Widmungsänderung im Wohnungseigentum

Viele Unternehmer üben ihre unternehmerische Tätigkeit in Räumlichkeiten aus, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, also in sog. Wohnungseigentumsobjekten (WE-Objekten). Dabei stellt sich manchmal die Frage, ob die Art der Nutzung dieser WE-Objekte als Geschäftsräumlichkeiten nach dem Zivilrecht überhaupt zulässig ist.

Ob der Nutzer des WE-Objekts selbst Eigentümer dieses Objektes ist oder ob er dieses bloß anmietet, macht hinsichtlich der Zulässigkeit einer geänderten Verwendung einen großen Unterschied. Dazu weiter unten.

Was ist Wohnungseigentum überhaupt?

Unter dem Begriff Wohnungseigentum versteht man Miteigentum an einer Liegenschaft, auf der ein Gebäude mit zumindest zwei Objekten (Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeit wie Geschäftsraum oder Garage und KFZ-Abstellplatz) steht. Mit jedem Miteigentumsanteil ist das Recht untrennbar verbunden, ein bestimmtes WE-Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber frei zu verfügen, es z.B. zu belasten oder zu verkaufen. Wohnungseigentum ist für jedermann ersichtlich im Grundbuch eingetragen. Alle anderen Teile der Liegenschaft oder des Gebäudes, die nicht dazu bestimmt sind, dass sie ausschließlich nur von einem Eigentümer benützt werden, dienen der allgemeinen Nutzung durch alle Miteigentümer dieser Liegenschaft.

Zu welchem Zweck können WE-Objekte verwendet werden?

In der schriftlichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer, dem sog. Wohnungseigentumsvertrag, dem ein entsprechendes Nutzwertgutachten zugrunde liegt, wird festgehalten, zu welchem Zweck das jeweilige WE-Objekt genutzt werden darf. Diese wohnungseigentumsrechtliche Widmung kann z.B.

• zu Wohnzwecken,
• zu Wohnzwecken und zu Geschäftstätigkeiten, die gewöhnlich in einer Wohnung ausgeübt werden,
• zu (allgemeinen) Geschäftszwecken,
• zu bestimmten Geschäftszwecken,
• als Garage oder als KFZ-Abstellplatz erfolgen.

Das Wohnungseigentum ergibt sich aus dem Grundbuchauszug. Die Verträge können im Grundbuch des jeweiligen Bezirksgerichts eingesehen werden.

Welche Bedeutung kommt der Widmung eines WE-Objektes in einem WE-Vertrag zu?

Vorauszuschicken ist, dass die Widmung eines WE-Objekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an dieser Nutzung ein absolut zu schützendes Recht jedes Eigentümers darstellt. Daher ist die Vereinbarung zwischen den Eigentümern, zu welchem (konkreten) Zweck die WE-Objekte verwendet werden dürfen, maßgeblich für die Frage, ob eine geänderte Verwendung ohne weiteres möglich ist oder nicht. Es kommt zunächst auf die Formulierung im WE-Vertrag an. Darüber hinaus ist im Einzelfall zu prüfen, ob schutzwürdige Interessen anderer WE beeinträchtigt werden. Beispiele aus der Rechtsprechung: 

• Wurde im WE-Vertrag die Befugnis eingeräumt, die Wohnung „zu einer solchen geschäftlichen Tätigkeit, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt wird“ zu verwenden, darf die Wohnung ohne Weiteres z.B. für eine Arztpraxis oder ein Künstleratelier verwendet werden.
• Wurde im Vertrag nur unspezifisch die Verwendung als „Geschäftslokal“ vereinbart, liegt keine Widmungsänderung vor, wenn statt z.B. einer Bäckerei ein Café mit etwas längeren Öffnungszeiten geführt wird.
• Haben die Eigentümer bereits im WE-Vertrag die Zustimmung zur geänderten Verwendung erteilt, kann der betroffene Eigentümer sein WE-Objekt ohne Weiteres auch zu diesem geänderten Zweck verwenden.
• Wurde ein ganz bestimmter Geschäftsbetrieb (z.B. Betrieb eines Kinos) als Verwendung vereinbart, kann dieses WE-Objekt zu einem anderen Geschäftszweck (z.B. Betrieb eines Supermarkts) nur verwendet werden, wenn die (untenstehenden) Voraussetzungen dafür gegeben sind (z.B. keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Eigentümer durch Lärm und Geruch). 
  

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Eigentümer sein WE-Objekt dennoch anders als im WE-Vertrag vereinbart benützen?

Für die Widmungsänderung ist die Zustimmung aller anderen WE erforderlich. In folgenden Beispielen liegt eine Widmungsänderung vor:

• Institut für Nuklearmedizin in Wohnung
• Arztpraxis in Wohnung
• Heilmasseurpraxis bloß in einem Zimmer einer Wohnung
• Büroräumlichkeit in Wohnung
• Lager in Büroräumlichkeit
• Keller in Lagerraum
• Verkaufsraum in Restaurant
• Lebensmittelgeschäft in Gasthaus
• Imbisslokal in Barbetrieb
• Kino in Supermarkt

Wird die Zustimmung nicht von allen übrigen WE erteilt, kann diese durch einen Gerichtsbeschluss ersetzt werden. Unter folgenden Voraussetzungen kann das Gericht die fehlende Zustimmung der WE ersetzen:

Die geänderte Verwendung darf

• weder eine Schädigung des Hauses
• noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer
• besonders auch keine Beeinträchtigungen der äußeren Erscheinung des Hauses
• noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Was versteht man unter Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer?

Dazu gehören ua Lärmentwicklung, erhöhte Kundenfrequenz, Änderungen der Sperrstundenbeschränkung, Inbetriebnahme einer Be- und Entlüftungsanlage.

Was kann ein Eigentümer, der sein WE-Objekt vermietet hat, unternehmen, wenn sein Mieter das gemietete WE-Objekt zu einem anderen als im Vertrag vereinbarten Zweck verwendet?

Ein Eigentümer (= Vermieter) sollte bei Abschluss eines Mietvertrags darauf achten, dass der mit dem Mieter vereinbarte Verwendungszweck der Widmung laut WE-Vertrag entspricht.

Im Anwendungsbereich (Vollanwendung und Teilanwendung) des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist eine Kündigung durch den Vermieter an das Vorliegen eines im MRG genannten Kündigungsgrund gebunden. Eine bloße widmungswidrige Verwendung ist in der Regel kein Kündigungsgrund. Es ist zwar möglich, einen zusätzlichen Kündigungsgrund vertraglich zu vereinbaren, jedoch werden von der Rechtsprechung diesbezüglich sehr strenge Maßstäbe angelegt. Ein vereinbarter Kündigungsgrund müsste gleich schwer wiegen, wie ein gesetzlicher Kündigungsgrund; dies wird in der Regel aber nicht der Fall sein. Vor allem ist nach der Rechtsprechung eine Kündigung dann unzulässig, wenn auch eine Klage auf Einhaltung des Vertrages bzw Unterlassung der vertragswidrigen Verwendung erhoben werden kann. Eine solche Klage ist aber möglich.

Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem MRG (Vollausnahme), dann kann ein Kündigungsrecht vereinbart werden. 

Welche vorbeugenden Maßnahmen kann ein WE-Vermieter setzen, um nicht zwischen die Fronten der übrigen Eigentümer einerseits und seinem Mieter andererseits zu geraten?

Der Vermieter sollte die erlaubte Verwendung jedenfalls vertraglich vereinbaren und jede andere Verwendung unter Hinweis auf den Wohnungseigentumsvertrag verbieten, damit gegebenenfalls eine Unterlassungsklage durchgesetzt werden kann.

Nur bei Mietverträgen, die nicht im Anwendungsbereich des MRG liegen, kann für diesen Fall ein Kündigungsrecht oder eine Auflösung aus wichtigem Grund vereinbart werden. Im Anwendungsbereich des MRG ist die Vereinbarung eines Kündigungsgrundes für eine widmungswidrige Verwendung nur möglich, wenn es sich um einen besonders schwerwiegenden Vertragsverstoß handelt. Da diese Frage vom Gericht im Einzelfall zu klären ist und die Rechtsprechung sehr streng ist, wird die Durchsetzung einer darauf gestützten Kündigung in der Regel nicht möglich sein.

Was kann der Eigentümer tun, wenn sich andere Eigentümer gegen die Verwendung wie im Mietvertrag mit seinem Mieter vereinbart aussprechen?

Der Eigentümer muss sich unverzüglich um die Zustimmung aller übrigen WE bemühen oder die Zustimmung dazu durch eine Entscheidung des Gerichts ersetzen lassen. Dies kann er auch nachträglich erwirken.

Ist das nicht möglich, sollte der Vermieter seinen Mieter nachweislich (schriftlich) zur Vertragseinhaltung auffordern und eine Unterlassungsklage einbringen, weil die anderen WE ihrerseits den Vermieter auf Unterlassung, Besitzstörung oder bei Schadenersatz klagen, im Extremfall sogar ein Verfahren auf Ausschluss aus der WE-Gemeinschaft einleiten können.

Könnte auch der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen und allenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer als seinen Vermieter erheben?

Denkbar wäre, dass der Mieter den Mietvertrag aus wichtigem Grund vorzeitig beendet, weil der Mietgegenstand für ihn untauglich (geworden) ist und eventuell Schadenersatzansprüche geltend macht, wenn den Eigentümer ein Verschulden daran trifft, dass der Mietgegenstand nicht wie mit dem Mieter vereinbart verwendet werden darf.

Problematik: kurzzeitiges Vermieten von Wohnungen an Touristen

Ein beliebtes „Geschäftsmodell“ für manche WE von Wohnungen besteht darin, Wohnungen, die zu Wohnzwecken gewidmet sind, nicht langfristig an Wohnungsmieter, sondern kurzfristig an Touristen zu vermieten. Diese möblierten Wohnungen werden zumeist zu einem Pauschalpreis pro Nacht inklusive Strom, frisch bezogener Bettwäsche, frischen Handtüchern und deren Reinigung sowie einer Endreinigung angeboten.

Bei der Vereinbarung zwischen WE und Tourist handelt es sich oft nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Beherbergungsvertrag, der Elemente eines Dienstvertrags, Werkvertrags, Mietvertrags und Kaufvertrags enthält. Durch den ständigen Wechsel der hausfremden Personen kommt dies einem Beherbergungsbetrieb sehr nahe. Dadurch besteht jedoch die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen anderer Hausbewohner. Daraus folgt, dass diese Verwendung eine Änderung der Widmung darstellt und daher genehmigungspflichtig ist. Die übrigen WE können - wenn keine Zustimmung aller WE vorliegt - die Unterlassung dieser Nutzung erwirken.

Ob diese geänderte Verwendung auch genehmigungsfähig ist, dh ob keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer WE konkret gegeben ist, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Dazu kann der vermietende WE das Gericht anrufen und eventuell eine Genehmigung erwirken.

Kann eine Zustimmung zur Widmungsänderung auch stillschweigend erfolgen?

Ja, auch stillschweigend kann eine solche Zustimmung vorliegen. Dies ist jedoch nur unter bestimmten und sehr strengen Voraussetzungen möglich. Ist einerseits die ursprüngliche Widmung bekannt und wird andererseits die tatsächliche Nutzung über Jahre hinweg ohne Widerspruch als gegeben hingenommen, kann eine stillschweigende Zustimmung zu dieser geänderten Verwendung vorliegen. Zu berücksichtigen ist aber, welche geänderte Verwendung nun genau vorliegt.

Beispiel: Ein als Wohnung gewidmetes WE-Objekt wurde jahrelang als Büro mit Kundenbetrieb und Abstellplatz verwendet. Dann wird es jedoch als Kinderbetreuungseinrichtung für 12 Kleinkinder genützt. Zwar liegt die stillschweigende Zustimmung der übrigen WE zur ursprünglichen Änderung (Büro mit Kundenbetrieb) vor, nicht aber zur Verwendung als Kinderbetreuungseinrichtung. Dafür benötigt der WE wiederum eine Zustimmung aller anderen WE, da sich Gegenstand und Betriebsform damit ändern.

Stand: 14.09.2021