Geschäftsraum-Mietvertrag: Die wichtigsten Punkte im Überblick
Ein Geschäftsraum-Mietvertrag hat oft langfristige rechtliche und finanzielle Folgen. Die wichtigsten Punkte, die Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten.
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1. Soll ein Mietvertag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden?
Ein Vertrag ist „befristet“, wenn die Vertragsdauer von vornherein festgelegt ist. Während dieser Befristung können grundsätzlich weder Vermieter noch Mieter kündigen. Es ist allerdings zulässig, zusätzlich eine vertragliche Kündigungsmöglichkeit zu vereinbaren.
Ein „unbefristeter“ Vertrag ist zeitlich unbegrenzt und muss zur Beendigung entweder gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst werden.
2. Erhaltungspflichten
Zur Frage der Erhaltungspflichten ist die Rechtslage sehr unübersichtlich und teilweise unklar.
Gehen Sie als Mieter im Zweifel davon aus, dass die im Mietvertrag festgelegten Erhaltungspflichten vom Vermieter auch tatsächlich so eingefordert werden, wie sie vereinbart wurden. Auch wenn die Gerichte derartige vertragliche Regelungen in einzelnen Fällen für unzulässig erklärt haben, kann der Mieter seine Rechte oft nur im Prozessweg durchsetzen.
Vertragliche Erhaltungspflichten des Mieters sollten daher immer genau geprüft werden, damit nicht teure Reparaturen drohen – im schlimmsten Fall sogar erst am Ende des Mietverhältnisses.
3. Umbauten
Nicht alle Umbauten sind gesetzlich erlaubt. Bereits geplante Umbauten sollten daher immer im Mietvertrag geregelt bzw. erlaubt werden.
4. Betriebskosten
Wenn das MRG nicht oder nicht voll anwendbar ist, kommt es in dieser Frage immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. Daher sollten in diesen Fällen Betriebskosten im Mietvertrag abschließend – also nicht bloß „insbesondere“ - definiert und aufgezählt werden. Darüber hinaus sollte auch ein Verrechnungsmodus vereinbart werden, beispielsweise monatliche Pauschalbeträge mit jährlicher Gegenverrechnung bis zum Juni des Folgejahres.
5. Mietzins
Im Nachhinein kann der Mietzins nicht mehr einseitig geändert werden. Eine Indexanpassung (auch: „Wertsicherung“ oder „Wertanpassung“) ist nur dann zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart wurde.
6. Investitionsablöse
Eine Investitionsablöse ist im Vertrag meist ausgeschlossen. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, müssen sämtliche Investitionen – also Umbauten und Einbauten – bei Vertragsbeendigung wieder entfernt werden. Wenn eine Investitionsablöse gewünscht wird, sollte dies daher im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.
7. Rückstellung des Mietobjektes
Die Erlaubnis für Umbauten bedeutet nicht automatisch, dass diese bei Beendigung des Mietverhältnisses auch belassen werden dürfen.
Das Mietobjekt ist grundsätzlich immer im übernommenen Zustand unter Berücksichtigung der natürlichen Abnützung zurückzustellen. Sollen Umbauten belassen werden, muss dies vertraglich geregelt sein. Besonders nachteilig für den Mieter ist in der Regel ein Wahlrecht des Vermieters, wonach Umbauten oder Investitionen entweder entschädigungslos belassen werden müssen oder deren Entfernung verlangt werden kann.
8. Generell gilt: Vertrag genau lesen!
Gehen Sie beim Lesen des Mietvertrages davon aus, dass jedes Wort auch genau so gemeint ist, wie es im Vertrag steht. Offene Fragen und Zweifelsfälle sollten daher unbedingt vor Vertragsabschluss geklärt werden. Insbesondere sollte auch hinterfragt werden, ob der Vertrag den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, beispielsweise hinsichtlich des Stromzählers, der Zugangsmöglichkeiten zu Nebenräumen oder möglicher Feuchtigkeit. Auch das Kleingedruckte ist wichtig!
Zusammenfassend lässt sich sagen: Achten Sie besonders auf die Bestimmungen zur Mietdauer und lesen Sie den gesamten Mietvertrag aufmerksam durch. Klären Sie offene Fragen unbedingt vor der Unterzeichnung. Bei Unklarheiten empfehlen wir, rechtlichen Rat einzuholen. Wir stehen Ihnen dafür gerne per E-Mail oder telefonisch während unserer Öffnungszeiten zur Verfügung.