Der Umwidmungszuschlag bei der Immo-ESt ab 1.7.2025
In welchem Ausmaß erhöht sich der Gewinn bei umgewidmeten Grundstücken?
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Gewinne aus einer Grundstücksveräußerung, die nach einer Umwidmung eines Grundstücks von Grünland in Bauland erzielt werden, werden nunmehr um 30 % erhöht. Dies gilt, sofern die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgt und das Grundstück nach dem 30.6.2025 veräußert wird.
Besteuert werden sollen damit „atypische“ Wertsteigerungen, die bei einer Umwidmung von Grünland in Bauland entstehen. Dabei wird nicht die Umwidmung selbst steuerlich erfasst, sondern erst die spätere Veräußerung der umgewidmeten Immobilie.
Eine Umwidmung ist eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht. Als Umwidmung gilt dabei eine Änderung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat.
Relevant ist auch eine Umwidmung, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer Veräußerung steht, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt. Dies gilt auch-zeitlich unbegrenzt-für nachträgliche Kaufpreiserhöhungen aufgrund einer nach der Veräußerung erfolgten Umwidmung. In beiden Fällen der späteren Umwidmung liegt ein rückwirkendes Ereignis iSd 295a BAO vor.
Der Umwidmungszuschlag gilt sowohl für private als auch betriebliche Veräußerungen von Grundstücken und betrifft natürliche Personen sowie Körperschaften. Umfasst ist sowohl Altvermögen als auch Neuvermögen, sofern das Grundstück nach dem 31.12.2024 umgewidmet und nach dem 30.6.2025 veräußert wird.
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns der positiven Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung. Der Umwidmungszuschlag ist keine Steuer per se, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage, die dann der Besteuerung unterliegt. Im ersten Schritt wird der Gewinn ermittelt, welcher im zweiten Schritt um 30 % erhöht wird.
Beispiel:
Es wurde im Jahr 2010 unbebautes Grünland um 10.000 EUR erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet und im Juli 2025 um 30.000 EUR veräußert.
Der Veräußerungsgewinn beträgt 20.000 EUR, davon 30 % ergeben den Umwidmungszuschlag iHv 6.000 EUR.
Die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer beträgt 26.000 EUR.
Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf maximal die Höhe des Veräußerungserlös erreichen, wobei der Zuschlag ggf. zu kürzen ist.
Ausgenommen vom Umwidmungszuschlag sind Gebäude, weil die Wertsteigerung des bebauten Grundstückes im Wesentlichen den umgewidmeten Grund und Boden betrifft. Der Veräußerungsgewinn eines bebauten Grundstückes ist dementsprechend nach der Sachwertmethode auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.
Kein Umwidmungszuschlag fällt an, sofern die Veräußerung von der Besteuerung ausgenommen ist, wie im Zuge der Hauptwohnsitzbefreiung bei privaten Grundstücksveräußerungen.
Der Zuschlag betrifft nur Gewinne bzw. positive Einkünfte aus Immobilienveräußerungen, bei Verlusten kommt er nicht zum Tragen.