Raumordnung NÖ

Informationen im Überblick

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30.11.2023

Örtliche Raumplanung

Über das örtliche Raumordnungsprogramm - ROP (Flächenwidmung) legt die Gemeinde die möglichen baulichen Nutzungen für Grundstücke im Gemeindegebiet fest. Dabei müssen landesgesetzlich festgelegte Planungsgrundsätze verbindlich beachtet werden. Ebenso ist auf Planungen und Maßnahmen des Bundes, des Landes und benachbarter Gemeinden bedacht zu nehmen, soweit sie für die Raumordnung relevant sind.

Im örtlichen Raumordnungsprogramm (ROP) werden die Planungsziele der Gemeinde festgelegt und jene Maßnahmen bezeichnet, die zur Erreichung dieser Ziele gewählt werden. Jedenfalls hat ein örtliches ROP einen Flächenwidmungsplan und freiwillig auch ein Entwicklungskonzept zu enthalten. Im (freiwilligen) Entwicklungskonzept sind die Ziele des örtlichen ROP, soweit möglich, als Plandarstellung räumlich darzustellen.

Flächenwidmungsplan

Der Flächenwidmungsplan hat das Gemeindegebiet entsprechend den angestrebten Zielen zu gliedern und die Widmungsarten für alle Flächen festzulegen. Im Flächenwidmungsplan sind Bauland, Verkehrsflächen und Grünland festzulegen. Bauland und Grünland müssen jeweils weiter untergliedert werden. So ist Bauland beispielsweise in Wohngebiet, Kerngebiet, Agrargebiet, Industriegebiet zu untergliedern. Grünland kann beispielsweise in Land- und Forstwirtschaft, Sportstätte, Kleingarten, Freihaltebereich untergliedert werden.

Der § 16 des NÖ ROG regelt, welche Arten von Bauwerken in den einzelnen Baulandwidmungsarten errichtet werden dürfen.

Im Grünland sind nur jene Bauwerke zu bewilligen, die für die spezielle Nutzung unbedingt notwendig sind (§ 20 NÖ ROG). Genauso dürfen auf Verkehrsflächen Bauwerke nur dann errichtet werden, wenn diese für die spezielle Nutzung erforderlich sind (§ 19 NÖ ROG). In allen Bauland-Widmungsarten sind Betriebe grundsätzlich zulässig, müssen sich jedoch ortsüblich einfügen.

Jedenfalls zulässig sind

im Bauland-Betriebsgebiet

Betriebe ohne übermäßige Lärm- und Geruchsbelästigung
Beschränkung auf 100 Fahrten je ha und Tag (gilt bis 31.12.2024 nicht für Bauplätze, die weniger als 1 ha groß sind)

im Bauland-Industriegebiet

Betriebe mit schädlichen Auswirkungen
Betriebe mit überdimensionaler räumlicher Ausdehnung
Betriebe die das Ortsbild stören
Beschränkung auf 100 Fahrten je ha und Tag (gilt bis 31.12.2024 nicht für Bauplätze, die weniger als 1 ha groß sind)

im Bauland-verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet

Betriebe ohne übermäßige Lärm- und Geruchsbelästigung
Angabe der Fahrten je ha und Tag

im Bauland-verkehrsbeschränktes Industriegebiet

Betriebe mit schädlichen Auswirkungen
Betriebe mit überdimensionaler räumlicher Ausdehnung
Betriebe die das Ortsbild stören
Angabe der Fahrten je ha und Tag

im Bauland-Sondergebiet (Verwendungszweck ist im Flächenwidmungsplan festgelegt):

Bauwerke, die dem festgelegten Verwendungszweck entsprechen

Erstellung und Abänderung

Als Grundlage der Aufstellung oder Änderung des örtlichen ROP dienen Untersuchungen des Zustandes des Gemeindegebietes im Hinblick auf naturräumliche, wirtschaftliche, soziale und kulturelle Gegebenheiten. Die Dokumentation der Entscheidungsgrundlagen hat alle Umstände und Analysen zu enthalten, welche die Festlegungen des örtlichen ROP in nachvollziehbarerer Weise begründen. Das Ergebnis ist insbesondere darzustellen in

Plänen mit folgendem Inhalt:

naturräumliche Gegebenheiten
Grundausstattung
Betriebsstättenplan
bauliche Bestandsaufnahme
Verkehrskonzept und
Landschaftskonzept

und einem Planungsbericht mit folgendem Inhalt:

Grundlagenbericht
Erläuterungsbericht zum Entwicklungskonzept und zum Flächenwidmungsplan
Umweltbericht über die strategische Umweltprüfung

Ein örtliches ROP darf nur abgeändert werden wegen:

eines rechtswirksamen ROP des Landes oder anderer rechtswirksamer überörtlicher Planungen
wesentlicher Änderung der Grundlagen
Löschung des Vorbehaltes
Erlass oder Abänderung des Bebauungsplanes
zur Verwirklichung der Ziele des Entwicklungskonzeptes
Umwidmung von Bauland in Grünland im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer
Vermeidung von erkennbaren Fehlentwicklungen oder Entwicklungsdefiziten

Verfahren

Die Erlassung der Verordnung über das örtliche ROP obliegt dem Gemeinderat und bedarf der Genehmigung der Landesregierung. Vor Erlassung des örtlichen ROP ist der Entwurf 6 Wochen im Gemeindeamt (Magistrat) zur allgemeinen Einsicht aufzulegen. Die Auflegung ist öffentlich kundzumachen. Innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Genehmigungsbescheides durch die Landesregierung ist das örtliche ROP unter Hinweis auf die Genehmigung durch die Landesregierung kundzumachen.

Jedermann ist berechtigt, innerhalb der Auflagefrist zum Entwurf schriftlich Stellung zu nehmen.

Überörtliche Raumplanung

Regionale bzw. sektorale Raumordnungsprogramme sind die Grundlage für die weitere räumliche Entwicklung Niederösterreichs. Sie konkretisieren die Ziele des Landes NÖ für die einzelnen Landesteile und legen Maßnahmen verbindlich fest.

Sonderfall Gebiete für Handelseinrichtungen

Sonderfall heranrückende Wohnbebauung

In diesem Fall ist sehr oft das betriebliche Fortkommen erschwert bzw. unmöglich. Betriebe sollten daher unbedingt Einwendungen erheben im:

Stellungnahmeverfahren zur Raumordnung
baurechtlichen Genehmigungsverfahren als Nachbarn

Nach Erschöpfung des Instanzenzuges kann, sofern den Einwendungen im baurechtlichen Verfahren nicht gefolgt wird, der Verfassungsgerichtshof angerufen werden. Im Rahmen der Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof sowie auch im Rahmen der gegen den Baubescheid ausgeführten Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sollte beantragt werden, dass dieser Beschwerde aufschiebender Wirkung zukommt.