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Kündigung von Miet- und Pachtverträgen über Geschäftsräumlichkeiten im Detail

Darstellung der Kündigungsmöglichkeiten, sowie allenfalls notwendiger Kündigungsvoraussetzungen bei Pachtverträgen, Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, sowie solchen Mietverträgen, die in den Teil - oder den Vollanwendungsbereich des MRG fallen.

Allgemeines

Bei der Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages ist zunächst anhand des Vertrages zu prüfen, ob eine Kündigung rechtlich überhaupt möglich ist. Wurde beispielsweise ein Vertrag befristet für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, sind beide Vertragsparteien an diese vereinbarte Laufzeit gebunden. Der Bestandvertrag kann in diesem Fall nur einvernehmlich oder wegen Untergang der Bestandsache oder vorzeitig wegen Nichtzahlung des Bestandzinses, erheblich nachteiligem Gebrauch oder Unbrauchbarkeit der Bestandsache aufgelöst werden. Eine Kündigung trotz einer Befristung  kann nur dann ausgesprochen werden, wenn in dem Vertrag der kündigenden Partei oder beiden Vertragsparteien ein vorzeitiges Kündigungsrecht auch während der vereinbarten Dauer eingeräumt wurde.

Weiters ist zu beachten, ob von der Partei, die kündigen will, ein Kündigungsverzicht abgegeben wurde. Ist der Zeitraum, für den der Kündigungsverzicht vereinbart wurde, noch nicht abgelaufen, ist die Auflösung des Vertrages nur aus den oben genannten Gründen möglich. 

Kündigungstermin und Kündigungsfrist

In der Praxis besteht oft Unsicherheit über die Bedeutung der Begriffe „Kündigungstermin“ und „Kündigungsfrist“. Unter Kündigungstermin wird der Zeitpunkt verstanden, an dem das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Willen des Kündigenden enden soll. Kündigungsfrist ist jene Zeitspanne, die zwischen Zustellung der Kündigung und Kündigungs-( Endigungs-) termin liegen muss. Es gibt sowohl vertraglich vereinbarte als auch gesetzliche Kündigungstermine und Kündigungsfristen. Die im einzelnen Miet- oder Pachtvertrag von den Parteien vereinbarten Kündigungstermine- und fristen gehen den gesetzlichen vor.

Kündigung durch Eigentümergemeinschaft oder mehrere Mieter bzw. Pächter

Steht das Bestandobjekt im Miteigentum mehrerer Personen, ist grundsätzlich der Verwalter (im Rahmen seiner Befugnis zur Erledigung von Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung) oder die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, die Kündigung auszusprechen. Wurde das zu kündigende Objekt durch eine entsprechende Benützungsvereinbarung ausschließlich einem Miteigentümer zur Vermietung bzw. Verpachtung überlassen, ist dieser auch alleine zur Kündigung  legitimiert. Soll umgekehrt eine Kündigung gegenüber einer Miteigentümerschaft ausgesprochen werden, muss dies allen Miteigentümern gegenüber getan werden oder eventuell zu Handen eines Bevollmächtigten.

Haben mehrere Mieter bzw. Pächter gemeinsam ein Objekt gemietet bzw. gepachtet, können sie nur alle gemeinsam kündigen oder gekündigt werden.

Kündigung von Pachtverträgen

Pachtverträge können, wenn im Vertrag nichts Gegenteiliges vereinbart worden ist, an sich formlos aufgekündigt werden. Aus Beweisgründen ist aber eine schriftliche Kündigung per „Einschreiben“ oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen. Kündigungstermin und Kündigungsfrist richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, gilt die gesetzliche Regelung: Pachtverträge können jeweils zum 30.6. oder 31.12. mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden.

Bei landwirtschaftlichen oder gärtnerisch genutzten Pachtbetrieben ist die Kündigung zum 31.3. oder 30.11. unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist auszusprechen. Für forstwirtschaftliche Betriebe gilt 1 Jahr Kündigungsfrist mit Kündigungstermin 30.11.

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.

Beispiel:

Ein Pächter will seinen Pachtvertrag beenden. Laut Pachtvertrag kann jede Vertragspartei jeweils zum Ende eines Kalenderhalbjahres mit 6-monatiger Kündigungsfrist kündigen. Um den Vertrag rechtswirksam mit 31.12. zu beenden, muss die Kündigungserklärung bis spätestens 30.6. dem Verpächter zugegangen sein. Will der Pächter den Vertrag hingegen mit Wirkung 30.6. beenden, muss das Kündigungsschreiben bis spätestens 31.12. beim Verpächter eingelangt sein.

Kündigung von Freiflächen, sowie Geschäftsraummietverträgen, die NICHT dem Mietrechtsgesetz unterliegen

Mietverträge über Freiflächen (zB Lagerplatz) sowie bestimmte Mietverträge zu Geschäftszwecken können, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, formlos aufgekündigt werden. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Kündigung per Einschreiben oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen.

Zu den Geschäftsraummietverträgen, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, und daher formlos aufgekündigt werden können, zählen

  • Verträge über Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes von Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions-, Lagerhausunternehmen oder eines Heimes vermietet werden,

  • Mietverträge über Geschäftsräume mit einer maximalen Laufzeit von 6 Monaten sowie

  • Mietverträge über Objekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten.

Kündigungstermin und Kündigungsfrist richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Fehlt im Mietvertrag eine diesbezügliche Regelung, kommen die gesetzlichen Kündigungstermine und die Kündigungsfrist zur Anwendung:

Geschäftsraummietverträge können demnach zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31.3, 30.6., 30.9., 31.12.) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden.

Kündigung von Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen

Auf alle Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die nicht unter die Auflistung von Pkt. 2 fallen, sind die Kündigungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes anzuwenden.

Laut MRG hat eine Kündigung vom Vermieter gerichtlich unter Angabe zumindest eines wichtigen Grundes, vom Mieter (dieser braucht keinen Grund!) gerichtlich oder schriftlich zu erfolgen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Die Kündigung kann mündlich zu Protokoll gegeben oder mittels Schriftsatz eingebracht werden. Ein Formular für die gerichtliche Kündigung ist auf der Homepage des Justizministeriums unter www.bmj.gv.at, Rubrik Bürgerservice –Formulare, Gerichtliche Aufkündigung (Miete, Pacht) – ZPForm 102, erhältlich.

Für die Kündigung ist das Formular dreifach ausgefertigt und unterschrieben bei Gericht einzureichen.

Die Pauschalgebühr für das Kündigungsverfahren beträgt 102,00 Euro. Bei mehr als einer Partei entweder auf Seite des Kündigenden oder des Kündigungsgegners ist zusätzlich ein Streitgenossenzuschlag zur Pauschalgebühr zu entrichten. Dieser Zuschlag beträgt bei insgesamt drei Parteien 10%, für jede weitere Partei 5 %, jedoch höchstens 51,00 Euro.

Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und -termine richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine Regelung getroffen, kommt die gesetzliche Regelung zur Anwendung:

Geschäftsräumlichkeiten können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals gekündigt werden. Damit die Kündigungsfrist gewahrt bleibt, muss dem anderen Vertragspartner die Kündigung bereits vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt worden sein. Soll ein Mietvertrag beispielsweise am 31.12. enden, muss die Kündigung spätestens am 30.9. dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein, damit die 3-monatige Frist gewahrt bleibt! Die Bearbeitungszeit beziehungsweise Weiterleitung durch das Gericht und die Dauer der Zustellung sind mit zu berücksichtigen! 

Besonderheit bei Kündigung durch den Vermieter:

Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung – wie bereits erwähnt - einen wichtigen, gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe für Geschäftsräumlichkeiten gelten:

  • Zahlungsrückstand des Mieters (trotz Mahnung mindestens 8 Tage Rückstand).

  • Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen

  • erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt (insbesondere arge Vernachlässigung des Mietgegenstandes), rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern sowie mit Strafe bedrohtes Verhalten gegenüber Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Vermieters oder eines Hausbewohners

  • die gänzliche Weitergabe des Mietobjekts oder teilweise Weitergabe gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung

  • Nichtbenützung des Geschäftslokals für die vertragliche vereinbarte oder eine gleichwertige geschäftliche Tätigkeit

  • Eigenbedarf des Vermieters (allerdings nur unter sehr strengen Voraussetzungen)

  • Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters

  • baubehördliche Abbruchs- oder Umbaubewilligung des Gebäudes

  • schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für den Vermieter, seine Familie oder sein Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (als solche Gründe wurden von der Rechtsprechung zB die Unternehmensgründung der Kinder im vermieteten Geschäftsraum oder eigene Unternehmenserweiterung des Vermieters unter Einbeziehung des vermieteten Geschäftsraums angesehen).

Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters

Trifft den Mieter am Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden, kann er den gesamt geschuldeten Mietzins vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz entrichten. Die Kündigung ist dann aufzuheben, die Kosten des Verfahrens hat aber der Mieter zu tragen. 

Einige Kündigungsgründe (Eigenbedarf des Vermieters, Abbruch / Umbau des Gebäudes) können nur unter der Voraussetzung geltend gemacht werden, dass dem Mieter ein nach

Lage und Beschaffenheit angemessenes Ersatzobjekt beschafft wird. Der Mieter kann in diesem Verfahren aber auch verlangen, dass ihm eine angemessene Entschädigung angeboten wird, die (allenfalls) durch das Gericht festzusetzen ist.

Als Vermieter sollte man eine Kündigung stets ohne unnötigem Aufschub nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes einbringen, da sonst im längeren Zuwarten mit der Kündigung ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes unterstellt werden könnte.

Achtung!

Vereinbarungen, wonach dem Vermieter ein über die im Gesetz genannten Kündigungsgründe hinausgehendes Kündigungsrecht zustehen soll, sind unwirksam!

Kündigungsverzicht

Wurde ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, muss der gewählte Kündigungstermin außerhalb des Verzichtszeitraumes liegen. Die Erklärung der Kündigung kann allerdings noch während des Verzichtszeitraumes erfolgen. 

Rechtsbehelf gegen eine Kündigung

Gegen eine Kündigung können binnen 4 Wochen ab Zustellung Einwendungen erhoben werden, wodurch ein ordentliches Gerichtsverfahren eingeleitet wird. In diesem Verfahren wird dann geklärt, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht. Auch bei verspäteter Zustellung oder Nichteinhalten der Kündigungsfrist ist das Erheben von Einwendungen nötig.

Eine rechtskräftige gerichtliche Aufkündigung stellt einen Exekutionstitel dar. Wird der Mietgegenstand nicht fristgerecht übergeben, kann der Vermieter Räumungsexekution führen. 

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