Öffentliche Hand verteuert Wohnen – 5-Punkte-Plan soll Eigentum ermöglichen

„Ständig wird von leistbarem Wohnen geredet, doch die Realität zeigt: Die Öffentliche Hand selbst ist es, die das Wohnen massiv verteuert“, bringen es die Vertreter:innen der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Tirol, Obfrau Ellen Moll und ihre beiden Stellvertreter Anton Ruech und Arno Wimmer auf den Punkt. Eine Studie der Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung belegt, dass bereits rund 41 % der Wohnbaukosten auf die öffentliche Hand entfallen. Dazu zählen Gebühren, Abgaben sowie direkte und indirekte Steuern von Gemeinden, Ländern und Bund. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 6.900 Euro pro Quadratmeter fließen somit rund 2.830 Euro pro Quadratmeter an die öffentliche Hand, rechnen die Branchenvertreter:innen vor. Angesichts dieser alarmierenden Kostenstruktur fordern sie ein konsequentes Umdenken.

„Das Land Tirol hat mächtige Werkzeuge in der Hand – von der Wohnbauförderung über die Raumordnung bis hin zur Bauordnung. Diese müssen jetzt konsequent genutzt werden, um Eigentum zu ermöglichen, denn Wohnen ist ein Grundwert“, so Fachgruppen-Obfrau Ellen Moll.

Das Paket „Eigentum ermöglichen – Wohnen ist ein Grundwert“ umfasst folgende fünf Punkte:

1. Wohnbauförderung ausweiten: Die Subjektförderung für Eigentumswohnungen – also die direkte finanzielle Unterstützung der Käuferinnen und Käufer – muss wieder möglich sein. Die Grund- und Baukosten bei den freien Neubaueigentumsobjekten müssen endlich wieder an den Markt angepasst werden. Bis Ende 2017 konnte Eigentum von Tiroler:innen unter Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsgeldern erworben werden. Für den gewerblichen Bauträger war es bis dorthin möglich, gemäß den Vorgaben vom Land Tirol für die Grund- und Baukosten Eigentumswohnungen zu errichten. Wenn wieder marktkonforme Grund- und Baukosten bei der Subjektförderung – Eigentum genehmigt werden, wird Wohnen für ALLE Tiroler:Innen wieder leichter finanzierbar.
2. Monatliche Belastungen senken: Das Auflegen eines Tiroler Landeswohnbauanleihe mit 2,5% Fixzins und einer Laufzeit von 25 Jahren ermöglicht zusätzlich eine wesentlich günstigere Finanzierung für Hauptwohnsitze im Eigentum. Bei einem Kredit von 200.000 Euro und einer Zinsersparnis von 1,25 Prozentpunkten würde sich die monatliche Belastung um rund 208 Euro reduzieren. Dies würde vielen Familien und jungen Menschen den Weg ins Eigentum wirtschaftlich erleichtern. 
3. Steuern senken und keine zusätzlichen Steuererhöhungen: Wer erstmals eine Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz erwirbt, sollte einen Teil dieser Belastungen rückerstattet bekommen. Denkbare Maßnahmen seien etwa die Befreiung von der Grunderwerbssteuer, der Grundbuch-Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr und/oder die Vorsteuerabzugsberechtigung für selbst genutztes Eigentum wie es beim Mietkauf üblich ist.
   Die Erhöhung der Immobilienertragsteuer per 01.01.2027 für Altvermögen wird am Markt wohl dazu führen, dass die Preise für gebrauchte Immobilien steigen werden. Die Maßnahme ist kontraproduktiv.
4. Baukosten senken: Durch eine Erhöhung der Baudichte lassen sich die effektiven Grundkosten je m² Wohnfläche reduzieren und Grund und Boden wird effizienter genutzt. Eine vereinheitlichte und vereinfachte Vertragsraumordnung zwischen Gemeinden und Bauträgern reduziert zusätzlich Kosten. Schluss mit dem „Gold Plating“: technische Baustandards und haustechnische Vorschriften gehören entrümpelt. Eine vereinfachte „Umbauordnung“ für Sanierungen und Aufstockungen sowie schnellere Behördenverfahren und der Ausbau der digitalen Bauverfahren werden ebenfalls ins Treffen geführt.
5. Betriebskosten senken: Ist das Eigentum dann fertig, gibt es laufende Erhöhungen der Betriebskosten etwa durch die Gemeinden für Wasser/Kanal, Müllgebühren etc. Mehr Baunormen bedeuten mehr Geräte, die gewartet und erhalten werden müssen. Im Vergleich Altbau- zu Neubauwohnung macht das schnell einen Unterschied von Euro 2,00/Nutzwert/Fläche bei den Betriebskosten aus bzw. Euro 200,00 pro Monat bei einer 100 m² Wohnung!

Die Branchenvertreter:innen sind sich einig: Hier könnte die Politik schnell handeln, um Eigentum wieder möglich zu machen. Ansonsten seien die Menschen gezwungen auf den Mietenmarkt auszuweichen. „Dies hat bereits zur Folge, dass zu wenig Mietwohnungen am Markt angeboten werden und die Mietpreise entsprechend gestiegen sind“, so Arno Wimmer, Berufsgruppensprecher der Immobilienmakler. Die Fachgruppe betont in diesem Zusammenhang auch, dass die oft geforderte Aktivierung von Leerstand allein das Problem nicht löst. „Dadurch lassen sich in ganz Tirol realistisch nur etwa 500 Wohnungen pro Jahr (ca. 10 % des tatsächlichen Jahresbedarfs) reaktivieren“, erklärt Anton Ruech, Berufsgruppensprecher der Bauträger, „die Schaffung von neuem Wohnraum ist unverzichtbar.“

Bei der Diskussion um Freizeitwohnsitze bedauern die Fachgruppen-Vertreter:innen, dass nicht mehr unterschieden wird zwischen den gesetzlich genehmigten Freizeitwohnsitzen und jenen, die zweckwidrig verwendet werden. „Vereinzelte politische Meinungen, dass diese allenfalls für soziales Wohnen genutzt werden können, klingen zwar schön, es widerspricht aber gänzlich den wirtschaftlichen Gegebenheiten“, resümieren Ellen Moll, Anton Ruech und Arno Wimmer.