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Einkaufszentren

Gemäß der Wiener Bauordnung

Wann wird von einem Einkaufszentrum gesprochen?

Einkaufszentren sind Bauvorhaben mit Räumen, die überwiegend für das Ausstellen und den Verkauf von Waren beziehungsweise für das damit im Zusammenhang stehende Erbringen von Dienstleistungen bestimmt sind, soweit die Fläche dieser Räume zusammen mehr als 2.500 m², im „Gemischten Baugebiet – Betriebsbaugebiet“ und im „Industriegebiet“ mehr als 1.000 m² beträgt (Bauordnung für Wien, § 7c (1)). 

Was wird explizit nicht als Einkaufszentrum (EKZ) bezeichnet?

Nicht als Einkaufszentren gelten Bauvorhaben, die ausschließlich für den Fahrzeug-, Landmaschinen- oder Baumaschinenhandel bestimmt sind (Bauordnung für Wien, § 7c (1)).

Gelten nicht zusammenhängende Gebäude auch als Einkaufszentrum?

Zwei oder mehrere Bauvorhaben mit derartig genutzten Räumen gelten als einziges Einkaufszentrum, wenn sie funktional (z.B. durch gemeinsame Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen, innere Erschließung, Verbindungen von Gebäuden) miteinander verbunden sind und die Fläche der Räume insgesamt mehr als 2.500 m², im „Gemischten Baugebiet – Betriebsbaugebiet“ und im „Industriegebiet“ mehr als 1.000 m² beträgt. Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen sind einer gemeinsamen Anlage gleichzuhalten, auch wenn sie nicht miteinander verbunden sind, aber in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen (Bauordnung für Wien, § 7c (1)).

Was sind die Unterschiede zwischen Einkaufszentren, Großbauvorhaben, Mehrzweckbauvorhaben?

In der Bauordnung werden Einkaufszentren gegenüber Großbauvorhaben abgegrenzt (§7b Abs. 1): Großbauvorhaben sind Bauvorhaben mit Räumen bzw. Anlagen für Veranstaltungen, wie Theater, Museen, Kongress- und Kinozentren, Ausstellungs- und Messezentren, weiters Versammlungsstätten und Sportanlagen, wenn für diese Nutzungen nach dem Wiener Garagengesetz eine Verpflichtung zur Schaffung von mehr als 30 Pflichtstellplätzen besteht (siehe „Stellplatzverpflichtung“). Voraussetzung für die Errichtung von Großbauvorhaben ist die Ausweisung einer Zone für Großbauvorhaben im Bebauungsplan.

Eine Kombination aus Einkaufszentrum und Großbauvorhaben wird in der Bauordnung für Wien als „Mehrzweckbauvorhaben“ bezeichnet (§7d). Sollten beide Vorhaben die jeweiligen Grenzmaße nicht erreichen, aber zusammen (auch hier gelten die Bestimmungen hinsichtlich einer funktionalen Verbundenheit) eine Fläche von mehr als 2.500 m² bzw. mehr als 30 Pflichtstellplätze überschreiten, ist das Vorhaben als Großbauvorhaben oder Einkaufszentrum einzustufen, je nachdem für welche Zwecke die überwiegenden Flächen bestimmt sind. Hinsichtlich der Detailfestlegungen im Bebauungsplan gelten beinahe dieselben Bestimmungen wie für Einkaufszentren.

Welche Voraussetzungen für die Errichtung von Einkaufszentren müssen gegeben sein?

Um Einkaufszentren errichten zu können, muss eine der Voraussetzungen gegeben sein:

  1. Einkaufszentren dürfen nur in Wohngebieten (W), in Gemischten Baugebieten (GB), und in Industriegebieten (IG) errichtet werden, wo sie im Bebauungsplan ausgewiesen sind.
    1. Vor der Festsetzung im Bebauungsplan ist eine Prüfung über die Auswirkungen hinsichtlich der folgenden Kriterien zu untersuchen – „Raumverträglichkeitsprüfung“:
    2. die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel;
    3. die vorhandene Verkehrsfrequenz;
    4. die örtlichen Verkehrsverhältnisse (Ampelanlagen, Kreuzungen, Einbahnen, Parkverbote und dergleichen);
    5. die Parkmöglichkeiten in der Umgebung des Großbauvorhabens;
    6. die Auswirkungen auf den bestehenden Verkehr;
    7. die Möglichkeit der Schaffung freiwilliger Stellplätze auf dem Bauplatz des Großbauvorhabens oder in der Umgebung;
    8. die Zufahrtsmöglichkeiten für die Feuerwehr und andere Einsatzkräfte;
    9. die Kapazität der Straßen, vorhandene Stauräume und dergleichen.
    10. Darüber hinaus sind die Wechselwirkungen des geplanten Einkaufszentrums auf andere Einkaufszentren und Geschäftsstraßen sowie auf die Nahversorgung zu prüfen.
    11. Im Bebauungsplan kann festgelegt werden, wie groß ein Bauplatz beziehungsweise Trennstück für ein Einkaufszentrum mindestens sein muss und wie viele Stellplätze auf diesem Bauplatz beziehungsweise Trennstück höchstens tatsächlich hergestellt werden dürfen (Bauordnung für Wien, § 7b (5)).
  2. Einkaufszentren können auch auf Liegenschaften an einer Geschäftsstraße errichtet werden
    In den Bebauungsplänen können aus Gründen der Stadtstruktur, Stadtentwicklung und Vielfalt der städtischen Nutzung des Baulandes sowie zur Wahrung einer geordneten Zentren- und Versorgungsstruktur Geschäftsstraßen ausgewiesen werden.
    Auf Liegenschaften, die unmittelbar an Geschäftsstraßen liegen, sind, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt, auf die Tiefe des jeweiligen Bauplatzes, höchstens jedoch bis zu einer Tiefe von 40 m, gemessen von der Baulinie beziehungsweise Verkehrsfluchtlinie, Einkaufszentren zulässig. (Bauordnung für Wien, § 7e (1, 2)). Hier ist keine Prüfung über die Auswirkungen notwendig. Im Bebauungsplan kann die höchst zulässige Zahl der Geschoße, in denen die Nutzung für ein Einkaufszentrum zulässig ist, festgelegt werden.

Serviceleistungen der Wirtschaftskammer Wien

Wir beraten Sie gerne bei Fragen bezüglich Einkaufszentren. Für Ihre Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiterinnern und Mitarbeiter des Teilbereichs Standort- und Infrastrukturpolitik gerne zur Verfügung.

Kontakte und Auskünfte

Stadt Wien

Wiener Stadtplanungshaus - Planungsauskunft Wien
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