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Pachtvertrag und Unternehmensnachfolge

Pachtverträge sind von den Nachfolgebestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UBG) ausgenommen.

Durch das Unternehmensgesetzbuch werden Rechtsvorschriften bezüglich Unternehmensübernahmen sehr detailliert geregelt. Ursprünglich waren davon neben Übernahmen aufgrund von Kaufverträgen, Schenkungen oder sonstigen Rechtsgeschäften auch Pachtverträge erfasst.

Mit 1. 6. 2009 ist jedoch eine Änderung des UGB in Kraft getreten. Alle Pachverträge, die ab dem 1. 6. 2008 abgeschlossen wurden, fallen somit nicht unter die sehr strengen Nachfolgebestimmungen des UGB. 

Achtung!
Für Verträge, die zwischen dem 1.1.2007 (in Kraft treten des UGB) und dem 1.6.2008 (in Kraft treten der Ausnahme für Pachtverträge) abgeschossen wurden, gelten die Unternehmensnachfolgebestimmungen sehr wohl. Das bedeutet, dass für Pachtverträge in diesem "Zeitfenster“, in denen vertraglich nichts anderes geregelt wurde, sämtliche unternehmensbezogene Rechtsverhältnisse (nicht nur Verträge und Verbindlichkeiten, sondern auch unternehmensbezogene Schadenersatzansprüche) automatisch auf den Erwerber des Unternehmens (Pächter) so übergehen, als wäre dieser von Anfang an Vertragspartner gewesen.
Der Übergeber scheidet aus den Rechtsverhältnissen (Verträgen) aus, bleibt aber für bestehende Verbindlichkeiten, die vor Ablauf von 5 Jahren ab Unternehmensübertragung (Abschluss des Pachtvertrages) fällig werden, haftbar. Die Verjährungsfrist für diese Übergeberhaftung beträgt 3 Jahre. Der Risikozeitraum für den Übergeber beträgt daher maximal 8 Jahre.
Sämtliche Vertragspartner des Übergebers sind vom Unternehmensübergang in Folge Verpachtung zu verständigen. In dieser Verständigung sind die Vertragspartner auch aufzuklären, dass sie binnen drei Monaten dem Vertragsübergang widersprechen können.

Neuverträge

Für alle ab dem 1.6.2009 geschlossenen Pachtverträge kommt es - mit Ausnahme von Dienstverträgen und Rechtschutz- sowie Betriebshaftpflichtversicherungen - zu keiner automatischen Übernahme von Vertragsverhältnissen, Haftungen, Schadenersatzansprüchen und dergleichen.

Altverträge

Dies gilt auch für die Beendigung solcher Pachtverträge, die vor dem 1.6.2008 (also innerhalb des "Zeitfensters") abgeschlossen wurden. Wird ein Pachtvertrag daher jetzt (nach dem 31.5.2008) beendet, kommt es zu keiner Rechtsnachfolge und damit auch zu keiner Haftung des Rechtsnachfolgers (Verpächer bzw. Nachpächter). 

Wie können Verträge trotzdem übergehen?

In manchen Fällen ist es durchaus gewollt, dass der Pächter bestehende Verträge übernimmt. Dies muss im Pachtvertrag zwischen Verpächter und Pächter genau geregelt werden.

Der jeweilige Vertragspartner (Lieferant, Kunde etc) muss diesem Vertragsübergang zustimmen. Auch eine schlüssige Zustimmung ist zulässig. Diese kann beispielsweise so erfolgen, dass die Kunden von der Verpachtung verständigt werden und ab diesem Zeitpunkt ihre Zahlungen an den Nachfolger (Pächter) leisten.
In der Praxis ist es daher zweckmäßig, in jenen Fällen, wo Vertragsverhältnisse über den Verpachtungszeitraum hinaus offen sind, die Lieferanten bzw Kunden schriftlich davon in Kenntnis zu setzen
  • dass das Unternehmen verpachtet wurde bzw wird 
  • dass der Pächter den gegenständlichen Vertrag übernimmt und weiterführt und
  • dass ab Übergangsstichtag sämtliche Zahlungen bzw Lieferungen an den Pächter erfolgen sollen.

Kommen die Vertragspartner dieser Aufforderung nach, ist das Vertragsverhältnis damit übergegangen. 

Formulierungsvorschlag:
Hiermit gebe ich bekannt, dass ich mein Unternehmen (Unternehmensbezeichnung) mit Wirkung vom (Datum) an meinen Nachfolger (Name bzw Firma) verpachtet habe. Ich darf Sie daher ersuchen, ab diesem Zeitpunkt sämtliche Zahlungen / Lieferungen an meinen Nachfolger zu richten.

Sollte zwischen Verpächter und Pächter ein Vertragsübergang nicht vereinbart werden oder sollte ein Vertragspartner (Kunde, Lieferant) dem Vertragsübergang nicht zustimmen, so verbleiben sämtliche Verträge beim Verpächter. Das bedeutet aber auch, dass der Verpächter diese Verträge zu erfüllen bzw zu beenden hat. 

Achtung!
Die Verpachtung ist weder ein Grund für eine automatische Vertragsbeendigung, noch berechtigt sie zu einer vorzeitigen Beendigung (Kündigung) des Vertrages. Der Vertrag muss in diesem Fall vom Verpächter ordnungsgemäß (so wie dies im Vertrag vereinbart wurde) gekündigt werden. Auch bei einem befristeten Vertrag stellt die Verpachtung keinen vorzeitigen Auflösungsgrund dar.
Es ist daher für den Verpächter unbedingt notwendig, diese Fragen im Pachtvertrag zu regeln und gegebenenfalls seine Vertragspartner (insbesondere Lieferaten) so rechtzeitig von der Verpachtung zu informieren, dass Vorsorge getroffen werden kann, sollte der Vertragspartner einer Vertragsübernahme nicht zustimmen bzw dass noch Zeit für eine ordnungsgemäße Beendigung des Vertrages bestehen bleibt. 

Achtung!
Arbeitsrechtlich ist der Pächter aufgrund des Arbeitsvertragsrechtsanpassungsgesetz (AVRAG) verpflichtet, bestehende Arbeitsverhältnisse zu übernehmen. Allein aufgrund eines Unternehmensüberganges dürfen weder vom Übergeber (Verpächter, Vorpächter) noch vom Pächter bestehende Arbeitsverhältnisse gekündigt werden.

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