Formulierungsvorschläge für die Betriebskosten
Vertragsbausteine für Mietzins, Betriebskosten und sonstige Kosten.
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Formulierungsvorschlag für den Vollanwendungsbereich
Der vereinbarte Mietzins besteht aus:
1. dem Hauptmietzins
Es darf ein nach Lage, Größe, Art, Beschaffenheit, Erhaltungs- und Ausstattungszustand angemessener Hauptmietzins für Geschäftsräumlichkeiten vereinbart werden. Der angemessene Hauptmietzins vermindert sich bei befristeten Mietverhältnissen um 25 % (§ 16 Abs 7 MRG). Ein Unternehmer kann sich auf die Überschreitung des angemessenen Mietzinses nur dann berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat.
2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben im Ausmaß von derzeit .... %.
Der Anteil eines Mietgegenstandes an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben des Hauses bestimmt sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit eine anders lautende, schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen Mietern zu treffen. Diese Vereinbarung muss den Verteilungsschlüssel aller vermieteten und vermietbaren Objekte enthalten und auf eine allenfalls benachteiligende Kostentragungsregel hinweisen.
3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen des Hauses von derzeit .... %.
Die Kosten für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Lift, zentrale Waschküche) werden wie Betriebskosten verrechnet. Wenn der Mieter berechtigt wird, Gemeinschaftsanlagen mitzubenützen, so hat er auch die diesbezüglichen Betriebskosten zu tragen, außer die Mitbenutzung macht für den Mieter so gut wie keinen Sinn (z.B. Liftbenutzungsrecht für Erdgeschoßmieter).
4. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
Sofern Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden bzw. der Vermieter sonstige Leistungen, wie z.B. Nutzungsmöglichkeit der Fassade, für den Mieter erbringt, kann dafür zusätzlich zum Hauptmietzins ein Entgelt verrechnet werden.
5. der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe.
Für alle Mietobjekte, dieunter die Vollausnahme des MRG bzw. in denTeilanwendungsbereichdes MRG fallen, bestehen diesbezüglich keine zwingenden gesetzlichen Vorgaben. Aus diesem Grund ist eine entsprechende vertragliche Regelung sinnvoll, deren Grenze die Sittenwidrigkeit (gröbliche Benachteiligung) darstellt. Sowohl bei den im MRG angeführten Betriebskosten als auch bei anderen Lasten und Abgaben ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Überwälzung den Mieter gröblich benachteiligt.
Formulierungsvorschlag für den Teilanwendungsbereich und den Vollausnahmebereich
Der frei vereinbarte Gesamtmietzins beträgt inklusive aller untenstehenden Posten in den Punkten 1. bis 5. ....... EUR und besteht aus:
1. dem Hauptmietzins in Höhe von ....... EUR
Im Teilanwendungsbereich/Vollausnahmebereich des MRG gibt es keine mietrechtlichen Mietzinsobergrenzen.
2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben in Höhe von derzeit ...... EUR
Im Teilanwendungsbereich/Vollausnahmebereich des MRG wird der Verteilungsschlüssel der Kosten nicht geregelt. Eine vertragliche Regelung ist daher notwendig (siehe dazu Punkt III.5.), zweckmäßigerweise sollte dafür die Nutzfläche des Mietgegenstandes ausschlaggebend sein.
3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen in Höhe von derzeit ...... EUR
Hier gilt sinngemäß das zu 2. Gesagte.
1.4 dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt in Höhe von derzeit ...... EUR
Sofern Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden bzw. der Vermieter sonstige Leistungen, wie z.B. Nutzungsmöglichkeit der Fassade, für den Mieter erbringt, kann dafür zusätzlich zum Hauptmietzins ein Entgelt verrechnet werden.
1.5 der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe.