Stapel Münzen auf Dokumenten liegend daneben Kugelschreiber
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Mietzins­bildung und Betriebs­kosten 

Die Zusammen­setzung des Miet­zinses schnell erklärt

Lesedauer: 2 Minuten

Der Mietzins besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) aus dem Hauptmietzins, dem Anteil an den Betriebskosten, den von der Liegenschaft zu entrichtenden öffentlichen Abgaben und dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für besondere Aufwendungen. Weiters fällt auch ein angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder für sonstige besondere Leistungen des Vermieters sowie die Umsatzsteuer darunter. Für alle Mietobjekte, die in den Nicht- bzw. Teilanwendungsbereich des MRG fallen, bestehen diesbezüglich keine gesetzlichen Vorgaben. 

Hauptmietzins

Im Vollanwendungsbereich des MRG darf ein nach Lage, Größe, Art, Beschaffenheit, Erhaltungs- und Ausstattungszustand angemessener Hauptmietzins für Geschäftsräumlichkeiten vereinbart werden. Der angemessene Hauptmietzins vermindert sich bei Befristungen um 25 %.

Vorsicht:
Ein Unternehmer kann sich auf die Überschreitung des angemessenen Mietzinses nur dann berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat.

Der vereinbarte Mietzins unterliegt im Nicht- bzw. Teilanwendungsbereich nur den allgemeinen Schutzbestimmungen des Zivilrechts (v.a. bezüglich Irrtum, List, Zwang, Wucher und des Verbotes der Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes).

Wertsicherungsvereinbarung (Indexklausel)

Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden. Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden.

Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung ist nur möglich, wenn die Wertsicherung im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. 

Betriebskosten

Unter Betriebskosten sind nur die für den laufenden Betrieb anfallenden Kosten zu verstehen.

Im Sinne des MRG (im Vollanwendungsbereich) gelten folgende Kosten als Betriebskosten:

  • Wasserkosten
  • Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Kosten der Rauchfangkehrung, der Kanalräumung, der Unratabfuhr und der Schädlingsbekämpfung
  • Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile der Liegenschaft
  • Kosten der angemessenen Feuerversicherung
  • Kosten einer angemessenen Haftpflichtversicherung
  • Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen Leitungswasserschäden
  • Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie insbesondere Glasbruch oder Sturmschäden, soweit die Mehrheit der Hauptmieter einer solchen Versicherung zugestimmt hat
  • Auslagen für die Verwaltung der Liegenschaft in der Höhe des Betrags für die Ausstattungskategorie A
    • vom 1.2.2018 bis 31.3.2022 3,60 EUR,
    • vom 1.4.2022 bis 31.5.2022 3,80 EUR,
    • ab 1.11.2022 bis 30.6.2023 4,23 EUR,
    • ab 1.7.2023 4,47 EUR
  • je m²-Nutzfläche und Jahr, der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist 
  • Angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung

Verteilungsschlüssel der Kosten

Im Vollanwendungsbereich des MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des Hauses grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit eine anders lautende, schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen Mietern zu treffen.

Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen. Keller– und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen. 

Arten der Betriebskostenverrechnung nach dem MRG

Pauschalverrechnung

Zu jedem Zinstermin wird ein gleichbleibender Teilbetrag zur Anrechnung gebracht, der sich an der Höhe des Gesamtbetrages des Vorjahres orientiert. Die im Laufe eines Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sind vom Vermieter spätestens zum 30. Juni des Folgejahres abzurechnen. Ein allfälliger Überschussbetrag ist zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ein allfälliger Fehlbetrag ist vom Mieter zum übernächsten Zinstermin nachzuzahlen. Das Recht zur Rückforderung bzw. die Pflicht zur Nachzahlung trifft denjenigen, der zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter ist, selbst wenn er nicht die volle Abrechnungsperiode Hauptmieter war.

Tipp:
Solange der Mieter die Abrechnung nicht überprüfen konnte, obwohl er das nachweislich gefordert hat, ist ein eventueller Nachzahlungsbetrag nicht fällig.

Einzelvorschreibung

In diesem Fall kann der Vermieter die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zum 1. des jeweiligen Monats vorschreiben, die spätestens an diesem Tag fällig werden. Dem Mieter ist die Höhe wenigstens drei Tage im Vorhinein unter Vorlage der Rechnungsbelege nachzuweisen.

Stand: 01.02.2024

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