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Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

Erläuterung der Regeln des Umsatzsteuergesetzes für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken unterliegt im Umsatzsteuergesetz eigenen Regeln.

Was ist ein Grundstück?

Unter einem Grundstück versteht man den nackten Grund und Boden sowie die darauf errichteten Gebäude und Gebäudeteile.

Was versteht man unter Vermietung und Verpachtung?

Es wird gegen Entgelt das Recht eingeräumt, eine Sache, die nicht verbrauchbar ist, auf bestimmte Zeit zu gebrauchen.

Auch die Untermiete und die Einräumung eines Mitbenützungsrechtes sind von diesem Begriff umfasst.

Erscheinungsformen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

Die wichtigsten in der Praxis auftretenden Formen sind die Vermietung und Verpachtung von:

  • nacktem Grund und Boden
  • Gebäuden, Gebäudeteilen, Wohnungen
  • Gebäuden auf fremden Grund und Boden (Superädifikaten)

Leistungsort

Die Vermietung bzw. Verpachtung wird dort erbracht, wo sich das Grundstück befindet.

Steuersätze bei Vermietung und Verpachtung 

Steuersatz von 10%

Dem ermäßigten Steuersatz von 10% unterliegen:

  • die Vermietung zu Wohnzwecken, ausgenommen Heizungskosten
  • die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung, dem Betrieb und der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit diese zu Wohnzwecken genutzt werden, ausgenommen Heizungskosten

Steuersatz von 13% (ab 1.5.2016)

Dem ermäßigten Steuersatz von 13% unterliegen:

  • die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt der damit verbundenen Nebenleistungen (z.B. Hotelzimmer mit Halbpension)
  • die Vermietung von Campingplätzen mit den Nebenleistungen

Beispiel:

In einer Wohnungseigentumsanlage wird die Außenfassade renoviert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Die Handwerker verrechnen die dafür anfallenden Kosten an die Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20% Umsatzsteuer. Sie hat dafür den Vorsteuerabzug (vgl. dazu das Infoblatt "Umsatzsteuer und Vorsteuer Einführung“).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrerseits kann die anteiligen Kosten an die Wohnungseigentümer mit 10% Umsatzsteuer verrechnen, soweit die Objekte zu Wohnzwecken genutzt werden. Dadurch ergibt sich für Privatpersonen ein Kostenvorteil.

Steuersatz von 20%

Dem Steuersatz von 20% unterliegen:

  • die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen,
  • die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagierung),
  • die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  • Heizkosten im Rahmen der Vermietung zu Wohnzwecke,
  • kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen,
    Seit 1. Jänner 2017 ist die kurzfristige Vermietung, dh wenn das einzelne Mietverhältnis nicht länger als 14 Tage dauert, von Geschäftsräumen umsatzsteuerpflichtig. Es gilt der Normalsteuersatz iHv 20 %. Voraussetzung ist, dass der Vermieter das Grundstück/Gebäude sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen oder zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses verwendet. 

Steuersatz von 0%

Alle Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht dem Steuersatz von 10% oder 20% unterliegen, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Dazu gehören die Vermietung von Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätzen, Sportplätzen, Saalräumlichkeiten etc. Befreit sind auch die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung, dem Betrieb und der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit sie nicht Wohnzwecken dienen. Die Steuerbefreiung umfasst auch die Heizkosten.

Beispiel:
Die Person A vermietet Geschäftsräumlichkeiten, die Miete beträgt monatlich € 1.000,--, zusätzlich werden Heizkosten von monatlich € 100,-- verrechnet. Beide Positionen sind von der Umsatzsteuer befreit.

Option zur Steuerpflicht

Der Unternehmer kann statt der Befreiung die Umsatzsteuerpflicht wählen und die Miete mit 20% Umsatzsteuer belasten.

Für Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen sowie in den Fällen und unabhängig vom Vorliegen eines aufrechten Miet- und Pachtverhältnisses in denen mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter oder Verpächter nicht bereits vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur zulässig, soweit der Mieter oder Pächter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks zu mindestens 95% für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Hat der Vermieter oder Verpächter das Gebäude nicht selbst errichtet, ist die neue Regel für alle Miet- oder Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.08.2012 beginnen.

Der Vermieter oder Verpächter hat diese Voraussetzung nachzuweisen.

Die Option ist an keine besondere Frist oder Form gebunden, sie ist bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides möglich. Es ist keine einheitliche Vorgangsweise für gleichartige Umsätze erforderlich, es gibt auch keine Bindungsfrist.

Beispiel:

Der Vermieter A vermietet seit dem 01.01.2010 in einem in seinem Eigentum stehenden Haus Büroräumlichkeiten an eine Bank und an eine Werbeagentur. Er verzichtet in beiden Fällen auf die Umsatzsteuerbefreiung und verrechnet 20% Umsatzsteuer.

Wären die Mietverhältnisse am 05.09.2012 begonnen worden, hätte er die Option zur Steuerpflicht nur für die Vermietung an die Werbeagentur in Anspruch nehmen können. Da die Bank steuerfrei Umsätze tätigt, wäre die Option für dieses Mietverhältnis ausgeschlossen.

Umsatzsteuerbefreiung und Vorsteuerabzug

Wird die Umsatzsteuerbefreiung gewählt bzw. ist die Option ausgeschlossen, sind die damit im Zusammenhang stehenden Vorsteuern nicht abzugsfähig.

Beispiel:

In dem von A an die Bank vermieteten Teil werden im Jahr 2012 die Böden erneuert. Die vom Bodenleger an A ausgewiesene Umsatzsteuer ist nicht abzugsfähig.

In den Räumlichkeiten der Werbeagentur lässt A ebenfalls im Jahr 2012 neue Sanitäranlagen einbauen. Die vom Handwerker an A ausgewiesene Umsatzsteuer ist abzugsfähig.

Die Vorsteuern von den Kosten, welche das ganze Haus betreffen, z.B. die Betriebskosten, müssen in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Teil aufgeteilt werden. Als Aufteilungsschlüssel kann z.B. das Verhältnis der vermieteten Fläche herangezogen werden.

Wechselt der Vermieter von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung oder umgekehrt, sind die Vorsteuern zu berichtigen.

Hinweis:
Die Vorsteuern betreffend die Anschaffungs- und Herstellungskosten, sowie Großreparaturen von Gebäuden, die der Unternehmer vor dem 31.03.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder genutzt hat, sind in den 9 Kalenderjahren, welche auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgen, mit je 1/10 zu berichtigen. 

Für die Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen, Kosten von Großreparaturen die nach 31.03.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder genutzt wurden, verlängert sicher der Vorsteuerberechtigungszeitraum auf 20 Jahre. Die Vorsteuern sind demnach in den 19 Kalenderjahren, welche auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgen, mit je 1/20 zu berichtigen. 

Für alle anderen Anlagegüter beträgt die vorzunehmende Korrektur in den folgenden vier Kalenderjahren je 1/5.

Beispiel:

Ein Unternehmer hat im August 2012 in eine zusätzliche Sanitäranlage investiert. Zu diesem Zeitpunkt war eine Werbeagentur eingemietet. Am 01.01.2013 kam es zu einem Mieterwechsel. Neuer Mieter ist eine Arztpraxis. Da der Mieter als Arzt unecht Steuer befreite Umsätze tätigt, kann auch nur umsatzsteuerbefreit vermietet werden (siehe oben). In den Jahren 2013 bis 2031 ist 1/20 der im Jahr 2012 für die Sanitäranlagen geltend gemachten Vorsteuern zurückzuzahlen.

Wäre hingegen eine Arztpraxis ausgezogen und hätte der Vermieter diesen Teil im Jahr 2013 an die Werbeagentur vermietet, hätte er sich umgekehrt für jedes Jahr ab 2013 bis inkl. 2031 je 1/20 der Vorsteuern zurückholen können.

Bemessungsgrundlage

Gleichgültig, ob mit 0%, 10%, 13% oder 20% vermietet wird, Bemessungsgrundlage ist alles, was der Mieter für die Nutzung des Mietobjektes aufzuwenden hat. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind nur Positionen, für die ausdrücklich ein anderer Steuersatz vorgesehen ist (z.B. Heizkosten).

Beispiel:

Die Person B vermietet ein Haus mit mehreren Wohnungen zu Wohnzwecken. Die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer von 10% setzt sich zusammen aus: Hauptmiete, Erhaltungsbeiträge, die von den Mietern zu tragenden Annuitäten für die Hausrenovierung, Betriebskosten und Verwaltungskosten exkl. Umsatzsteuer, etc.

Es sind auch jene Positionen der Betriebskosten mit 10% zu verrechnen, für welche dem Vermieter keine oder 20% Umsatzsteuer verrechnet wurden, z.B. Grundsteuer, Hausversicherung, Verwaltungskosten etc.

Verhältnis zur Kleinunternehmerregelung

Auch jene Mieten, die unecht befreit sind, zählen für die Kleinunternehmergrenze, vgl. dazu Infoblatt "Kleinunternehmerregelung“.

Beispiel:

Ein Gemüsehändler vermietet auch Geschäftsräumlichkeiten. Sein Nettoumsatz aus dem Gemüsehandel beträgt € 19.000,-- jährlich und aus der Geschäftsmiete € 16.000,-- jährlich. Die Kleinunternehmergrenze iHv. 30.000 netto ist überschritten.


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