Gebäude­­ent­nahmen - Änderung durch das Ab­gaben­­Änderungs­­­gesetz (AbgÄG) 2023

Die bisherige Entnahme von Gebäuden zum Teilwert erschwerte die Nutzung von Gebäuden für außerbetriebliche Zwecke, wie beispielsweise für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung, sehr. Die im betrieblichen Bereich entstandenen stillen Reserven wurden durch die Entnahme aufgedeckt und die Differenz zwischen steuerlichem Buchwert und dem Teilwert (Marktwert) musste versteuert werden, was insbesondere in Fällen, in denen kein Geld floss, zu schweren finanziellen Belastungen führen konnte.

Zur Erleichterung einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung von Gebäuden, die für den Betrieb nicht mehr benötigt wurden oder sogar leer standen und um die Bodenversiegelung einzudämmen, fällt mit 1.7.2023 die steuerliche Hürde der Entnahmebesteuerung.

Gebäudeentnahme zum Buchwert 

Durch das AbgÄG 2023 können Gebäude ab 1.7.2023 zum Buchwert entnommen werden. Grund und Boden kann bereits seit 2012 zum Buchwert und daher steuerneutral entnommen werden. Die bis zum 1.7.2023 gültige Sonderregelung der sogenannten Haupt­wohnsitzbefreiung (§ 24 Abs 6 EStG) ist somit nicht mehr nötig.

Damit fallen die früheren Voraussetzungen für eine begünstige Gebäudeentnahme. Zweifelsfragen zum Hauptwohnsitz erübrigen sich ebenso wie zur bautechnischen Abgrenzung des Gebäudes. Erst bei einer etwaigen späteren Veräußerung kann es zu einer Versteuerung der stillen Reserven kommen. 

Hinweis: Wäre im Fall der Veräußerung der besondere Steuersatz von 30 % nicht anwendbar, erfolgt die Entnahme des Grundstücks zum Teilwert. Der besondere Steuersatz ist z.B. nicht anwendbar für Immobilien des Umlaufvermögens, für Betreibe mit Schwerpunkt in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken oder bei der Übertragung stiller Reserven. Ist der besondere Steuersatz auf Grund der Ausübung der Regelbesteuerungsoption gemäß § 30a Abs 2 EStG 1988 nicht anzuwenden, erfolgt die Entnahme des Grundstücks dennoch zum Buchwert.

Gebäudeentnahme zum gemeinen Wert (Option zur Steuerpflicht)

Das AbgÄG 2023 ermöglicht jedoch eine Option zur Gebäudeentnahme mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert). Dies kann zur Inanspruchnahme bestimmter Steuerbegünstigungen (z.B. dem Hälftesteuersatz) sinnvoll sein, die bei einer späteren Versteuerung der stillen Reserven (z.B. bei einem späteren Verkauf) nicht mehr in Anspruch genommen werden können. 

Werden anlässlich der Betriebsaufgabe Gebäudeteile (Gebäude) ins Privatvermögen übernommen, können diese auf Antrag mit dem gemeinen Wert angesetzt werden, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt: 

1. Der Steuerpflichtige ist gestorben und es wird dadurch eine Betriebsveräußerung oder Betriebsaufgabe veranlasst.
2. Der Steuerpflichtige ist wegen körperlicher oder geistiger Behinderung in einem Ausmaß erwerbsunfähig, dass er nicht in der Lage ist, seinen Betrieb fortzuführen oder die mit seiner Stellung als Mitunternehmer verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Dies wird anhand einer medizinische Beurteilung durch den für den Steuerpflichtigen zuständigen Sozialversicherungsträger oder eines vom Steuerpflichtigen beigebrachten medizinischen Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen.
3. Der Steuerpflichtige hat das 60. Lebensjahr vollendet und stellt seine (aktive) Erwerbstätigkeit ein. Eine Erwerbstätigkeit liegt nicht vor, wenn der Gesamtumsatz aus den ausgeübten Tätigkeiten 22.000 EUR und die gesamten Einkünfte aus den ausgeübten Tätigkeiten 730 EUR im Kalenderjahr nicht übersteigen. 
   

Sind seit der Eröffnung des Betriebes oder dem letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang sieben Jahre verstrichen, kann der auf das Gebäude entfallende Aufgabegewinn auf Antrag mit dem Hälftesteuersatz versteuert werden (mittels Option zur Regelbesteuerung).

Diese Option setzt keinen Hauptwohnsitz im Gebäude zur Aufdeckung der stillen Reserven voraus und erstreckt sich damit generell auf im Zuge der Betriebsaufgabe entnommene Gebäude. 

Die Gebäudeentnahme zum Buchwert ist erstmalig ab dem 1.7.2023 möglich. Für Entnahmen vor dem 1.7.2023 bleibt der bisherige § 24 Abs 6 EStG (Hauptwohnsitzbefreiung) weiterhin anwendbar, was vor allem für die Nachversteuerungsfrist von fünf Jahren von Bedeutung ist. Nähere Informationen: siehe Infoseite zur steuerlichen Begünstigung des Wohngebäudes bei der Betriebsaufgabe (bis 30.6.2023)

Stand: 01.08.2025