Kurzzeitvermietung

Wer Ferienwohnungen oder Zimmer an Touristen vermieten möchte, benötigt oft eine Gewerbeanmeldung nach der Gewerbeordnung. Doch Vorsicht: Die Anmeldung bei der Gewerbebehörde sagt nichts darüber aus, ob beim Finanzamt „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ deklariert werden. Angehende Vermieter sollten genau auf ihre steuerliche Einordnung achten.

Die Einkunftsart entscheidet

Vermieten Einzelunternehmer oder Personengesellschaften ihren Wohnraum, kommen folgende Einkunftsarten in Frage:

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (betriebliche Einkünfte)
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (außerbetriebliche Einkünfte aus Vermögensverwaltung)

Ist der Vermieter Landwirt, könnten auch Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vorliegen. Auf die Vermietung als land- und forstwirtschaftlichen Nebentätigkeit („Urlaub am Bauernhof“) wird im Folgenden nicht näher eingegangen. 

Körperschaften, die unabhängig vom Umsatz aufgrund ihrer Rechtsform bilanzieren müssen (also z.B. GmbH oder FlexCo), erzielen laut Körperschaftsteuergesetz immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Für sie spielen folgende Ausführungen also keine Rolle.

Die Vermietung von Wohnungen an Dauermieter führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei der kurzfristigen Vermietung ist die Einstufung nicht mehr so eindeutig. Bei der Vermietung an Touristen steigt nämlich der mit der Vermietung verbundene Aufwand erheblich: Laufend müssen neue Gäste gefunden werden, die Wohnungen und Zimmer müssen gereinigt und für die nächsten Gäste vorbereitet werden. Ab einer gewissen Grenze wird der Aufwand dann so groß, dass die Vermietung steuerlich nicht mehr als bloße Überlassung von Wohnraum, sondern als Gewerbebetrieb eingestuft wird. Entscheidend ist dabei Art und Umfang der Tätigkeit im Einzelfall, also die Anzahl der kurzfristig vermieteten Einheiten und die dazu angebotenen Nebenleistungen.

1. Anzahl der Betten oder Wohnungen

Wird lediglich eine überschaubare Anzahl von Zimmern oder Wohnungen vermietet, spricht das für Vermietung und Verpachtung. Wird Wohnraum in einem größeren Umfang kurzfristig vermietet, spricht dies für Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Rechtsprechung und Verwaltungspraxis werten aber die Vermietung von mehr als zehn Betten bzw. fünf Wohnungen (Ferienwohnungen) grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit, wohingegen bei Unterschreiten dieser Grenzen eher von einer außerbetrieblichen Vermietung ausgegangen wird. Das Einkommenssteuergesetz gibt aber keine starre Betten- oder Wohnungsgrenze vor. Entscheidend ist damit immer das Gesamtbild der Verhältnisse im Einzelfall!

2. Nebenleistungen 

Typische Leistungen eines Beherbergungsbetriebs, die für die Einordnung als Gewerbebetrieb sprechen, sind etwa das Anbieten eines Frühstücks und anderer Verpflegung oder die tägliche Reinigung der Zimmer mit Wäschewechsel. Bei nicht mehr als zehn Betten oder fünf Wohnungen können selbst solche Leistungen im Einzelfall aber noch als so geringfügig angesehen werden, dass steuerlich weiterhin Vermietung und Verpachtung vorliegt. Die Anzahl der Betten ist bei der Wohnungsvermietung relevant, wenn Leistungen angeboten werden, die von der Gästeanzahl (und damit der Bettenzahl) abhängen. 

Fälle aus der Rechtsprechung

Beispielsweise lag bei einer Frühstückspension, bestehend aus fünf Zimmer (mit neun Betten), mit täglicher Reinigung der Zimmer noch kein Gewerbebetrieb vor. Eine Vermietung ohne Frühstück und ohne tägliche Reinigung kann aber als gewerblich werden, wenn die Zahl der Wohnungen und der damit verbundene Verwaltungsaufwand erheblich sind. Beispielsweise lagen bei der Vermietung von fünf Ferienwohnungen (mit 29 Betten) ohne nennenswerte Nebenleistungen noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, wohingegen in einem anderen Fall sieben Ferienwohnungen ohne Frühstück und ohne tägliche Zimmerreinigung als Gewerbebetrieb eingestuft wurden.

Warum die Einordnung wichtig ist

Die Unterscheidung ist keineswegs nur eine Frage der Bezeichnung. Die Einordnung als Vermietung und Verpachtung oder als Gewerbebetrieb hat mitunter gravierende Konsequenzen. Gewinnfreibetrag, Investitionsfreibetrag oder diverse Pauschalierungsmöglichkeiten gibt es nur bei betrieblichen Einkünften. Vor allem aber gelten andere Regeln bei Absetzung für Abnutzung (AfA), bei bestimmten Gebäudeinvestitionen und bei der Verlustverwertung. Oftmals hängen auch Förderungen von der steuerlichen Einordnung ab. Es ist daher ratsam, die individuelle Situation bei Gründung, aber auch bei Erweiterung des Leistungsangebots, von einem Steuerexperten abklären zu lassen.