Wann wird ein Mietobjekt zur Mogelpackung?

Wenn ein Wasserschaden für eine tropfende Decke sorgt, Schimmel sichtbar wird oder eine Baustelle monatelang Dauerlärm verursacht, ist das mehr als ärgerlich – insbesondere dann, wenn die Nutzbarkeit dadurch massiv leidet. Ist das Geschäftslokal aber gemietet bzw. gepachtet, muss man das nicht so hinnehmen: Wenn der Vertrag nicht hält, was er verspricht, ist auch der Mieter oder Pächter nicht zur Zahlung der vollen vertraglichen Leistung verpflichtet – „vorausgesetzt, man geht richtig vor“, wie es Tamara Charkow vom Rechtsservice der WKO Steiermark formuliert: „Bei Mängeln, die den vereinbarten Gebrauch beeinträchtigen, ist der Mieter oder Pächter grundsätzlich zur Zinsminderung berechtigt.“

Das Ausmaß der Minderung hängt freilich vom Grad und der Dauer der Beeinträchtigung ab. Diese Minderung wird durch einen Vergleich ermittelt: Was wäre das Objekt ohne Mangel wert, und was ist es im aktuellen Zustand wert? Wichtig dabei ist auch: Die Zinsminderung betrifft nicht nur den Miet- oder Pachtzins, sondern „alle Bestandteile – also auch die Betriebskosten“, stellt sie klar.

Das Um und Auf ist dabei aber die richtige Vorgangsweise. Will heißen: Zuerst den Mangel beim Vermieter oder Verpächter schriftlich anzeigen. Danach gibt es zwei Optionen: „Entweder den vollen Zins zahlen – aber schriftlich mitteilen, dass dies nur unter Vorbehalt der Rückforderung geschieht“, führt die Expertin aus. Der zu viel bezahlte Betrag könne danach zurückgefordert werden. Variante zwei wäre, den Zins eigenständig zu kürzen und nur den geminderten Betrag zu überweisen. „Dabei besteht aber das Risiko, dass der Vermieter oder Verpächter wegen Nichtzahlung die Kündigung ausspricht oder eine Räumungsklage einbringt“, so Charkow. Um den Vorwurf der schuldhaften Nichtzahlung zu entkräften, mache es Sinn, die Höhe der Zinsminderung im Vorfeld durch ein privates Sachverständigengutachten klären zu lassen. 

Es lauern aber auch Fallstricke, die den Anspruch auf Zinsminderung generell kosten können. So verwirkt man sein Recht, wenn man als Mieter oder Pächter den Mangel selbst verursacht hat. Ebenfalls durch die Finger schaut, wer den Vertrag vorbehaltslos unterschreibt, obwohl ihm der Mangel vorab bekannt ist. Zudem kann man sich nicht mehr auf den Mangel berufen, wenn man Monat für Monat kommentarlos zahlt. „Dann riskiert man, stillschweigend auf sein Recht verzichtet  zu haben“, sagt Charkow.

Wichtiges Detail am Rande: Bei Pachtverträgen ist es möglich, vertraglich auf das Zinsminderungsrecht zu verzichten – eine nicht unübliche Praxis. Anders ist es bei Mietverträgen, wo ein Vorausverzicht rechtlich nicht zulässig ist. 

Essenziell ist es auch, Fristen  im Auge zu behalten, verjähren doch Rückforderungsansprüche für unter Vorbehalt bezahlten Zins laut aktueller Rechtssprechung binnen drei Jahren. Unterm Strich sei das Zinsminderungsrecht „ein starkes Instrument für Unternehmerinnen und Unternehmer – aber eins, das Sorgfalt verlangt“, so Charkow: „Wer Mängel ignoriert, schweigend zahlt oder formale Schritte überspringt, riskiert, am Ende doch auf den Kosten sitzen zu bleiben.“ Unternehmern rät sie, Mängel immer schriftlich und möglichst zeitnah zu melden: Je besser die Dokumentation, desto besser seien die Erfolgsaussichten.