Wenn im Mietvertrag Tücken lauern
Wer Geschäftslokale an Kleinunternehmer vermietet, tappt schnell in die Steuerfalle. Wieso, erklärt die WKO-Rechtsexpertin.
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Es klingt simpel: Ein Eigentümer vermietet sein Geschäftslokal an einen Unternehmer, beide unterschreiben, der Mieter zieht ein. Was banal wirkt, kann aber steuerrechtlich zu einem ernsthaften Problem werden – vor allem dann, wenn der Mieter ein Kleinunternehmer ist.
Die Vermietung von Geschäftslokalen, Büros, Lager- oder Saalräumlichkeiten ist in Österreich grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. „Doch das Gesetz erlaubt Vermietern, auf diese Befreiung zu verzichten und die Miete mit 20 Prozent Umsatzsteuer zu belasten“, erklärt Petra Kühberger-Leeb, Leiterin des WKO-Rechtsservice, die Option zur Steuerpflicht.
Viele Vermieter würden diesen Weg bewusst wählen, unterstreicht sie: „Sie möchten den Vorsteuerabzug für Investitionen in das Objekt geltend machen – etwa für Sanierungen oder Umbauten. Das ist nicht nur legitim, sondern wirtschaftlich auch oft sinnvoll.“
Die Rechnung geht aber nur dann auf, wenn der Mieter die Umsatzsteuer auch als Vorsteuer abziehen kann – das ist aber nicht immer der Fall. Denn wer als Unternehmer einen Jahresumsatz von 55.000 Euro netto nicht überschreitet, gilt in Österreich als Kleinunternehmer und ist gemäß §6 Abs. 1 Z 27 UStG von der Umsatzsteuer befreit – und kann dann damit auch keine Vorsteuer abziehen. Ein Beispiel: Verrechnet der Vermieter die Miete mit 20 Prozent Umsatzsteuer, bleibt am Kleinunternehmer als Mieter diese Steuer als echte Zusatzkosten hängen. Aus 1.000 Euro Nettomiete werden effektiv 1.200 Euro Gesamtbelastung. Für einen kleinen Betrieb, der ohnehin mit engen Margen kalkuliert, kann das spürbar ins Gewicht fallen.
Erhöhte Sorgfaltspflicht für Vermieter
Für Vermieter, die die Option zur Steuerpflicht ziehen wollen, gilt aber eine erhöhte Sorgfaltspflicht. „Die Option darf nur dann ausgeübt werden, wenn der Mieter tatsächlich Umsätze erzielt, die der Umsatzsteuer unterliegen.“ Wer also an einen Kleinunternehmer vermietet, der per definitionem keine Umsatzsteuer verrechnet, darf die Option zur Regelbesteuerung in der Regel nicht wirksam anwenden.
Der Nachweis ist vom Mieter zu erbringen. „Eine Bestätigung des Steuerberaters oder die Vorlage der aktuellen Umsatzsteuererklärung können dafür als Beleg dienen“, konkretisiert sie. Liegt dieser Nachweis nicht vor, ist die Option zur Steuerpflicht hingegen nicht rechtswirksam ausgeübt.
In der Praxis verlangen Vermieter die Umsatzsteuer oft pauschal – weil sie ihren Vorsteueranspruch nicht verlieren wollen oder gar nicht hinterfragen, ob der Mieter überhaupt abzugsberechtigt ist. Mieter hingegen akzeptieren die Vorschreibung, weil sie die Steuerlage nicht kennen oder die Konfrontation scheuen. Besonders heikel ist es, wenn ein Mieter während der Mietdauer unter die Kleinunternehmergrenze fällt oder umgekehrt die Grenze überschreitet. „Sowohl Vermieter als auch Mieter sind gut beraten, das Thema vor der Vertragsunterzeichnung anzusprechen“, so Kühberger-Leeb.