Immobilienwirtschaft Salzburg 2026: Aktuelles Hoch aber unsichere Zukunft
In Salzburg zeigte sich im vergangenen Jahrzehnt eine relativ konstante Entwicklung der Neubauleistung mit 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau. Für das Jahr 2027 und folgend wird aber mit Rückgängen gerechnet.
Lesedauer: 5 Minuten
Auch 2026 hat die Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) gemeinsam mit Exploreal, dem Institut für Immobilienwirtschaft, die aktuellen Daten der „Wohnbauprojekte in der Pipeline“ in Salzburg erhoben. Für das Bundesland Salzburg wurden 182 Projekte mit rund 3.800 Wohneinheiten ausgewertet. Analysiert wurden Projekte mit einem Fertigstellungsjahr von 2024 bis 2026.
„Die jährlichen Studie gibt einen umfassenden Überblick zur aktuellen und künftigen Wohnbauproduktion in Salzburg, ein wertvoller Beitrag für alle Marktteilnehmer am Salzburger Wohnungsmarkt,“ sagt KommR Roman Oberndorfer MSc, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg.
Das gläserne Projekt im Bundesland Salzburg
„Das durchschnittliche Projekt in Salzburg umfasst 21 Wohneinheiten und ist damit im Vergleich zur Landeshauptstadt Salzburg mit durchschnittlich 25 Wohneinheiten pro Projekt geringfügig kleiner. Die mittlere Wohnnutzfläche ist mit rund 68,1 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Quadratmeter zurückgegangen, aber immer noch leicht über jener der Landeshauptstadt (Durchschnitt rund 64,8 Quadratmeter Wohnnutzfläche),“ beschreibt Mag. Alexander Bosak, MRICS MBA, Geschäftsführer der Exploreal GmbH den von der Studie erfassten Neubaumarkt.
Wer baut Salzburg?
In Salzburg errichten die gewerblichen Wohnbauträger mit 63% weiterhin den Großteil der Neubauwohneinheiten. Der Anteil ist gegenüber der Auswertung aus dem Vorjahr um 7% gestiegen. Davon werden auch weiterhin deutlich mehr Wohneinheiten im gewerblichen Eigentum errichtet als in der gewerblichen Miete. Bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen dominieren Mietobjekte, der Anteil ist in Salzburg gegenüber der Vorjahresauswertung um weitere fünf Prozentpunkte gestiegen und liegt nun bei 30%.
„Die gewerblichen Bauträger errichten jedes Jahr eine große Zahl attraktiver Wohnbauten vorwiegend im Eigentumsbereich. Damit sichern sie nicht nur zu einem großen Teil die Wohnversorgung der Salzburger. Wohnen im Eigentum macht finanziell unabhängig, auch im Alter,“ so Fachgruppenobmann Oberndorfer.
In der Stadt Salzburg hat der Anteil der gewerblichen Bauträger mit 48% gegenüber dem Vorjahr (52%) ein weiteres Mal abgenommen. Der Anteil der gemeinnützigen Bauträger ist dementsprechend gegenüber zur Vorjahresauswertung weiter gestiegen. Die meisten Wohneinheiten werden von diesen in gemeinnütziger Miete errichtet (37%).
„In einer Zeit steigender Lebenshaltungskosten und bei knappem Wohnungsmarkt sichern die Gemeinnützigen Bauvereinigungen langfristig stabile, leistbare Mieten für die Salzburger Bevölkerung. Grundlage dafür ist das gesetzlich verankerte Kostendeckungsprinzip,“ erklärt Dir. Ing. Stephan Gröger, Obmann des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Landesgruppe Salzburg.
Ausblicke für Salzburg
2026 wird aufgrund von Verschiebungen aus den Vorjahren die Fertigstellung von ca. 1.870 Wohneinheiten prognostiziert und liegt damit über den Werten von 2024 und 2025. Für das Jahr 2027 wird wieder ein leichter Rückgang erwartet.
In der Landeshauptstadt Salzburg ist für heuer die Fertigstellung von 520 Wohneinheiten prognostiziert, und somit mehr als im Vorjahr und im Jahr 2023. Für 2027 wird ein Rückgang um rund 100 Wohneinheiten erwartet.
In Salzburg zeigte sich im vergangenen Jahrzehnt eine relativ konstante Entwicklung der Neubauleistung mit 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau. In den letzten Jahren lag der Wert etwas darunter. Hier ortet Bosak ein Problem am Salzburger Wohnungsmarkt: „Der anderenorts zu beobachtende Wohnbauboom fand in Salzburg nicht statt. Damit konnte die bevölkerungsinduzierte Nachfrage (zusätzlicher Haushalte) kaum gedeckt werden.“
Projekte in der Vermarktung
Aktuell befinden sich mit Abstand die meisten Projekte in und rund um die Landeshauptstadt Salzburg in Vermarktung (25). Bezogen auf die Quote pro 1.000 Einwohner kamen ebenfalls in Salzburg Stadt die meisten Wohneinheiten auf den Markt.
Preise in Salzburg
Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot liegt im Bundesland Salzburg aktuell bei rund 489.000 €. In der Landeshauptstadt betragen die Kosten für eine Neubauwohnung, wie sie aktuell im Schnitt angeboten wird, rund 640.900 €.
Nach einer negativen Preisentwicklung im Jahr 2024 (minus 4,4%) kam es im Jahr 2025 wieder zu einem leichten Preisanstieg beim Wohneigentum in Salzburg um plus 2,9% auf 6.802 €/Quadratmeter.
Transaktionen und Angebot
Gegenüber dem Höhepunkt der Transaktionstätigkeit in der Corona Zeit ist der Markt Ende 2022 eingebrochen. Seit 2023 gab es eine stetig steigende Tendenz der Transaktionsanzahl, die sich im Jahr 2025 signifikant fortsetzte und den Höhepunkt im 3. Quartal erreichte.
Das Angebot in Salzburg hält sich seit 2023 auf hohem Niveau. Im Jahr 2025 kam es in Zusammenhang mit den hohen Verwertungszahlen seit dem 3. Quartal jedoch zu einem deutlichen Rückgang des Angebots.
„Die Nachfrage beim Wohnungseigentum zog im Laufe 2025 wieder merklich an, dennoch bleiben Bauträger bei neuen Projekten vorsichtig, da die Käufer auch preissensibler geworden sind,“ erläutert Oberndorfer. Um auch in Zukunft genügend Projekte umsetzen zu können, brauche es laut Oberndorfer eine weitreichende Bau- und Sanierungsoffensive, mehr Rechtssicherheit sowie genügend Mittel für die gut aufgestellte Salzburger Wohnbauförderung.
Bilddownload:
Foto 1: In Salzburg errichten die gewerblichen Wohnbauträger mit 63% weiterhin den Großteil der Neubauwohneinheiten. Der Anteil ist gegenüber der Auswertung aus dem Vorjahr um 7% gestiegen. © stock.adobe.com | romul014
Foto 2: Bei der Präsentation der Wohnbaustudie (v. l.): Dir. Ing. Stephan Gröger, Obmann des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Landesgruppe Salzburg, KommR Roman Oberndorfer MSc, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg und Mag. Alexander Bosak, MRICS MBA, Geschäftsführer der Exploreal GmbH. © WKS/wildbild - Rohrer
Foto 3: Bei der Präsentation der Wohnbaustudie (v. l.): Dir. Ing. Stephan Gröger, Obmann des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Landesgruppe Salzburg, KommR Roman Oberndorfer MSc, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg und Mag. Alexander Bosak, MRICS MBA, Geschäftsführer der Exploreal GmbH. © WKS/wildbild - Rohrer