Kärnten steuert auf eine Angebotslücke am Wohnungsmarkt zu

Die Wohnbauaktivität in Kärnten steht weiterhin unter Druck. Zwar sind zahlreiche Projekte geplant, doch ein erheblicher Teil davon wird nicht oder nur mit deutlicher Verzögerung umgesetzt. Das geht aus der aktuellen Analyse „Wohnbauprojekte in der Pipeline Kärnten 2026“ hervor, die von der EXPLOREAL GmbH im Auftrag der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Kärnten sowie des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen Kärnten (GBV Kärnten) erstellt wurde. Die Ergebnisse wurden heute bei einer gemeinsamen Pressekonferenz präsentiert.

Für die Studie wurden zwischen 2024 und 2026 insgesamt 158 Wohnbauprojekte mit 3.837 Wohneinheiten analysiert. Der Schwerpunkt liegt dabei klar auf dem klassischen Wohnungsbau: 96 % aller geplanten Einheiten entfallen auf Wohnungen, während Reihen- und Doppelhäuser lediglich 4 % ausmachen. Einfamilienhäuser spielen im Neubausegment keine Rolle. Besonders gefragt sind Drei-Zimmer-Wohnungen, die mit 44 % den größten Anteil am Angebot stellen. Gleichzeitig verfügen nahezu alle geplanten Wohneinheiten über Freiflächen wie Balkon, Terrasse oder Garten.

„Die Daten zeigen, dass die Projektpipeline in Kärnten zwar weiterhin gut gefüllt ist, die tatsächliche Umsetzung jedoch deutlich hinter den ursprünglichen Planungen zurückbleibt. Zahlreiche Projekte werden verschoben oder in ihrer Dimension reduziert. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf das zukünftige Wohnungsangebot und wird sich in den kommenden Jahren bemerkbar machen“, so Paul Perkoing, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Kärnten.

Wohnbau konzentriert sich auf die Kärntner Ballungsräume

Die Analyse zeigt eine deutliche regionale Konzentration der Bautätigkeit. Die meisten neuen Wohneinheiten entstehen in Klagenfurt und Villach. Klagenfurt-Stadt weist mit mehr als 4,8 neuen Wohneinheiten je 1.000 Einwohner und Jahr die höchste Neubauintensität auf, gefolgt von Villach-Stadt mit 3,2 Wohneinheiten. Deutlich geringer fällt die Bautätigkeit in Bezirken wie Feldkirchen, Völkermarkt, Wolfsberg und St. Veit an der Glan aus. In Hermagor gibt es derzeit keine größeren Bauträgerprojekte in Vermarktung. „Wir beobachten eine zunehmende Konzentration der Wohnbauaktivität auf Regionen mit  starker wirtschaftlicher Dynamik und entsprechend hoher Nachfrage nach Wohnraum. Außerhalb dieser Zentren werden deutlich weniger Projekte realisiert“, erklärt Alexander Bosak, geschäftsführender Gesellschafter der EXPLOREAL GmbH. Die Zahlen zeigen deutlich, dass neuer Wohnraum vor allem dort entsteht, wo Nachfrage, wirtschaftliche Entwicklung und Investitionsbereitschaft zusammentreffen. „Damit auch Regionen außerhalb der Ballungsräume ihre Entwicklungschancen nutzen können, braucht es attraktive Rahmenbedingungen für Investitionen und Projektentwicklungen“, betont Perkonig.

Wohnbauaktivität verliert an Dynamik

Trotz einer grundsätzlich gut gefüllten Projektpipeline verliert der Kärntner Wohnbau zunehmend an Dynamik. Viele Vorhaben befinden sich weiterhin in Planung, gelangen jedoch nicht in die Umsetzung. Verantwortlich dafür sind insbesondere gestiegene Baukosten, hohe Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit.

Für das Jahr 2026 wird die Fertigstellung von rund 1.300 Wohneinheiten erwartet. Das liegt zwar über dem Vorjahresniveau, dennoch bleibt die tatsächliche Umsetzung zahlreicher geplanter Projekte hinter den ursprünglichen Erwartungen zurück. „Der Wohnbau in Kärnten steht weiterhin unter erheblichem Druck. Viele Projekte wären wirtschaftlich sinnvoll und dringend notwendig, werden aber aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen verschoben oder gar nicht erst realisiert. Wenn wir hier nicht gegensteuern, wird sich das Angebot an neuem Wohnraum weiter verknappen“, warnt Perkonig.

Gewerbliche und gemeinnützige Bauträger tragen gemeinsam den Wohnbau

Der Kärntner Wohnbau wird von zwei starken Säulen getragen. Rund 76 % aller Wohneinheiten werden von gewerblichen Bauträgern entwickelt, weitere 24 % entfallen auf gemeinnützige Bauvereinigungen. „Die gemeinnützigen Bauvereinigungen leisten einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung in Kärnten und schaffen leistbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten zeigt sich, wie wichtig das Zusammenspiel von gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern ist“, betont Wolfram Stöby, Obmann des GBV. Er verweist darauf, dass gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten ein ausgewogenes Zusammenspiel von gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern entscheidend ist. „Die aktuelle Analyse zeigt einmal mehr, wie wichtig die gemeinnützigen Bauvereinigungen für den Wohnungsmarkt sind. Damit wir auch künftig ausreichend leistbaren Wohnraum schaffen können, benötigen wir verlässliche Rahmenbedingungen, Planungssicherheit und eine langfristig orientierte Wohnbaupolitik.“

Wohnungsmarkt Kärnten: Preise steigen, Angebot bleibt knapp

Die aktuellen Marktdaten zeigen, dass der Kärntner Wohnungsmarkt trotz schwieriger Rahmenbedingungen stabil bleibt. Eine Neubauwohnung kostet derzeit durchschnittlich rund 407.000 Euro und bietet mit rund 73 Quadratmetern Wohnfläche deutlich mehr Platz als vergleichbare Objekte in Wien. Dort liegt der durchschnittliche Kaufpreis aktuell bei 431.650 Euro, die durchschnittliche Wohnungsgröße jedoch nur bei rund 63 Quadratmetern. 

Gleichzeitig sind die Preise für Neubauwohnungen in Kärnten innerhalb eines Jahres um 5,4 % auf 5.728 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Perkonig: „Kärnten bietet im Bundesländervergleich nach wie vor ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Käuferinnen und Käufer erhalten deutlich mehr Wohnfläche als in Ballungsräumen wie Wien, bewegen sich preislich aber bereits auf einem vergleichbaren Niveau.“

Während die Zahl der Wohnungsverkäufe weiterhin auf einem niedrigen Niveau liegt, ist seit Ende 2025 wieder eine leichte Belebung des Marktes erkennbar. Gleichzeitig bleibt das Angebot neuer Wohnungen begrenzt. „Wir beobachten erste Anzeichen einer Marktstabilisierung. Gleichzeitig sinkt das verfügbare Angebot, während die Nachfrage langsam zurückkehrt. Diese Entwicklung wird den Druck auf den Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren weiter erhöhen“, erklärt Bosak.

Maßnahmen für mehr Wohnraum dringend notwendig

Die Branchenvertreter sehen daher dringenden Handlungsbedarf. Schnellere Genehmigungsverfahren, mehr Planungssicherheit, bessere Finanzierungsmöglichkeiten und die Aktivierung bereits geplanter Projekte seien zentrale Voraussetzungen, um den Wohnbau wieder anzukurbeln. „Kärnten braucht jetzt einen gemeinsamen Schulterschluss aller Beteiligten. Wir müssen Investitionen erleichtern, Verfahren beschleunigen und jene Projekte unterstützen, die bereits geplant sind. Nur so können ausreichend neue Wohnungen entstehen, die Bauwirtschaft als wichtiger Konjunkturmotor gestärkt und die Wohnversorgung für die Kärntner Bevölkerung langfristig gesichert werden“, resümiert Perkonig abschließend.