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Bauwerke auf fremdem Grund

Eigentumsrechtliche Teilung zwischen Grundstück und Gebäude (Baurecht und Superädifikat)

Einleitung

Liegenschaften im Gesamten bzw Gebäude stellen in der Regel einen enormen Vermögenswert dar und dienen den Kreditgebern gerne zur Besicherung. Dem jeweiligen Eigentümer ermöglichen sie deshalb einen geeigneten Zugang zu Finanzmitteln.

Grundsätzlich teilt das Gebäude das rechtliche Schicksal der gesamten Liegenschaft. Mit anderen Worten: Wenn ein Liegenschaftseigentümer ein darauf befindliches Gebäude veräußern will, so kann er dies normalerweise nur dann, wenn er auch den Grund und Boden mitveräußert.

In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass ein Grundstückseigentümer "nur“ sein Gebäude verwerten will, sich jedoch das Grundstück zurückbehalten will. Was tun, wenn das nach dem oben Gesagten nicht möglich ist?

Abhilfe dafür kann das zivilrechtliche Baurecht bieten.

Achtung!
Das zivilrechtliche Baurecht darf nicht mit dem verwaltungsrechtlichen Baurecht verwechselt werden. Letzteres schreibt vor, unter welchen technischen Bedingungen ein Bauwerk errichtet werden darf, wie groß der Abstand zu anderen Bauwerken sein muss etc.
Das zivilrechtliche Baurecht behandelt nutzungsrechtliche/eigentumsrechtliche und verwertungsrechtliche Aspekte von Bauwerken.

Voraussetzungen

Grundvoraussetzung ist, dass zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauberechtigten (das ist jene natürliche oder juristische Person, der ein zivilrechtliches Baurecht eingeräumt wird) ein schriftlicher Vertrag über die Einräumung des Baurechtes abgeschlossen wird. Sollten die Voraussetzungen des Notariatsaktsgesetzes vorliegen (wie zB bei entgeltlichen Baurechtsverträgen zwischen Ehegatten), ist der Baurechtsvertrag in Form eines Notariatsaktes zu errichten.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, ein Baurecht im Wege einer letztwilligen Verfügung, insbesondere durch Legat, einzuräumen.

Entstehen des zivilrechtlichen Baurechts

Ein Baurecht ist seiner Natur nach ein dingliches Recht, vergleichbar mit dem Eigentumsrecht. Als solches entsteht es erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Baurecht wird beim Grundstückseigentümer im sogenannten Lastenblatt ("C“-Blatt) eingetragen.
Damit ist es aber noch nicht getan: Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, in der sodann im sogenannten "B“-Blatt
(Eigentumsblatt) der Baurechtsnehmer als Eigentümer des Baurechts eingetragen wird.

Um eine entsprechende Eintragung muss beim jeweiligen Bezirksgericht (Grundbuchsgericht) angesucht werden, in dessen Sprengel sich das Grundstück befindet, auf dem ein entsprechendes Baurecht eingeräumt werden soll. 

Inhalt des Baurechtsvertrages

Der Inhalt des Baurechtsvertrages wird weitestgehend dem Willen der Vertragsparteien überlassen. Schranken werden durch das Baurechtsgesetz nur insofern gesetzt, als es einerseits vorsieht, dass das Baurecht nicht für weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre eingeräumt werden darf. Auch bezüglich des Erlöschens des Baurechts sieht das Baurechtsgesetz eine Beschränkung vor: So darf das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Dies bedeutet, dass trotz einer lang andauernden Vertragsbeziehung eine Kündigung grundsätzlich fast nicht möglich ist.

Hinsichtlich des Umfangs des Baurechts ist anzumerken, dass das Baurecht nicht für einen Teil eines bereits bestehenden Gebäudes eingeräumt werden kann. Möglich ist jedoch die Einräumung eines Baurechtswohnungseigentums.

Bei der Vertragsgestaltung sollten - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - folgende Gesichtspunkte beachtet werden: 

  • Empfehlenswert ist, dass im Baurechtsvertrag der genaue Zweck für die Baurechtseinräumung festgehalten wird (zB dass sich das Baurecht auf ein bereits bestehendes Bauwerk oder erst zu errichtendes Bauwerk bezieht, oder dass das Baurecht zum Zweck der Errichtung einer Tiefgarage eingeräumt wird).
  • Sollte die Einräumung eines Baurechts entgeltlich erfolgen, sind der konkrete Bauzins und der Bezahlungsmodus festzuhalten.
  • Angesichts der lang dauernden Vertragsbeziehung kann auch eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen werden (die Wertsicherungsklausel darf nach dem Baurechtsgesetz allerdings nicht an den Wert von Grund und Boden gekoppelt werden!).
  • Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten: Dabei können sich diese Pflichten auch auf Gegenstände beziehen die nicht vom Baurecht umfasst sind (zB auf mitbenutzte Liegenschaftsflächen wie etwa Zufahrtswege)
  • Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten betreffend Grundstück und Bauwerk (insbesondere bezüglich der mit Grund und Boden verbundenen öffentlichen Abgaben, aber auch bezüglich Schneeräumung etc).
  • Empfehlenswert ist es für den Grundstückseigentümer auch, wenn der vom Baurechtsnehmer zu bezahlende Bauzins oder sonstige, den Baurechtsnehmer betreffende Pflichten besichert werden; eine solche Besicherung kann zB durch Eintragung einer Reallast im Lastenblatt ("C“-Blatt) der grundbücherlichen Baurechtseinlage zugunsten des Baurechtsgebers erfolgen.
  • Im Baurechtsvertrag könnte auch eine Regelung über die Entschädigung des Baurechtsnehmers für Aufwendungen auf das Bauwerk getroffen werden, wenn der Baurechtsvertrag nach Ablauf der vereinbarten Frist erlischt und das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurückfällt.
  • Trotz der lang anhaltenden Vertragsdauer ist eine Kündigung grundsätzlich nicht möglich (mit Ausnahme, wenn der Baurechtsnehmer durch mindestens zwei Jahre hindurch mit der Zahlung des Bauzinses in Verzug ist).

Rechte des Baurechtsnehmers

Der Baurechtsnehmer ist im Rahmen des Baurechtsvertrages wie ein Eigentümer zu betrachten. Er kann daher in den Grenzen, die ihm der Baurechtsvertrag zugesteht, über sein Baurecht frei verfügen. Er kann daher sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, allfällige Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen oder auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen.

Darin liegt im Besonderen auch der wirtschaftliche Vorteil eines Baurechts, der allerdings dann nicht eintritt, wenn im Baurechtsvertrag eine Belastung des Baurechts durch Hypotheken Dritter ausgeschlossen wird. 

Entschädigungszahlungen bei Erlöschen des Baurechts

Mit dem Erlöschen des Baurechts (zB durch Zeitablauf) fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Für die Aufwendungen des Baurechtsnehmers auf das Bauwerk gebührt ihm eine Aufwandsentschädigung, sofern im Baurechtsvertrag dies nicht ausgeschlossen wurde.

Sieht der Baurechtsvertrag nichts vor, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. 

Was ist ein Superädifikat?

Eine eigentumsrechtliche Teilung zwischen Grundstück und Gebäude kann auch durch die Vereinbarung eines sog. "Superädifikates“ erzielt werden. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer von Grund und Boden und dem Errichter eines Gebäudes, wobei im Gegensatz zum Baurecht wesentlich ist, dass dieses Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft bestehen bleibt. Zu beachten ist, dass im Falle eines Superädifikates der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zum Tragen kommen kann.

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