Das bringt das NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz

Im November 2025 wurde im Landtag unter dem Titel „NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz“ die Bauordnung geändert.

• Herzstück sind Vereinfachungen bei der Sanierung von bestehenden Gebäuden.
• Am 21.1.2026 endet die Einspruchsfrist der Bundesregierung;
  danach ist mit einer Veröffentlichung im Landesgesetzblatt zu rechnen.
• Die Bestimmungen sollen im Wesentlichen bereits mit 1.3.2026 in Kraft treten.

Darüber hinaus wurde die Bauordnung auch durch das NÖ De­regulierungs­gesetz 2025 geändert, welches bereits im Landesgesetzblatt veröffentlicht ist. Die Kundmachung erfolgte am 29.12.2025.

• Durch diese Novelle wird der innergemeindliche Instanzenzug aufgehoben, sodass Rechtsmittel z.B. gegen eine (nicht erteilte) Baugenehmigung ohne Zwischenschaltung des Gemeinderates direkt an das Landesverwaltungsgericht gehen. Dadurch ist eine deutliche Verfahrensbeschleunigung zu erwarten.
• Darüber hinaus wurden die Bestimmungen über die zulässige Bebauungsweise und Bebauungshöhe vereinfacht (§ 54).
• Die Bestimmungen der BauO im NÖ Deregulierungsgesetz sind bereits mit 1.1.2026 in Kraft getreten. Anhängige Verfahren sind nach der bisherigen Rechtslage weiterzuführen.

Weiters wurde kurzfristig eine dritte Änderung der Bauordnung beschlossen, durch welche diverse EU-Richtlinien umgesetzt werden, insbesondere

• die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und
• die Erneuerbare-Energien-Richtlinie (RED III).
• Die Bestimmungen dieser Novelle treten zum Teil am Tag nach der Kundmachung in Kraft, zum Teil am 12. Februar 2026 und zum Teil am 29. März 2026.
  Die Kundmachung im Landesgesetzblatt erfolgte am 5.1.2026.
• Zu den Bestimmungen, die unmittelbar nach Kundmachung im Landesgesetzblatt in Kraft getreten sind, gehört auch eine Verpflichtung zur Einbeziehung erneuerbarer Energie (§ 44b).
  Bei einem Neubau oder einer größeren Renovierung sowie bei der Erneuerung der Heizungsanlagen ist einer der folgenden Maßnahmen umzusetzen:
  • Beheizung durch erneuerbare Energie (z.B. Wärmepumpe, Holz-, Hackschnitzel- oder Pelletsheizung)
  • Fernwärmeanschluss
  • Errichtung einer Solaranlage oder
  • Strombezug aus erneuerbarer Energie

Die wesentlichen Bestimmungen des NÖ Sanierungs­ver­ein­fachungsgesetzes

Herzstück sind zahlreiche Erleichterungen für bestimmte Bauführungen für bestehende Gebäude (§ 48a). Diese (bautechnischen) Erleichterungen gelten für alle Bauwerke, die vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligt wurden, und zwar 

• bei einer Aufstockung,
• bei Abänderungen eines Bauwerks oder
• bei der Änderung des Verwendungszwecks des Bauwerks oder eines Teiles davon.

Im Wesentlichen geht es darum, dass sich bautechnische Anforderungen mit der Zeit ändern – in der Regel strenger werden. Das kann Sanierungen problematisch, vor allem teuer machen.

Nunmehr sind Abweichungen vom im Zeitpunkt der Antragstellung bestehenden sicherheitsrelevanten Anforderungen (Standsicherheit, Brandschutz, etc.) sowie Abweichungen von im Zeitpunkt der Antragstellung bestehenden qualitätsrelevanten Anforderungen (z.B. Sanitäreinrichtungen, Belichtung und Beleuchtung, Niveau und Höhe der Räume, Barrierefreiheit, etc.) so zulässig, wie sie bisher im Baubestand (aufgrund einer früheren Rechtslage) zulässig waren. 

Abweichungen von sicherheitsrelevanten Anforderungen sind dabei nur dann zulässig, wenn dadurch das ursprüngliche Anforderungsniveau nicht oder nicht wesentlich verschlechtert wird. Dies ist durch einen befugten Gewerbetreibenden oder einen Ziviltechniker zu bestätigen.

Besonders hervorzuheben ist, dass auch im Hinblick auf die zu errichtenden Stellplätze – und damit auf die Stellplatzausgleichsabgabe – weitgehende Erleichterungen erreicht werden konnten (§ 63). Diese betreffen einerseits eine verminderte Stellplatzanzahl bei

• begleitendem Wohnen, barrierefreiem Wohnen und jungem Wohnen.

Darüber hinaus gibt es – ähnlich den bautechnischen Sanierungs­erleichterungen – bezüglich Stellplätzen auch deutliche Erleichterungen

• bei der Herstellung eines zusätzlichen Geschoßes durch Dachbodenausbau,
• bei der Abänderung eines Bauwerkes oder
• bei Änderungen des Verwendungszwecks eines Bauwerks oder eines Teiles davon.

In diesen Fällen entfällt die Verpflichtung zur Herstellung zusätzlicher Stellplätze zur Gänze, wenn die ursprüngliche Baubewilligung für das Bauwerk vor zumindest 20 Jahren erteilt wurde. Außerdem entfällt die Verpflichtung zur Herstellung von bis zu 2 zusätzlichen Stellplätzen, wenn die ursprüngliche Baubewilligung vor dem 1. März 2026 erteilt wurde und aufgrund des örtlichen Bedarfs die Stellplätze nur von untergeordneter Bedeutung sind und die Kosten für die Errichtung für den Eigentümer unverhältnismäßig wären.

Damit wurde einer wichtigen Forderung der Wirtschaftskammer NÖ weitgehend nachgekommen. Diese Maßnahmen sollen zu einer deutlichen Verringerung der Baukosten beitragen.

Zusätzlich wurden für alle Gebäude die Bestimmungen, was im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden darf, deutlich gelockert (§§ 51 und 52).

Weitere Erleichterungen gibt es für Wärmeschutzverkleidungen (§ 52 Abs 4) und darüber hinaus im Hinblick auf die Gebäudehöhe (§ 53a).

Andererseits wurde das bisherige Anzeigeverfahren in ein sogenanntes "vereinfachtes Bewilligungsverfahren" überführt (§ 15). Der Entfall des Anzeigeverfahrens wurde mit einer erhöhten Rechtssicherheit begründet.

Überblick der wichtigsten von der WKNÖ erreichten Punkte:

• Ursprünglich waren die bautechnischen Sanierungsvereinfachungen nur für ein Stockwerk geplant; nunmehr gelten sie für alle Aufstockungen (nur der Entfall der verpflichtenden Errichtung von Stellplätzen gilt nur für ein Stockwerk)
• Entfall bzw. Erleichterung bezüglich der Errichtung von Stellplätzen
• Bestätigung des nicht-Vorliegens einer Verschlechterung bei sicherheitsrelevanten Abweichungen auch durch befugte Gewerbetreibende
• Sanierung von Fassaden ist außer bei Ensemble-Schutz nur meldepflichtig
• Ausdehnung der zulässigen Anbauten im Bauwich (inkl. Abgasanlagen)
• Erleichterte Wiedererrichtung eines (zerstörten) Gebäudes innerhalb der ursprünglichen Gebäudehöhe und des ursprünglichen Grundrisses, auch wenn sich die zulässige Bebauungshöhe zwischenzeitlich geändert hat (im Fall eines Widerspruchs zum Bebauungsplan allerdings nur mit Beschluss des Gemeinderats).
• Klarstellung, dass auch Ingenieurbüros (und nicht nur Ziviltechniker) Vermessungspläne im Sinne der BauO erstellen dürfen.
• Bezüglich der Einbeziehung erneuerbarer Energie muss der Strombezug nicht zu 100% aus erneuerbarer Energie stammen; damit sind sehr viele Stromtarife als Alternative geeignet. Außerdem wird in der Novelle von der „Erneuerung der Heizungsanlage“ gesprochen, nicht bloß von einem Heizkesseltausch. Die genaue Reichweite der Bestimmung ist allerdings noch nicht geklärt.
• Ausdehnung der Bewilligungsfiktion auf alle Widmungskategorien (nicht nur Bauland). Allerdings muss nach wie vor ursprünglich eine Baubewilligung vorhanden gewesen sein.