Neu ab 1.1.2026: 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inklusive Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

• Das einen Teil des 5. MILG bildende Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) sieht eine Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG vor. Nach dem Begrenzungsmechanismus des MieWeG erfolgen Valorisierungen der Mietzinse (nur noch) zum 1. April eines jeden Jahres. Betraglich sind die jährlichen Mietzinserhöhungen insofern beschränkt, als bei einer nach der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 zu ermittelnden Vorjahresinflation, die drei Prozent übersteigt, der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinserhöhung eingerechnet wird. Im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRG besteht überdies für Mietzinserhöhungen am 1. April 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und am 1. April 2027 eine Anhebungsgrenze von zwei Prozent.
  
• Der Rückforderungszeitraum für Ansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wird auf fünf Jahre beschränkt, es sei denn, die Unwirksamkeit der Klausel gründet sich auf eine Missbräuchlichkeit im Sinne der Klausel-RL.
  
• Die gesetzliche Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der mietrechtlichen Richtwerte wird mit der Systematik des MieWeG gleichgeschaltet: Dh, es gibt auch hier im Jahr 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und im Jahr 2027 eine solche von zwei Prozent, ehe ab dem Jahr 2028 bei einer Vorjahresinflation von mehr als drei Prozent der Teil, der drei Prozentpunkte übersteigt, im Rahmen der Mietzinserhöhung nur zur Hälfte berücksichtigt wird.
  
• Bei Wohnungsmietverträgen in der Voll- und Teilanwendung des MRG verlängert sich die Mindestbefristung sowohl beim Vertragsabschluss als auch bei der Vertragsverlängerung von drei Jahren auf fünf Jahre, es sei denn, der Vermieter beruft sich erfolgreich auf seine fehlende Unternehmereigenschaft. Im selben Sinne – auch hinsichtlich der Ausnahme für Vermieter:innen, die keinen Unternehmer:innen im Sinne des KSchG sind – dehnt sich in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG auch die stillschweigende Vertragsverlängerung von drei Jahren auf fünf Jahre aus.

FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer hat im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder ausführliche Erläuterungen zur neuen Gesetzeslage erarbeitet, die zum Download zur Verfügung stehen: