Bestandrecht bei Tod eines Vertragspartners
Rechtsfolgen im Todesfall
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Nach den Bestimmungen des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sowie des Mietrechtsgesetzes (MRG) wird weder ein Unternehmenspachtvertrag noch ein Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten durch den Tod eines der Vertragspartner aufgehoben. Das Bestandverhältnis endet also weder mit dem Tod des Mieters bzw Pächters noch mit dem Tod des Vermieters bzw Verpächters.
Vielmehr geht das Bestandverhältnis auf die jeweiligen Erben des verstorbenen Vertragspartners mit allen Rechten und Pflichten über.
Der Eintritt der Erben in den Bestandvertrag vollzieht sich Kraft Gesetzes mit der rechtskräftigen Einantwortung und bedarf keiner Erklärung.
In diesem Infoblatt nicht dargestellt ist die Vererbung von Gesellschaftsanteilen. Hier bleibt der Mieter (die Gesellschaft) und damit das Mietrecht identisch. Dieser Fall ist -ausschließlich für den Vollanwendungsbereich des MRG - geregelt in § 12a Abs. 3 MRG.
Näheres siehe: Veränderungen in der Gesellschafterstruktur des Mieters.
Anhebung des Mietzinses gegenüber gesetzlichen Erben
Grundsätzlich bleibt die Höhe des Bestandzinses durch den Eintritt der Erben in den Bestandvertrag unberührt.
Lediglich im MRG-Vollanwendungsbereich besteht bei einer „Veräußerung“ des Unternehmens die Möglichkeit der Anhebung des Hauptmietzinses auf einen angemessenen Betrag (siehe § 12a Abs. 1 MRG, siehe Weitergaberecht von Mietverträgen bei Unternehmensnachfolge). Eine solche „Veräußerung“ stellt z.B. auch ein Unternehmenserwerb durch Vermächtnis (Legat) sowie eine Schenkung auf den Todesfall dar. In diesen Fällen kann der Mietzins sofort auf das angemessene Maß angehoben werden, so Legatar und auf den Todesfall Beschenkter nicht gesetzliche Erben sind.
Statt einer sofortigen Anhebung gibt es im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Privilegierung der sogenannten „Fünfzehntel-Anhebung“:
Im Vollanwendungsbereich des MRG hat der Vermieter bei Tod eines Geschäftsraumhauptmieters die Möglichkeit, den bisherigen Hauptmietzins nur schrittweise auf das angemessene Niveau (§ 16 Abs. 1 MRG) anzuheben, wenn:
- der Mietvertrag am 1. März 1994 bestanden hat und
- der Mieter der Geschäftsräumlichkeit nach dem 28. Februar 1994 verstorben ist.
In diesem Fall darf der Vermieter von den Erben des Hauptmieters ab dem auf den Todestag folgenden 1. Jänner die schrittweise Anhebung des verstorbenen bisherigen Hauptmieters ab dem auf den Todestag folgenden 1. Jänner die schrittweise, über einen Zeitraum von 15 Jahren aufgeteilte, Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses auf den angemessenen Hauptmietzins verlangen (Fünfzehntel-Anhebung).
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses ist der Todestag des verstorbenen Hauptmieters.
Das Anhebungsrecht muss innerhalb von sechs Monaten ab Anzeige der Erben über den Tod des bisherigen Hauptmieters geltend gemacht werden.
Eine Sonderregelung für gesetzliche Erben von Geschäftsanteilen gibt es nicht. Werden Geschäftsanteile geerbt und ändern sich dadurch die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend, steht dem Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen das Recht zu, den Mietzins sofort auf ein angemessenes Niveau zu erhöhen. Näheres siehe: Veränderungen in der Gesellschafterstruktur des Mieters.
Wie erfolgt die Berechnung der Fünfzehntel-Anhebung?
Im Anschluss an die Ermittlung des angemessenen Mietzinses ist die Differenz zwischen diesem Mietzins und dem bisherigen Mietzins (Altmietzins) zu ermitteln.
Diese Differenz ist durch 15 zu teilen; das Ergebnis ist das Fünfzehntel, um das der Altmietzins jährlich angehoben werden darf.
Im ersten Jahr der Anhebung (der auf den Todestag folgende 1. Jänner) ist ein Fünfzehntel zum bisherigen Altmietzins dazuzurechnen; in den Folgejahren jeweils ein weiteres Fünfzehntel.
Der angemessene Mietzins, der nach 15 Jahren erreicht werden soll, ist wertgesichert entsprechend der Valorisierungsregel des MRG.
Daher ist bei jedem Anhebungsschritt zusätzlich die Valorisierung des angemessenen Mietzinses zu berücksichtigen.
Das Begehren auf Anhebung des Mietzinses muss der Vermieter dem Mieter schriftlich bekannt geben.
Das Anhebungsbegehren muss dem Mieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem die Entrichtung des angehobenen Mietzinses gefordert wird, zugehen.
Die schriftliche Aufforderung hat neben der Nutzfläche des Mietgegenstandes und der Höhe der begehrten Erhöhung auch die Berechnungsgrundlagen für die Anhebung zu enthalten.
Stand: 16.12.2024