Pachtvertrag und Unternehmensnachfolge
Pachtverträge sind von den Nachfolgebestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UBG) ausgenommen.
Durch das Unternehmensgesetzbuch werden Rechtsvorschriften bezüglich Unternehmensübernahmen sehr detailliert geregelt. Ursprünglich waren davon neben Übernahmen aufgrund von Kaufverträgen, Schenkungen oder sonstigen Rechtsgeschäften auch Pachtverträge erfasst.
Mit 1. 6. 2009 ist jedoch eine Änderung des UGB in Kraft getreten. Alle Pachverträge, die ab dem 1. 6. 2008 abgeschlossen wurden, fallen somit nicht unter die sehr strengen Nachfolgebestimmungen des UGB.
Für Verträge, die zwischen dem 1.1.2007 (in Kraft treten des UGB) und dem 1.6.2008 (in Kraft treten der Ausnahme für Pachtverträge) abgeschossen wurden, gelten die Unternehmensnachfolgebestimmungen sehr wohl. Das bedeutet, dass für Pachtverträge in diesem „Zeitfenster“, in denen vertraglich nichts anderes geregelt wurde, sämtliche unternehmensbezogene Rechtsverhältnisse (nicht nur Verträge und Verbindlichkeiten, sondern auch unternehmensbezogene Schadenersatzansprüche) automatisch auf den Erwerber des Unternehmens (Pächter) so übergehen, als wäre dieser von Anfang an Vertragspartner gewesen.
Neuverträge
Für alle ab dem 1.6.2009 geschlossenen Pachtverträge kommt es - mit Ausnahme von Dienstverträgen und Rechtschutz- sowie Betriebshaftpflichtversicherungen - zu keiner automatischen Übernahme von Vertragsverhältnissen, Haftungen, Schadenersatzansprüchen und dergleichen.
Altverträge
Dies gilt auch für die Beendigung solcher Pachtverträge, die vor dem 1.6.2008 (also innerhalb des "Zeitfensters") abgeschlossen wurden. Wird ein Pachtvertrag daher jetzt (nach dem 31.5.2008) beendet, kommt es zu keiner Rechtsnachfolge und damit auch zu keiner Haftung des Rechtsnachfolgers (Verpächer bzw. Nachpächter).
Wie können Verträge trotzdem übergehen?
In manchen Fällen ist es durchaus gewollt, dass der Pächter bestehende Verträge übernimmt. Dies muss im Pachtvertrag zwischen Verpächter und Pächter genau geregelt werden.
- dass das Unternehmen verpachtet wurde bzw wird
- dass der Pächter den gegenständlichen Vertrag übernimmt und weiterführt und
- dass ab Übergangsstichtag sämtliche Zahlungen bzw Lieferungen an den Pächter erfolgen sollen.
Kommen die Vertragspartner dieser Aufforderung nach, ist das Vertragsverhältnis damit übergegangen.
Hiermit gebe ich bekannt, dass ich mein Unternehmen (Unternehmensbezeichnung) mit Wirkung vom (Datum) an meinen Nachfolger (Name bzw Firma) verpachtet habe. Ich darf Sie daher ersuchen, ab diesem Zeitpunkt sämtliche Zahlungen / Lieferungen an meinen Nachfolger zu richten.
Sollte zwischen Verpächter und Pächter ein Vertragsübergang nicht vereinbart werden oder sollte ein Vertragspartner (Kunde, Lieferant) dem Vertragsübergang nicht zustimmen, so verbleiben sämtliche Verträge beim Verpächter. Das bedeutet aber auch, dass der Verpächter diese Verträge zu erfüllen bzw zu beenden hat.
Die Verpachtung ist weder ein Grund für eine automatische Vertragsbeendigung, noch berechtigt sie zu einer vorzeitigen Beendigung (Kündigung) des Vertrages. Der Vertrag muss in diesem Fall vom Verpächter ordnungsgemäß (so wie dies im Vertrag vereinbart wurde) gekündigt werden. Auch bei einem befristeten Vertrag stellt die Verpachtung keinen vorzeitigen Auflösungsgrund dar.
Arbeitsrechtlich ist der Pächter aufgrund des Arbeitsvertragsrechtsanpassungsgesetzes (AVRAG) verpflichtet, bestehende Arbeitsverhältnisse zu übernehmen. Allein aufgrund eines Unternehmensüberganges dürfen weder vom Übergeber (Verpächter, Vorpächter) noch vom Pächter bestehende Arbeitsverhältnisse gekündigt werden.