baubehördlichen Genehmigungspflicht.

Fahrradabstellplätze (§§ 119a Abs 3, 120 Abs 6 und Abs 7 BO für Wien)

Beim Neubau und bei größeren Renovierungen von Nicht-Wohngebäuden mit mehr als fünf Autostellplätzen sind Fahrradabstellplätze im Ausmaß von mindestens 15 % der durchschnittlichen oder 10 % der gesamten Nutzerkapazität[9] vorzusehen (§ 120 Abs 6 BO für Wien). Die Fahrradabstellplätze müssen eine ordnungsgemäße Verwahrung des Fahrrads gewährleisten; zumindest jeder zehnte davon muss für Spezialfahrräder (Lastenräder, Fahrradanhänger) geeignet sein. In neuen Nicht-Wohngebäuden ist zudem eine angemessene Anzahl an Ladeplätzen für Elektrofahrräder vorzusehen; bei bestehenden Nicht-Wohngebäuden besteht kein Erfordernis zur Schaffung von Ladeplätzen für Elektrofahrräder. Die Behörde hat von diesen Vorgaben abzusehen, soweit nachgewiesen wird, dass der Zugang der Nutzer aufgrund der Art oder örtlichen Lage des Gebäudes üblicherweise nicht mit dem Fahrrad erfolgt.

Für alle Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Autostellplätzen gilt § 120 Abs 6 BO für Wien (Fahrradabstellplätze im Ausmaß von 15 % der durchschnittlichen oder 10 % der gesamten Nutzerkapazität samt den übrigen Anforderungen) mit der Maßgabe, dass die Verpflichtungen bis 1.1.2027 zu erfüllen sind. Die in Abs 6 vorgesehenen Ausnahmeanträge können von den Eigentümern des Gebäudes gestellt werden (§ 120 Abs 7 BO für Wien).

In Wohngebäuden (ausgenommen Kleingebäude nach § 115 Abs 1 Z 1 lit a bis lit d BO für Wien) sind bei der Schaffung von Wohnraum und bei einer größeren Renovierung (sofern das Wohngebäude über mehr als drei Autostellplätze verfügt) zwei Fahrradabstellplätze pro Wohnung auf dem Bauplatz zu errichten.[10] Die Abstellplätze haben eine ordnungsgemäße Verwahrung des Fahrrads an einer Vorrichtung zu gewährleisten, die ein sicheres, stabiles und einfach nutzbares Abstellen und Absperren ermöglicht. Bei der Schaffung von Wohnraum müssen die Abstellplätze zusätzlich folgende Anforderungen erfüllen: Zumindest jeder zehnte Fahrradabstellplatz muss für Spezialfahrräder (Lastenräder, Fahrradanhänger) geeignet sein, für eine angemessene Anzahl von Elektrofahrrädern sind Ladeplätze vorzusehen, die Abstellplätze können sowohl im Gebäude als auch außerhalb geschaffen werden und sind barrierefrei, gefahrlos zugänglich, witterungsgeschützt und sicher auszugestalten. Im Fall einer größeren Renovierung gilt: Ist die Errichtung von zwei Abstellplätzen pro Wohnung nicht realisierbar, ist eine angemessene Anzahl zu errichten. Darüber hinaus hat die Behörde von der Einhaltung dieser Vorgaben ganz oder teilweise abzusehen, wenn die Bauwerberin oder der Bauwerber nachweist, dass die Errichtung bei der Schaffung von Wohnraum bzw Wohnungen in bestehenden Gebäuden technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Weiterführende Quellen

• Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 – W-EGUG 2026, LGBl für Wien Nr 25/2026, abrufbar unter RIS - LGBLA_WI_20260714_25 - Landesgesetzblatt authentisch für Wien.
• Vorblatt und Erläuterungen zum Gesetzesentwurf (Stand Begutachtung 12.5.2026), abrufbar unter Entwürfe von Wiener Landesgesetzen.
• Verordnung der Wiener Landesregierung, mit der die Wiener Bautechnikverordnung 2023 – WBTV 2023 geändert wird, inklusive Anlagen 1, 2, 13 und 14 LGBl Nr 26/2026, abrufbar unter RIS - LGBLA_WI_20260715_26 - Landesgesetzblatt authentisch für Wien.
• Stellungnahme der Wirtschaftskammer Wien vom 28.4.2026 im Begutachtungsverfahren, abrufbar unter Stellungnahmen zu Entwürfen von Wiener Landesgesetzen und Verordnungen.
• OIB-Richtlinie 6 – Energieeinsparung und Wärmeschutz (Ausgabe: September 2025), abrufbar unter OIB-RL_6_September_2025.
• OIB-Leitfaden – Energietechnisches Verhalten von Gebäuden (Ausgabe: September 2025), abrufbar unter OIB-RL_6-Leitfaden_September_2025.
• Fuchs, Das Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026, bauaktuell 2026, 193.
• Sardy-Rauter/ Lindinger, Die neue Gebäuderichtlinie - vom EU-Ziel zur Eigentümerpflicht, immo aktuell 2026, 140 
• [1] § 2 Abs 22 WGarG 2008: Ladepunkt ist eine feste oder mobile, netzgebundene oder netzunabhängige Schnittstelle auf einem Stellplatz für die Übertragung von Strom auf ein Elektrofahrzeug, die zwar einen oder mehrere Anschlüsse für unterschiedliche Arten von Anschlüssen haben kann, an der aber zur selben Zeit nur ein Elektrofahrzeug aufgeladen werden kann, mit Ausnahme von Vorrichtungen mit einer Ladeleistung von höchstens 3,7 kW, deren Hauptzweck nicht das Aufladen von Elektrofahrzeugen ist. 
• [2] § 2 Abs 24 WGarG 2008: Vorverkabelung sind alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Errichtung von Ladepunkten zu ermöglichen, einschließlich Datenübertragung, Kabel, Kabelwege und – soweit erforderlich – Stromzähler. 
• [3] Die bisherige Fassung des § 6 Abs 3b WGarG 2008 idF LGBl 37/2023 sah bei Neubau von Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen lediglich für jeden zehnten Stellplatz mindestens einen Ladepunkt und eine Leitungsinfrastruktur für jeden Stellplatz vor. 
• [4] Die bisherige Fassung des § 6 Abs 3a WGarG 2008 idF LGBl Nr 37/2023 sah bei Neubau von Nicht-Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen lediglich eine Leitungsinfrastruktur für jeden Stellplatz und mindestens einen Ladepunkt für jeden zehnten Stellplatz vor. 
• [5] Zur Reichweite des Begriffs "angrenzender Stellplatz" weisen die Erläuterungen auf einen Übersetzungsfehler in der deutschen Sprachfassung der EPBD-Richtlinie hin; die englische Fassung folgt einer weiten Definition, wonach bereits eine mittelbare Nähe zum Gebäude genügt. 
• [6] Die bisherige Fassung des § 6 Abs 3c WGarG 2008 idF LGBl Nr 61/2020 sah eine Frist bis 1.1.2030 und eine Schwelle von mehr als 20 Stellplätzen vor, jedoch ohne die nunmehr alternativ mögliche bloße Leerverrohrung. Die Frist wurde durch das W-EGUG 2026 auf 1.1.2027 verkürzt, zugleich wurde aber erstmals die günstigere Alternative der bloßen Leitungsinfrastruktur für 50 % der Stellplätze eröffnet. 
• [7] § 2 Abs 25 WGarG 2008: Intelligentes Laden ist ein Ladevorgang, bei dem die Intensität des an die Batterie gelieferten Stroms auf der Grundlage elektronisch übermittelter Informationen dynamisch angepasst wird. 
• [8] § 2 Abs 26 WGarG 2008: Bidirektionales Laden ist ein intelligenter Ladevorgang, bei dem die Richtung des Stromflusses umgekehrt werden kann, sodass Strom von der Batterie zu dem Ladepunkt fließen kann, an den sie angeschlossen ist. 
• [9] Laut den Erläuterungen zum W-EGUG 2026 ist in der Praxis jene der beiden Zahlen heranzuziehen, die leichter verfügbar ist. Unter der durchschnittlichen Nutzerkapazität ist die übliche Zahl der Nutzer unter normalen Betriebsbedingungen (nicht die maximale Belegung) zu verstehen, unter der gesamten Nutzerkapazität die Höchstzahl an Personen, die das Gebäude sicher nutzen können (zB nach Bauvorschriften und Brandschutzvorschriften).  
• [10] Die bisherige Fassung des § 119a Abs 3 WGarG 2008 idF LGBl Nr 37/2023 sah je 39 m² Wohnnutzfläche einen Fahrradabstellplatz vor.