Beendigung von Pachtverträgen und von Mietverträgen im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Detailinformationen zu einvernehmlicher Auflösung, Kündigung, Befristung, vorzeitiger Auflösung, Untergang des Bestandobjekts
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Für die Beendigung von Bestandverhältnissen (Miet- und Pachtverträge) kommen verschiedene Gründe in Betracht. Diese sind:
- Einvernehmliche Auflösung
- Kündigung
- Zeitablauf (Befristung)
- Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund
- Untergang des Bestandobjektes
Es ist auch zu berücksichtigen, ob das Bestandverhältnis dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zu beurteilen ist. In weiterer Folge werden hier Pachtverträge und Mietverträge im Vollausnahmebereich des MRG behandelt.
Nähere Informationen zur Beendigung von Mietverträgen im Anwendungsbereich des MRG: Beendigung von Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).
Pachtverträge und nicht dem MRG unterliegende Geschäftsraummietverträge sowie Mietverträge über Freiflächen unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB, bezüglich Kündigungstermine und -fristen § 560 ZPO.
1. Einvernehmliche Auflösung
Die einvernehmliche Auflösung ist für alle Bestandobjekte, die ausschließlich den gesetzlichen Bestimmungen des ABGB unterliegen, immer und ohne jegliche Beschränkung möglich.
Beide Vertragspartner erzielen Einigung darüber, dass sie das Miet- bzw. Pachtverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen.
Die einvernehmliche Auflösung ist an keine besonderen Formvorschriften gebunden, sie kann sowohl schriftlich als auch mündlich und sogar konkludent durch unwidersprochenes, einvernehmliches Verhalten erfolgen. Aus Beweisgründen wird aber unbedingt Schriftlichkeit empfohlen.
2. Kündigung
Pachtverträge und nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegende Geschäftsraummietverträge (insb. Mietverträge über Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eine Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions-, Lagerhausunternehmens oder eines Heimes vermietet werden, Mietverträge über Geschäftsräume für die Dauer von max. 6 Monaten sowie Mietverträge über Objekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei
selbstständigen Mietgegenständen) sowie Mietverträge über Freiflächen können, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist, formlos aufgekündigt werden. Aus Beweisgründen ist aber eine Kündigung per „Einschreiben“ oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen.
Kündigungstermin und Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, gilt die gesetzliche Regelung:
Geschäftsraummieten können zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Pachtverträge können jeweils zum 30.6. oder 31.12. (bei landwirtschaftlichen oder gärtnerisch genutzten Pachtbetrieben zum 31.3. oder 30.11.) mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden, bei forstwirtschaftlichen Pachtbetrieben zum 30.11. mit einer 1-jährigen Kündigungsfrist.
Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.
Tipp:
Nähere Informationen: Kündigung von Pachtverträgen und von Mietverträgen im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)
3. Zeitablauf (Befristung)
Ein wirksam befristeter Vertrag erlischt mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch, ohne dass es irgendeiner Erklärung bedarf.
Wenn der Mieter oder Pächter den Miet- oder Pachtgegenstand auch nach Ablauf der Befristung weiterbenützt und der Vermieter bzw. Verpächter nichts dagegen unternimmt, kommt es zur stillschweigenden Erneuerung (Verlängerung) des Miet- bzw. Pachtverhältnisses.
Tipp:
Nähere Informationen: Befristungsmöglichkeiten bei Miete von Geschäftsräumen und Unternehmenspacht.
4. Vorzeitige Auflösung
4.1. Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Pächter bzw. Mieter
Der Pächter bzw. Mieter ist berechtigt, unter folgenden Voraussetzungen auch schon vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit das Vertragsverhältnis zu beenden:
- Übergabe des Bestandobjektes in einem für die vereinbarte Verwendung untauglichen Zustand
- während der Bestandzeit ohne Verschulden des Pächters bzw. Mieters eintretender untauglicher Zustand
- Entzug eines beträchtlichen Teiles des Bestandobjektes durch Zufall
- Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes durch Zufall
Diese Auflösungsgründe können vertraglich erweitert werden.
4.2. Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Verpächter bzw. Vermieter
Der Verpächter bzw. Vermieter ist berechtigt, unter folgenden Voraussetzungen auch schon vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit das Vertragsverhältnis zu beenden:
- Erheblich nachteiliger Gebrauch durch den Pächter bzw. Mieter
- Qualifizierter Bestandzinsrückstand, d.h., dass der Pächter bzw. Mieter trotz vorheriger Mahnung den rückständigen Zins bis zum nächsten Zinstermin nicht vollständig bezahlt hat
- Abbruch und Neuherstellung eines vermieteten Gebäudes
Auch diese Auflösungsgründe können vertraglich erweitert werden.
5. Untergang des Bestandobjektes
Nach den Bestimmungen des ABGB löst sich der Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht. Wenn der Untergang durch das Verschulden eines Vertragspartners verursacht wurde, hat dieser dem anderen Vertragspartner Schadenersatz zu leisten. Trifft keinen der Vertragspartner am Untergang des Bestandobjektes ein Verschulden, entfällt eine Ersatzpflicht.
Stand: 01.02.2024