So baut Kärnten: Immobilien- und Bauwirtschaft im Spannungsfeld zwischen Bedarf und Realität

Die Wohnbaubranche in Kärnten steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Nach stabilen Jahren kündigt sich für das Jahr 2025 ein massiver Rückgang der Neubautätigkeit an. Laut der aktuellen Erhebung von EXPLOREAL im Auftrag der Wirtschaftskammer Kärnten wurden im Zeitraum von 2023 bis 2025 insgesamt 167 Wohnbauprojekte mit rund 4.089 Einheiten analysiert. Dabei zeigt sich ein alarmierender Trend: Die Zahl der Fertigstellungen sinkt rapide. Wurden 2023 noch rund 2.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt, liegt die Prognose für 2025 nur noch bei rund 1.000 – das bedeutet einen Rückgang von 50 Prozent. Für 2026 wird mit lediglich 800 Einheiten gerechnet, was ein Minus von 59 Prozent gegenüber dem Jahr 2023 bedeutet. Trotz des Negativtrends gibt es einen Hoffnungsschimmer: Für 2027 und darüber hinaus sind bereits rund 500 Wohneinheiten mehr in Planung zum Vergleichszeitpunkt im Vorjahr. 

Rückgang im gewerblichen Wohnbau

„Der Rückgang betrifft vor allem den gewerblichen Wohnbau, der in Kärnten nach wie vor den Markt dominiert. Die Bau- und Finanzierungskosten, aber auch langwierige Widmungsverfahren und die KIM-Verordnungen, die mit 30. Juni auslaufen, bremsen die Bautätigkeit spürbar aus“, erklärt Paul Perkonig, Obmann der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der WK Kärnten. „Gerade deshalb ist es dringend notwendig, die Rahmenbedingungen neu zu gestalten. Die Branche braucht verlässliche Perspektiven – sowohl für Bauunternehmen als auch für künftige Wohnungseigentümer. Ein modernes, Eigentum und Miete gleichermaßen berücksichtigendes Wohnbaufördermodell, muss hier einen wichtigen Impuls setzen“, ergänzt BM Ing. Karl Glanznig, Obmann der ARGE Bauwirtschaft Kärnten.

Neue Spielräume durch KIM-Verordnung-Aus

Ein Hoffnungsschimmer: Mit 30. Juni 2025 läuft die KIM-Verordnung aus. Die bislang verpflichtende Eigenkapitalquote von 20 Prozent und die fixe Belastungsgrenze von 40 Prozent des Nettoeinkommens entfallen. Auch die maximale Laufzeit von 35 Jahren wird künftig flexibler gehandhabt. Ob dies auch in der Zukunft so gehandhabt wird, wird sich zeigen. Damit könnte sich auch die Stimmung am Immobilienmarkt allmählich aufhellen. Entscheidend für die Nachfrage sind die sinkenden Zinsen.  

Gewerblicher Wohnbau versus gemeinnützige Bauträger

79 Prozent aller neuen Wohneinheiten werden von gewerblichen Bauträgern errichtet, wobei 59 Prozent davon im Wohnungseigentum umgesetzt werden. Der Anteil der gemeinnützigen Bauträger beträgt aktuell 21 Prozent – mit klarem Fokus auf geförderte Mietwohnungen, die 2025 nur acht Prozent der Fertigstellungen ausmachen werden. Die durchschnittliche Projektgröße liegt in Kärnten bei 24 Wohneinheiten, in Klagenfurt sogar bei 46 Einheiten. 

Preisentwicklung

Trotz des Preisrückgangs bleibt Eigentum für viele außer Reichweite. Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen leicht gestiegen sind – aktuell liegt der Medianwert in Kärnten bei 407.000 Euro (+ 2,3 Prozent gegenüber 2024) und in Klagenfurt bei 371.400 Euro – ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigennutzer deutlich gefallen. Von einem Höchstwert von 5.926 Euro im April 2023 auf 5.360 Euro im ersten Quartal 2025, was einem Rückgang von über 10 Prozent entspricht. Perkonig sagt dazu: „Die Nachfrage bleibt, aber es klafft eine gefährliche Lücke zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Die Leistbarkeit hat sich nicht verbessert. Hohe Kreditkosten und fehlende Förderimpulse verschärfen die Lage.“

Status quo in Kärnten: Große regionale Unterschiede

Wie die Zahlen und die Entwicklungen im Detail aussehen, das präsentierte Alexander Bosak von „Exploreal“. „Die Studie zeigt, dass die höchste Bautätigkeit in den Bezirken Klagenfurt (Stadt) mit über 5,4 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen sowie Villach (Stadt) mit 4,2 Einheiten erfolgt. Diese beiden Städte sind auch jene Regionen, in denen sich aktuell die meisten Projekte in der Vermarktung befinden. Klagenfurt verzeichnet hier 1,4 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen, gefolgt von Klagenfurt Land mit 1,3 und Spittal an der Drau mit 0,9. Kleinere Bezirke wie Völkermarkt, Feldkirchen oder Hermagor hinken hinterher. 

Das durchschnittliche Kärntner Projekt umfasst 24 Wohneinheiten (unverändert gegenüber 2024) und ist damit im Vergleich zur Landeshauptstadt Klagenfurt mit durchschnittlich 46 Wohneinheiten pro Projekt wesentlich kleiner.“ Die mittlere Wohnnutzfläche ist mit rund 73 m² etwas kleiner als in der Landeshauptstadt (ø rund 74 m² Wohnnutzfläche). „Wir erleben derzeit eine Marktumkehr. Während früher Nachfrage und Bauleistung noch einigermaßen im Einklang standen, tut sich nun eine gefährliche Lücke auf“, warnt WK- Fachgruppenobmann Perkonig. Trotz leicht sinkender Quadratmeterpreise bleibt die Leistbarkeit von Wohnraum angespannt. Gleichzeitig stehen viele Bauträger aufgrund verschärfter Kreditrichtlinien, hoher Baukosten und zunehmender regulatorischer Hürden unter Druck.

Kärntner Wohnbau-Offensive 2030

Mit einem neuen Konzept für die Wohnbauförderung soll auf die Herausforderungen am Wohnungsmarkt reagiert und der Zugang zu leistbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten gesichert werden. Glanznig: „Die Vorschläge für die Kärntner Wohnbau-Offensive 2030 setzen auf gezielte Anreize für Eigentumsbildung, Sanierung des Bestands und leistbare Mietwohnungen, die auf regionale Bedürfnisse und wirtschaftliche Realitäten abgestimmt sind. Immobilieneigentum soll wieder leistbar werden – insbesondere für junge Menschen, Familien und Rückkehrer. Hier ist es Aufgabe der Kärntner Landespolitik mit den Mitteln der Wohnbauförderung gegenzusteuern. Vorstellbar sind unter anderem Investitionszuschüsse, ökologische Zusatzboni sowie zinsfreie Wohnbaukredite, die auf Haushaltsgröße und Einkommen abgestimmt sind.“

Das Ziel der Offensive ist es, jährlich in einem ausgewogenen Verhältnis neue Eigentumseinheiten sowie geförderte Mietwohnungen zu schaffen. Die Fördersystematik orientiert sich dabei an einem klaren Drittelmodell. Ein Drittel der Mittel soll jeweils in Eigentum, Sanierung und leistbare Mietmodelle fließen. Mit einfachen Antragswegen, kurzen Bearbeitungszeiten und einem digitalen Förderportal soll der Zugang zur Förderung effizient, fair und transparent gestaltet werden. Perkonig betont: „Die Kärntner Wohnbau-Offensive 2030 ist ein wichtiges Signal in einer Phase, in der sich der Wohnungsmarkt in einer strukturellen Schieflage befindet. Wenn wir leistbares Eigentum für breite Bevölkerungsschichten ermöglichen wollen, braucht es endlich ein Fördersystem, das am echten Bedarf orientiert ist – einfach zugänglich, planbar und treffsicher. Besonders junge Menschen und Familien brauchen Perspektiven, wie sie Eigentum wieder realistisch verwirklichen können.“

Für einen Aufschwung in der Immobilien- und Baubranche sind politische und marktwirtschaftliche Impulse notwendig. „Nur mit einem gemeinsamen Schulterschluss zwischen Politik, ausführende Bauwirtschaft und Bauträgern kann es gelingen, den Wohnbau langfristig zukunftsfähig und leistbar zu gestalten“, so Perkonig und Glanznig abschließend.